Der BGH entschied zur (Teil)Untervermietung

Stellen Sie sich vor, Sie bekommen das Angebot für einen gewissen Zeitraum ihrer Erwerbstätigkeit im Ausland nachzugehen. Sie würden das Angebot gern annehmen, denken aber darüber nach, was Sie mit Ihrer Wohnung in Deutschland für diesen Zeitraum machen sollen. Aufgeben wollen Sie die Wohnung nicht, die gesamte Miete wollen Sie aber auch nicht zahlen. Sie kommen auf die Idee, einen Teil Ihrer Wohnung unterzuvermieten. Doch Ihre Hausverwaltung/Ihr/e Vermieter/in stimmen nicht zu. Was nun?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 11. Juni 2014 entschieden, dass im Regelfall und vor allem bei größeren Wohnungen die Zustimmung zur Untervermietung zu erklären ist, soweit ein Teil der Wohnung von Ihnen weiter genutzt wird. Seit dem 11. Juli 2014 ist die Entscheidung nachlesbar. In den Leitsätzen heißt es: „Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen.“ und „Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.“ 

Im vom BGH zu entscheidenden Fall wollten Mieter/innen zwei ihrer drei Zimmer für die Zeit eines befristeten Auslandsaufenthaltes untervermieten. Die Hausverwaltung verweigerte die Teiluntervermietung. Daraufhin wurde die Hausverwaltung -nachdem die Mietinteressenten/innen abgesprungen waren- von den Mieter/innen auf entgangene Untermiete verklagt und diese bekamen Recht. Nach Ansicht des BGH hatten die Mieter/innen nämlich einen Anspruch auf Gestattung der (Teil)Untervermietung. Nach § 553 Abs. 1 BGB kann bei einem berechtigten Interesse des Mieters/der Mieterin diese/r die Zustimmung des Vermieters/der Vermieterin zur Untervermietung verlangen. Allerdings soll dies nicht gelten, wenn „in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“ Der BGH beantwortet die Frage, was nun ein berechtigtes Interesse des Mieters/der Mieterin ist dahingehend, dass dafür vernünftige Gründe, die den Wunsch nach Überlassung eines Teil der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen, ausreichen soll. Es soll jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht ausreichend sein, das mit der geltenden Rechtsordnung in Einklang steht. Der BGH formulierte: „Daher ist der Wunsch eines Mieters, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitsstelle unter Beibehaltung seiner bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung anzuerkennen.“ 

Wer sich das Urteil ungefähr ab Randnummer 16 genauer durchliest wird feststellen, dass der BGH mit dieser Entscheidung einer Einschränkung des § 553 BGB einen Riegel vorgeschoben hat. An dieser Stelle mal einen mieter/innenfreundlichen Riegel. Der BGH verweist nämlich darauf, dass ein Teil der Gerichte für eine Untervermietung -bislang- verlangte, dass die Wohnung weiterhin Lebensmittelpunkt des/der Mieter/in ist. Wieder andere Gerichte wollten eine Untervermietung nur dann zulassen, wenn der/die Mieter/in weiterhin Obhut (Sachherrschaft) über die Wohnung hat. Und wiederum andere Gerichte wollten eine Untervermietung nur für maximal die Hälfte der Wohnung zulassen. Der BGH entscheidet diesen Streit nun in der benannten Richtung mit Verweis darauf, dass der § 553 BGB weder quantitative noch qualitative Anforderung hinsichtlich des dem/der Mieter/in verbleibenden Wohnraums noch bezüglich der Nutzung durch den/die Mieter/in enthält. Auch historisch -so der BGH- lasse sich für eine Einschränkung der (Teil)Untervermietung nichts herleiten.

Die Entscheidung des BGH ist also tatsächlich eine, über die sich Mieter/innen freuen können.

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