Es scheint ein wenig Revolutionsluft durch Berlin zu wehen. Oder der Untergang des Abendlandes. Und alles wegen eines Vorschlages der SPD Berlin, welchen die LINKEN-Senatorin Katrin Lompscher nun in Eckpunkte gegossen hat. Eckpunkte, die der Senat hoffentlich am Dienstag beschließt. Danach geht es dann in den Gesetzgebungsprozess, also den Prozess wo Details geklärt werden. Es geht um den Mietendeckel
Es gibt zwei Phänomene zu verzeichnen: Nach dem der Hauseigentümerverband Haus und Grund aufgefordert hat, schnell noch die Mieten zu erhöhen, scheint so manche*r Vermieter*in dieser Aufforderung zu folgen. Auf der anderen Seite melden sich jetzt jede Menge Vermieter*innen, die sich selbst als sozial eingestellt ansehen und sich beschweren, dass sie nun bestraft werden und ihre Altersvorsorge (Private Vermieter*innen) oder ihre Wirtschaftlichkeit (Genossenschaften) in Gefahr sehen.
Schuld am (scheinbaren) Dilemma ist dann R2G oder DIE LINKE, nicht aber das Profitstreben von Vermieter*innen, denen es um Rendite geht und die durch dieses Verhalten den „Notstand“ wesentlich mit herbeigeführt haben.
Die Historie des Mietendeckels
Der Reihe nach: Die Idee des Mietendeckels stammt vom Juristen Weber, der in einem Aufsatz in einer Fachzeitschrift diesen Weg vorschlug. Die ersten, die diesen Vorschlag aufgriffen, war die SPD Berlin. Im Tagesspiegel wurde Anfang Januar ein Debattenbeitrag von Eva Högl (MdB), Kilian Wegner und Julian Zado (alle SPD) veröffentlicht. Im Januar 2019 gab es Schlagzeilen wie „SPD will Höchstpreis für Mieten in Berlin„. Es war die SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus, die zwei Gutachter beauftragte, die Möglichkeit eines Mietendeckels zu prüfen. Beide kamen im März zu dem Ergebnis, ein solcher Deckel sei möglich.
Am 11. Mai 2019 war bereits nachzulesen, dass Senatorin Lompscher die Eckpunkte für den Mietendeckel im Juni in den Senat einbringen möchte, eine Option dabei auch das Einfrieren der Miete sein soll und geplant ist, den Gesetzentwurf noch 2019 zu verabschieden.
Am 13. Mai 2019 wurde der neue Mietspiegel für Berlin vorgestellt. Vermieter*innen, die sich an den Mietspiegel halten, nutzen dessen Erscheinen schon traditionell dafür, durch Mieterhöhungsverlangen die Mieten den Mietspiegel anzupassen.
Am 5. Juni 2019 berichtete die Berliner Morgenpost über die in der Senatsverwaltung der LINKEN-Senatorin Katrin Lompscher entwickelten Eckpunkte für einen Mietendeckel. Die Vorlage der Eckpunkte für den Mietendeckel hat die SPD Berlin in einem Tweet ausdrücklich begrüßt. Auch die Grünen-Abgeordnete Schmidberger begrüßt die Vorlage der Eckpunkte via Twitter.
Dass Eckpunkte für einen Mietendeckel vorgelegt und das entsprechende Gesetz noch 2019 verabschiedet werden soll, war für alle ebensowenig überraschend, wie dass der Vorschlag auch das Einfrieren der bestehenden Miete enthält.
Was steht jetzt in den Eckpunkten?
Die Eckpunkte sind noch nicht öffentlich. Es wird also ganz viel spekuliert. Ich orientiere mich nachfolgend an dem, was die Berliner Morgenpost und die LINKEN-Abgeordnete Gaby Gottwald dazu aufgeschrieben haben.
- Für circa 1,4 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen werden die Mieten für einen Zeitraum von fünf Jahren eingefroren.
- Es wird eine generelle Mietobergrenze eingeführt, die noch genauer definiert werden muss. Bei Neuvermietung darf die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden.
- Liegen bestehende Mieten deutlich oberhalb der Mietobergrenze, können Mieter*innen einen Antrag auf Absenkung stellen. Fällt die amtliche Überprüfung positiv aus, wird die Miete auf die zulässige Obergrenze abgesenkt.
- Erstvermietungen in Neubauwohnungen werden vom Landesgesetz ausgenommen. Gleiches trifft auf Sozialwohnungen zu, für die eigene Regelungen gelten.
- Eine Umlage auf die Miete nach Modernisierung ist grundsätzlich anzeigepflichtig. Modernisierungen, die eine maximale Umlage von 50 Cent pro Quadratmeter nicht überschreiten, sind genehmigungsfrei. Höhere Umlagen bei energetischen Modernsierungen unterliegen einem Genehmigungsvorbehalt und müssen 1:1 durch Einsparungen bei den Betriebskosten ausgeglichen werden.
- Vermieter*innen, die durch die neuen Regelungen in eine wirtschaftliche Unterdeckung geraten, kann nach Antragstellung und Überprüfung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden.
- Vermieter*innen, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, müssen mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen.
Es rauscht durch den Twitterwald darüber hinaus, dass das Gesetz rückwirkend gelten soll.
Die Sache mit den kurzfristigen Mieterhöhungen
Was hat es nun mit den kurzfristigen Mieterhöhungen auf sich? Wenn der Mietendeckel nicht gilt, dann gilt der § 558 BGB. Danach können Vermieter*innen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Vermieter*innen können frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung ein Mieterhöhungsverlangen geltend machen. Hinzu kommt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15% erhöhen darf, da Berlin als Gemeinde gilt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Wie schon geschrieben, ist davon auszugehen, dass -Mietdeckel hin oder her- Vermieter*innen den neuen Mietspiegel eh genutzt hätten, um Mieterhöhungsverlangen zu verschicken.
Für Betroffene von Mieterhöhungen gilt, dass sie zunächst prüfen sollten, ob die Voraussetzungen des § 558 BGB überhaupt gegeben sind. Wenn nicht, einfach nicht zustimmen.
Der zentrale Punkt ist nun aber -im Hinblick auf den Mietendeckel- der § 558b BGB. Stimmen Mieter*innen dem Mieterhöhungsverlangen zu, ist die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Schreibens des/der Vermieter*in mit dem Mieterhöhungsverlangen zu zahlen. Die Mieter*innen haben (das ergibt sich aus Abs. 2) bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Schreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen Zeit, die Zustimmung zu erklären. Tun sie dies nicht, kann der/die Vermieter*in auf Erteilung der Zustimmung klagen. Diese Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. Wenn nun der Mietendeckel als Gesetz geschaffen wird, müsste er -um seinen Sinn und Zweck zu erfüllen- rückwirkend in Kraft treten. Andernfalls würde er ja -wie das Gebaren von Haus und Grund sowie einiger Vermieter*innen zeigt- ins Leere laufen. Sinnvoll wäre insoweit den Beschluss der Eckpunkte im Senat als Rückwirkungszeitpunkt anzusehen. Nehmen wir an, dies wäre am 18. Juni, dann wäre für die jetzt verschickten Mieterhöhungsverlangen die Frist von zwei Monaten noch nicht verstrichen und soweit dem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt wurde, gilt zu diesem Rückwirkungszeitpunkt noch die geltende Miete und nicht die verlangte erhöhte Miete. Denn der/die Mieter*in schuldet „mit der wirksamen Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen die erhöhte Miete von Beginn des dritten Monats an, der dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, so dass mindestens zwei Monate dazwischen liegen„. (BeckOK, § 558b, Rdn. 20).
Wenn nun ein*e Vermieter*in auf Mieterhöhung klagt und dazu anführt, dass zum Zeitpunkt des Verlangens der Mietendeckel noch nicht galt, müsste aus meiner Sicht ein Gericht zu dem Ergebnis kommen, dass -soweit dies zutreffend ist- das Mieterhöhungsverlangen dem Grunde nach berechtigt ist, aber auf Grund des Mietendeckels keine Wirkung entfalten kann, da die frühestmögliche Frist der Wirksamkeit der Mieterhöhung nach dem Inkfrafttreten des Mietendeckels liegt. Der Mietendeckel setzt also das Mieterhöhungsverlagen, soweit die Zustimmungsfrist nach seinem Inkrafttreten liegt, außer Kraft.
Der nächste wahrscheinliche Einwand wird nun sein, dass eine solche Rückwirkung doch unzulässig sei. Außer dem strafrechtlichen Rückwirkungsverbot kennt das Grundgesetz aber kein allgemeines Verbot rückwirkender Gesetze (vgl. Prof. Schwarz, JA 2013, S. 683 ff.). Es wird zwischen echter und unechter Rückwirkung unterschieden. Eine echte Rückwirkung liegt dann vor, wenn durch den Gesetzgeber nachträglich in bereits abgeschlossene Sachverhalte eingegriffen wird. Eine unechte Rückwirkung liegt hingegen vor, wenn ein noch nicht abgeschlossener Sachverhalt einem neuen Rechtsregime unterworfen werden soll (so Schwarz, a.a.O.). Der Mietendeckel wäre nach meiner Auffassung eine unechte Rückwirkung, die eine notwendige Reaktion auf die von Haus und Grund angezettelte Aktion und deren Befolgung durch Vermieter*innen in Form der Versendung von Mieterhöhungsverlangen darstellt. Selbst wenn das anders gesehen wird: Das Bundesverfassungsgericht hat bereits im Jahr 1971 festgestellt, dass ein gesetzlicher Eingriff mit echter Rückwirkung ausnahmsweise zulässig ist, „wenn das Vertrauen auf eine bestimmte Rechtslage sachlich nicht gerechtfertigt und daher nicht schutzwürdig ist. Ob dieser, eine Rückwirkung rechtfertigende, Grund vorliegt, läßt sich nur unter Würdigung aller Umstände der konkreten Regelung beurteilen. Hierbei kann die Art und Bedeutung der durch den Eingriff betroffenen Rechtsposition eine Rolle spielen, (…) Jedoch kommt es für die Frage, ob der Bürger mit einer Änderung der Rechtslage rechnen mußte, nicht auf die subjektiven Vorstellungen der einzelnen Betroffenen und ihre individuelle Situation an, sondern darauf, ob die bisherige Regelung bei objektiver Betrachtung geeignet war, ein Vertrauen der betroffenen Personengruppe auf ihren Fortbestand zu begründen„. (BVerfGE 32, 111; Rdn. 123). In einer anderen Entscheidung hat das Bundesverfasungsgericht auch formuliert: „Ein Schutz des Vertrauens ist dann nicht gefordert, wenn in dem Zeitpunkt, auf den der Eintritt der Rechtsfolge vom Gesetz zurückbezogen wird, mit einer solchen Regelung zu rechnen war “ (BVerfGE 30, 367; Rdn. 387).
Kurz und gut: Aus meiner Sicht sind die jetzt versendeten Mieterhöhungsverlangen komplett sinnlos, weil bei rückwirkender Anwendung des Mietendeckels nicht einschlägig, soweit ihnen nicht vorher zugestimmt wurde.
Die Sache mit der Bestrafung der sog. sozialen Vermieter*innen
Aus meiner Sicht besteht für Panik kein Grund. Zum einen gibt es im Hinblick auf Modernisierungen in den Eckpunkten einen konkreten Regelungsvorschlag, wonach für Modernisierungen pro Quadratmeter 50 Cent genehmigungsfrei sind. Es kann ja jetzt jede*r selbst nachrechnen, was das für die jeweilige Wohnungsgröße bedeutet. Darüber hinaus werden insbesondere energetische Modernisierungen nicht ausgeschlossen; sie bleiben weiterhin möglich, deren „Mehrwert“ muss halt nur dargelegt werden.
Schließlich gibt es die sog. Härtefallregelung, nach der bei wirtschaftlicher Unterdeckung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden kann.
An dieser Stelle will ich aber mit einem Missverständnis aufräumen. Immer wieder wird in diesem Zusammenhang auf notwendige Instandhaltungsmaßnahmen verwiesen, die zwangsläufig zu einer Mieterhöhung führen müssten. Instandhaltungsmaßnahmen sind aber nicht auf die Miete umlagefähig. Es obliegt jedem/jeder Vermieter*in in seiner Kalkulation der Miete die Instandhaltung von vornherein einzurechnen. Wenn Vermieter*innen, was zu begrüßen ist, seit Jahren die Miete nicht erhöht haben und trotzdem wirtschaftlich gearbeitet haben, scheint es mir nicht logisch, jetzt dringend auf Mieterhöhungen angewiesen zu sein, denn Inflation und höhere Baukosten gibt es nicht erst seit Anfang 2019.
Ich habe mir mal die Mühe gemacht und mir einen Teil der Wohnungsgenossenschaften in Berlin angesehen. Oder genauer gesagt, deren Geschäftstberichte.
- Da wäre die GeWoSüd, Dort wurde die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter seit 2014 um knapp 60 Cent erhöht, liegt aber immer noch unter 6 Euro. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter sollte bis 2023 auf 6,81 € erhöht werden, der Geschäftsbericht (S. 26) wendet sich bereits gegen den Mietendeckel, mithin war dieser bei der Erstellung des Geschäftsberichts schon präsent.
- Bei der Märkischen Scholle eG wiederum ergibt sich aus dem Geschäftsbericht bis 30. September 2018, dass die Mieten von 2015/2016 bis 2017/2018 um knapp 45 Cent gestiegen sind und ebenfalls unter 6,00 € liegen.
- Bei der Wohnungsbaugesellschaft Berolina e.G wird in dem Geschäftsbericht 2018 darauf verwiesen, dass die Erlösschmälerungen aus Leerstand in Höhe von 47 T€ in der Betrachtung der Gesamtwirtschaftlichkeit von untergeordneter Bedeutung sind. Der Geschäftsbericht verweist darauf, dass auf die Anhebung bis zur orstüblichen Vergleichsmiete verzichtet wurde. Bei bestehenden Nutzungsverhältnissen sei seit 2015 auf Erhöhung des Nutzungesentgelts verzichtet worden. Es gibt einen Überschuss von 4.03 Mio €. Es soll nach dem Geschäftsbericht „partiellen Erhöhungen an die ortsübliche Vergleichsmiete“ geben. Konkreter heißt es: „Für den Anstieg der Erlöse wird eine moderate Steigerung von durchschnittlich 0,5 %/Jahr kalkuliert. Erlösschmälerungen aus Leerständen (überwiegend wegen baulicher Maßnahmen der Neuvermietung) werden mit 0,5 % kalkuliert.“ Im Hinblick auf die zukünftigen Berechnungen werden Unsicherheiten in Bezug auf die Grundsteuer angesprochen.
- Bei der Wohnungsbaugenossenschaft „Vorwärts“ heißt es im Geschäftsbericht 2018, dass die durchschnittliche Soll-Nettokaltmiete 5,57 € pro Quadratmeter betrug. Um 205,3 T€ gestiegenen Umsatzerlösen stehen Erlösschmälerungen aus Leerstand in Höhe von 271,9 T€ gegenüber. Im Hinblick auf die Zukunft wird davon gesprochen, dass die Nutzungsgebühren sich am Berliner Mietspiegel orientieren und den genossenschaftlichen Förderauftrag berücksichtigen; deshalb werden unangemessene Mietensteigerungen ausgeschlossen und es wird eine kontinuierliche Entwicklung bevorzugt.
Es gibt etwas, was sich durch alle Geschäftsberichte der hier aufgeführten Genossenschaften zieht: Ein Jahresüberschuss von mehr als 1 Mio. €. Ich glaube, wir erleben hier die gleichen Argumentationsmuster wie sie bei Steuererhöhungen und dem Mindestlohn immer wieder vorgetragen werden: Wenn ihr das macht, wandert die Wirtschaft ab und/oder wir gehen Pleite. Irgendwie ist das dann doch nie so eingetreten.
Kein verfassungsrechtlicher Schutz des größtmöglichen Profits
Zum Abschluss vielleicht noch folgender Hinweis. Das Bundesverfassungsgericht hat zum Thema Eigentum schon so einige interessante Ausführungen gemacht:
- Im Jahr 1981 formulierte das BVerfG: „Die Gewährleistung des Rechtsinstituts wird nicht angetastet, wenn für die Allgemeinheit lebensnotwendige Güter zur Sicherung überragender Gemeinwohlbelange und zur Abwehr von Gefahren nicht der Privatrechtsordnung, sondern einer öffentlich-rechtlichen Ordnung unterstellt werden.“ (Rdn. 188)
- Im Jahr 1985 (BVerfG 1 BvL 23/84 u.a.) entschied das Bundesverfassungsgericht: „Das Privateigentum i. S. der Verfassung zeichnet sich in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand aus (…); sein Gebrauch soll aber >zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen<. Vorausgesetzt ist hierbei, daß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht. Dieses Postulat einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung umfaßt auch das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange des einzelnen Rechtsgenossen, der auf die Nutzung des Eigentumsobjektes angewiesen ist. (…)„
- Im Jahr 1996 heißt es beim Bundesverfassungsgericht: „Wird der Eigentumgsgegenstand dagegen einem Dritten zur entgeltlichen Nutzung überlassen und dient er deren Freiheitssicherung, so verlangt das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung eine verstärkte Rücksichtnahme auf ihre Belange. Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zu Inhalts- und Schrankenbestimmungen.“ (Rdn. 103)
Vorab, ich teile die Analyse, dass der Zustand, dass die Mieten stärker steigen, als die Einkommen der Mieter, *dringend* beendet werden muss. Ich halte aber das, was ich bislang in den veröffentlichten Eckpunkten gelesen habe, für einen Irrweg.
Zitat:“Es obliegt jedem/jeder Vermieter*in in seiner Kalkulation der Miete die Instandhaltung von vornherein einzurechnen. Wenn Vermieter*innen, was zu begrüßen ist, seit Jahren die Miete nicht erhöht haben und trotzdem wirtschaftlich gearbeitet haben, scheint es mir nicht logisch, jetzt dringend auf Mieterhöhungen angewiesen zu sein, denn Inflation und höhere Baukosten gibt es nicht erst seit Anfang 2019“
Das ist IMHO aus mehreren Gründen falsch bzw. weltfremd.
Wenn ich als Vermieter vor fünf Jahren absehen konnte, dass z.B. in 10 Jahren die Fassade repariert werden muss, warum hätte ich das damals schon in die Miete einkalkulieren sollen?
Und wie hoch hätte ich das damals kalkulieren sollen?
Es ist viel „logischer“ und sozialer, erst dann die Mieten zu erhöhen, wenn die Maßnahme fällig wird und wenn die Kosten abschätzbar sind.
Manche Instandsetzungen sind nicht vorhersehbar. Z.B. kann die steigende Zunahme der Starkregenfälle in den letzten Jahren dazu führen, dass Maßnahmen zur Vermeidung von Wasserschäden notwendig werden, an die vor 5 Jahren noch nicht zu denken war.
Das sind keine fiktiven Phantastereien, sondern reale Beobachtungen.
Meine Vermieterin hat in 10 Jahren einmal die Miete um 15% angehoben und auch jetzt bewusst auf Mieterhöhungen verzichtet. Die Mieten liegen in fast allen Wohnungen weit unter dem Mietspiegel. Sie bevorzugt bei Mietwechseln Familien mit Kindern und hat nur in Ausnahmefällen bei Mietwechsel bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht, weil das die Einkommen problemlos ermöglichten. Ansonsten blieben die Mieten darunter.
Es ist aber absehbar, dass in den nächsten 5 Jahren Instandhaltungsmaßnahmen fällig werden, die nur mit einer Mieterhöhung finanzierbar sind. Bei einem Einfrieren der Mieten und dem Verbot bei Mietwechsel die Mieten anzuheben, wird das mit Sicherheit ein Problem.
Ich hoffe es wird deutlich, dass es sich bei einer solchen Vorgehensweise bei Mieterhöhungen nicht um „Abzocke“ handelt, sondern um das Gegenteil.
Ich könnte jetzt noch ein paar Seiten mit Beispielen füllen, die belegen, warum – nicht nur im Falle meiner Vermieterin – eine gewisse Flexibilität in der Kalkulation der Mieten nicht nur wirtschaftlich notwendig, sondern auch fairer und sozialer gegenüber den Mietern ist und warum ich den Mietendeckel – in seiner aktuell skizzierten Form – für eine Bestrafung fairer, privater Kleinvermieter halte.
Ich warte jetzt aber erst mal, ob es eine Antwort gibt und wie die ausfällt
Ich verstehe nicht ganz, warum der erst vor wenigen Wochen von Katrin Lompscher vorgestellte Mietspiegel kein schutzwürdiges Vertrauen im Sinne des BVerfG begründen sollte. Zudem redet sie ja nun von einem nach Alter, Zustand und Ausstattung differenzierten Mietendeckel. Das hört sich dann eher nach einer Obergrenze als nach einem Moratorium an – von dem der Blog jedoch ausgeht.
Sie halten mein Argument, dass Instandhaltung in die Kalkulation der Miete einzubeziehen ist und das Inflation und höhere Baukosten nciht erst seit 2019 bekannt sind „aus mehreren Gründen falsch bzw. weltfremd.“ Nun bringen Sie das Beispiel, mit der Fassadenreparatur, die vor fünf Jahren absehbar war und in 10 Jahren anfällt. Sie übersehen zunächst, dass in ihrem Beispiel überhaupt kein Problem besteht, weil der Mietendeckel ja auf fünf Jahre befristet ist. Darüber hinaus ist aber zu bedenken, dass -zumindest soweit ich den Erwerb des Hauses und/oder der Wohnung mit einem Kredit finanziere- ich mir Gedanken machen muss, wie ich die Kosten wieder reinbekomme und was Vermieterpflichten sind und was ich als Vermieter*in umlegen kann. Da die Instandhalung nun mal nicht Umlagefähig ist, muss ich denknotwendig bei der Kalkulation die Instandhaltung berücksichtigen. Es mag logischer sein, die Instandhaltung erst in die Miethöhe einfließen zu lassen, wenn die Maßnahme ansteht, aber das Gesetz ist nun mal anders. Das ergibt sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, § 536 BGB, § 538 BGB, § 555a- § 555e BGB, § 556 BGB iVm § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung (https://deutschesmietrecht.de/images/pdf-dateien/betriebskostenverordnung-2018.pdf).
Ich finde das, was ihre Vermieterin macht ganz großartig, kann aber im Hinblick auf die Rechtslage nur wiederholen, was ich soeben geschrieben habe. Sollte ihre Vermieterin in wirtschaftliche Not geraten, wird es die Härtefallregelung geben. Ich will IHre Bedenken nicht klein reden und wäre -da das Gesetzgebungsverfahren ja noch nicht angefangen hat- interessiert daran zu hören, welche Idee Sie ins Spiel bringen würden.
Der Blog geht von dem aus, was derzeit bekannt ist zum Mietendeckel. Und das sind Moratorium und einer Obergrenze.
Nicht beantwortet wurde die Frage, warum der erst vor wenigen Wochen von Katrin Lompscher vorgestellte Mietspiegel kein schutzwürdiges Vertrauen im Sinne des BVerfG begründen sollte. Zwar war zum Zeitpunkt der Vorstellung des Mietspiegels am 13.05.2019 in Medien vereinzelt zu lesen, dass sie auch einen „Mietendeckel“ plant, aber eben erst ab 2020. Von einer Rückwirkung des „Mietendeckels“ zum 18.06.2019 war damals noch nicht die Rede, und auch den damit zusammenhängenden Aufruf von Haus und Grund gab es noch nicht. Gerade wenn Sie davon ausgehen, dass eine nach Vorstellung des Mietspiegels ausgesprochene Mieterhöhung erst zwei bis drei Monate später in Kraft treten kann, hätte doch bei einer so verstandenen Rückwirkung auf den 18.06.2019 kein Vermieter eine Chance (gehabt), mit dem erst am 13.05.2019 vorgestellten Mietspiegel eine rechtswirksame Mieterhöhung zu begründen. Es dürfte einzigartig sein, dass eine Ministerin mit großem Tamtam einen Mietspiegel vorstellt, der sich nur wenige Wochen später nach ihrer eigenen Darstellung als gegenstandslos entpuppt.
Wie Sie im Blogbeitrag lesen können, war seit Anfang Januar klar, dass es einen Mietendeckel geben soll. Wie Sie im Blog lesen können, war vor der Veröffentlichung des Mietspiegels auch der zeitliche Ablauf des Mietendeckels öffentlich bekannt.
Der Mietspiegel ist für die Mieterhöhungen nach BGB ein Maßstab, mit dem Mietendeckel wird öffentliches Recht angewendet. Die Idee des Mietendeckels ist gerade, die hohen Mieten einzufrieren. Das war von Anfang an klar. Das dies nicht möglich ist, wenn kurz vor Inkfraftreten noch mal die Miete angehoben wird, ergbit sich m.E. von selbst. Insofern liegt es aus meiner Sicht in der Logik des Gesetzes, dass diese rückwirkend angwendet wird.
Warum und weshalb der Mietspiegel am 13.Mai veröffentlicht wurde, weiß ich nicht. Aber ich muss zum Glück nicht alles wissen und bin ja auch nicht in einem Amt oder Mandat :-).
Nein, da muss ich Ihnen widersprechen. Die ursprüngliche Idee des „Mietendeckels“ war es gerade nicht, nur „die hohen Mieten“, sondern alle Mieten, also auch die niedrigen, einzufrieren. Wenn jetzt – wie Sie schreiben – ausschließlich die hohen Mieten eingefroren würden, wäre das nicht mehr der „Mietendeckel“, sondern eine Mietobergrenze. Könnte es sein, dass mittlerweile nicht mehr der ursprüngliche „Mietendeckel“, sondern eine Mietobergrenze ohne ein für alle Mieten wirksames Moratorium geplant ist? Und dass diese Mietobergrenze in Anlehnung an den am 13.05.2019 vorgestellten Mietspiegel nach Alter, Wohnfläche, Wohnlage, Zustand und Ausstattung differenziert wird?
Na ja, ich gehe momentan nicht zwingend davon aus, dass der Mietendeckel in 5 Jahren wirklich wieder aufgehoben wird, wenn er erst mal eingeführt wurde
Abgesehen davon geht es mir nicht um konkrete Jahreszahlen. Der Punkt ist ja, dass man zwar oft absehen kann, dass bestimmte Instandhaltungen irgendwann in der Zukunft fällig werden, dass man aber nicht beliebig weit in die Zukunft blicken kann und auch Zeitpunkt und Kosten einer Instandhaltung nicht beliebig genau vorhersagen kann.
Von den unvorhersehbaren Kosten, welche z.B. durch sich ändernde Umweltbedingungen entstehen, mal abgesehen.
Die Betriebskostenverordnung kenne ich. Das bringt uns aber an der Stelle nicht weiter.
Der Witz ist doch gerade, dass Instandhaltungskosten, die nicht zu den Betriebskosten gezählt werden dürfen, auch nicht mit den Betriebskosten abgerechnet werden können. Das macht ja auch Sinn.
Nichts desto trotz müssen diese Kosten aufgebracht werden und da bleibt ja nur die Nettokaltmiete als Möglichkeit.
Ich verstehe also nicht, warum es aus Sicht des Staates sinnvoll sein soll, dass ein Vermieter so früh wie möglich abschätzt, was in der Zukunft für Instandhaltungskosten anfallen werden und welche unvorhergesehenen Kosten dann dazu kommen könnten.
Diese Vorgehensweise erzwingt ja geradezu bei *jeder* Neuvermietung den höchstmöglich erzielbaren Mietpreis anzusetzen.
Man weiß ja nie und sicher ist sicher. Gerade wenn eine Immobilie, wie von Ihnen erwähnt, finanziert ist, wäre eine solche „Pufffermiete“ noch zwingender. Banken verstehen bei ausbleibenden Zins- und Tilgungsraten in der Regel keinen Spaß
Aus meiner Sich, führt die von Ihnen postulierte Vorgehensweise also genau zu dem Verhalten, das man mit dem Mietendeckel bekämpfen will und das von vielen Mietern (in vielen Fällen sicher zu Recht) als Raffgier interpretiert wird.
Indirekt machen sie den Genossenschaften ja auch genau das zum Vorwurf, indem sie deren Rücklagen in den Bilanzen aufzählen.
Aus meiner Sicht ist es also sozialer, reguläre Nettokaltmietenerhöhungen erst dann präventiv vorzunehmen, wenn zusätzlicher Finanzbedarf entsteht bzw. seriös kalkulierbar und absehbar ist. (ca. drei oder vier Jahre im vorraus)
Was meine Vorschläge anbelangt, denke ich, dass die aktuelle „Mietpreisbremse“ bei Nettokaltmieten schon ein Schritt in die richtige Richtung ist. Ich würde sie aber von den Zahlen her so verschärfen, dass sich die Mieterhöhungen mit den Einkommenssteigerungen synchronisieren.
Ich persönlich würde daher die Kappungsgrenze auf die Inflationsrate festlegen. Zusätzlich würde ich den Zeitraum von drei auf zwei Jahre begrenzen. D.h die Kappungsgrenze würde vom Senat jedes Jahr neu bestimmt werden (Summe der beiden letzten Inflationsraten) und die Erhöhung dürfte in zwei Jahren die Kappungsrenze nicht übersteigen.
Ich würde außerdem bei Neuvermietungen den Mietspiegel als Obergrenze ansetzen und davon keine Ausnahmen machen.
Zusätzlich kann ich mir eine Einkommesnkappungsrenze bei bestehenden Mietverträgen vorstellen. D.h. oberste Priorität würde ich dem Einkommen der Mieter geben. Die Miete dürfte demnach nach Erhöhung 1/3 des „Haushaltseinkommens“ nicht übersteigen. Das wäre dann auch kompatibel mit einem Recht auf bezahlbaren Wohnraum, den man – falls juristisch möglich – ins GG aufnehmen sollte.
Mir ist klar, dass das diskutabel im Hinblick auf Neuvermietungen ist. Wohnungssuchende könnten dann Probleme bekommen, eine Wohnung zu finden, wenn ihr Einkommen in Bezug auf die neue Miete schon in der Nähe dieses Drittels liegt.
Auf der anderen Seite bekommen sie mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch Probleme, wenn die Miete dieses Drittel deutlich übersteigt, da sie dann ggf. nicht mehr in der Lage sein werden, die Miete regelmäßig und pünktlich zu bezahlen.
Bei Modernisierungen würde ich zwischen genehmigungspflichtigen Modernisierungen und anmeldepflichtigen Modernisierungen unterscheiden (wie das auch im Mietendeckel vorgeschlagen wird), würde das allerdings nicht von der Höhe abhängig machen, sondern vom Inhalt.
D.h. ich würde einen Katalog von anmeldepflichtigen Modernisierungen (Wärmedämmung, Solaranlagen, Erdwärme, Schallschutz usw.) erstellen und die von allen anderen Modernisierungen (Luxus oder sinnvolle Sanierungen, an die der Staat nicht gedacht hat ) unterscheiden.
Der Katalog anmeldepflichtiger Modernisierungen würde vom Staat gewünschte und geförderte Modernisierungen enthalten, die auf jeden Fall genehmigt werden und bei denen Subventionen des Staates dazu führen, dass die Umlage auf die Mieten begrenzt werden (siehe unten).
Alle anderen Modernisierungen müssten beantragt, begründet und genehmigt werden.
Den Anteil der genehmigungspflichtigen (Luxus-) Modernisierungen, der auf die Miete angerechnet werden darf, würde ich halbieren (also 4%). Nachdem die Modernisierungskosten refinanziert sind, müsste die entsprechende Mieterhöhung wieder zurückgenommen werden.
Bei den gewünschten und geförderten Modernisierungen, würde ich die Kosten zu je einem Drittel auf Vermieter, Mieter und Staat (Subventionen) verteilen und über einen Zeitraum von 10 Jahren abrechnen. Danach müsste die Mieterhöhung rückgängig gemacht werden.
Am allererallerwichtigsten ist aber, dass der Staat in Größenordnungen neuen Mietraum schafft und diesen zu sozialverträglichen Preisen vermietet. Mit Größenordnung meine ich eine Anzahl, die den Zuzug in Berlin übersteigt und die zusammen mit der geringen Miethöhe dazu fähig ist, Kostendruck auf den freien Wohnungsmarkt auszuüben.
So, jetzt warte ich erst mal wieder auf eine Antwort, bevor ich weiter schreibe
Sie haben Recht. Ich habe unsauber formuliert. Es geht darum alle Mieten einzufrieren. Ich habe unsauber formuliert, weil ich sagen wollte, dass mit einer Mietobergrenze lediglich die hohen und höheren Mieten vor Erhöhung geschützt wären. Es sollen aber gerade auch die Mieter*innen vor Mieterhöhungen geschützt werden, die noch keine hohen/höheren Mieten haben. Insofern ist der Blogbeitrag zutreffend, mein Kommentar ungenau.
Wie die Mietobergrenze aussehen wird, weiß ich nicht. Das wird sich im Gesetzgebungsverfahren zeigen.
@Norbert Freund: Laut Frau Lompscher sollen erst die Mieten eingefroren werden, um den Markt abzukühlen und dann eine Obergrenze (Deckel und Obergrenze sind eh synonyme) festgelegt werden. Die Obergrenze soll dann Lage, Baujahr, Zustand usw. berücksichtigen.
Auf diese Obergrenzen sollen dann auch die Mieten, die darüber liegen, gekürzt werden.
So wie ich es verstanden hab, sollen niedrigere Mieten auch bei Mietwechsel für mindestens fünf Jahre eingefroren bleiben.
Das ist der Punkt, der mich am meisten stört. Er bestraft Vermieter, die vergleichsweise wenig Miete verlangt haben und hat bei vielen Vermietern dazu geführt, dass sie nun sicherheitshalber um 15% erhöht haben, weil niemand weiß, wann dazu wieder Gelegenheit ist.
@Hallina: Da ich davon ausgehe, dass sich die Vermieter durchsetzen werden und die aktuelle Mieterhöhungswelle gültig ist, wird zumindest der Schutz vor Mieterhöhungen bei niedrigen Mieten überhaupt nicht funktionieren. Das Gegenteil ist vermutlich der Fall.
Ich. ersuche tatsächlich zeitnah und ausführlich zu antworten, bitte aber um Verständnis, dass dies nicht immer gelingen wird, ich betreibe den Blog in meiner Freizeit.
Vielleicht liege ich ja falsch, aber wenn ich eine Wohnung/ein Haus kaufe, habe ich entweder das Geld und verdiene so oder so an jedem Euro Miete oder -der häufigere Fall- ich nehme einen Kredit auf. Diesen muss ich mit der Miete zurückzahlen, darüberhinaus möchte ich aber auch verdienen oder Altersvorsorge betreiben. In beiden Fällen habe ich laufend Einnahmen, von denen ich einen Teil zurücklegen muss, weil ich für Instandhaltung zuständig bin. Mithin muss ich eine Kalkulation machen, in der meinen Ausgaben (einmalig Kaufsumme, mehrmalig Kreditrückzahlung und Rücklage Investitionen) die Einnahmen (Mietzahlungen) gegenüberstelle. Wenn ich akzeptiere, dass dies kein Nullsummenspiel sein soll, müssen meine Einnahmen höher sein als die Ausgaben.
Natürlich kann ich als Vermieter*in auch auf enge Kante nähen, ich glaube nur nicht daran, dass das viele Vermieter*innen machen. Kennen Sie Zahlen? Ich kenne keine. Leider. In der Logik keine Rücklagen für Instandhaltung zu bilden, könnte ich ja auch eine Wohnung/ein Haus allein zu den Betriebskosten anbieten, sobald die Kaufsumme reingeholt ist. Ich denke, es geht um den Markt und die Möglichkeit ein Plus zu machen. Der Staat greift bislang ja eher durch Rahmenbedingungen im BGB ein, der Mietendeckel wäre zeitlich befristetes öffentliches Recht. Das setzt dort an, wo jetzt das BGB die Mieten hingebracht hat.
Meine aufgeschriebene Herangehensweise zwingt nicht zu Mieterhöhungen bei Neuvermietung, sie zwingt zu einer vernünftigen Kalkulation. Wie die Baugenossenschaften zeigen, funktioniert es auch ohne hohe/höhere Mieten zu verlangen einen ordentlichen Überschuss zu erwirtschaften. Das ist von mir gar nicht als Vorwurf gemeint, sondern als Hinweis, dass auch ohne hohe/höhere Mieten keine Pleite droht und Instandhaltung möglich ist.
Die Mietpreisbremse zu verschärfen finde ich richtig, das wäre aber nur auf Bundesebene möglich und da sehe ich keine Mehrheiten. Und eine Synchronisation zwischen Einkommens- und Mietentwicklung halte ich für sinnvoll, nehme aber zur Kenntnis das die in den Bundesländern schon beim Einkommen unterschiedlich ist, das Gap zwischen Einkommen und Miete verkehrt sich beim Blick auf Stadt und Land teilweise komplett. Der Mietendeckel ist m.E. ein Mittel fûr die Stadt, nicht für ländliche Gegenden.
Ganz persönlich -wobei hier im Blog ja ausschließlich meine persönliche Meinung steht- sehe ich die Kopplung an Einkommensgrenzen schwierig. Nicht sosehr wegen der notwendig entstehenden Bürokratie, sondern weil ich fürchte, dass sich die Leute entweder arm rechnen oder die Vermieter*innen dann an diejenigen vermieten, deren 1/3 des Haushaltseinkommens das höchste Einkommen der sich um eine Wohnung bewerbenden Menschen ist.
Ich gehe davon aus, dass wenn die Rückwirkung beschlossen wird, die Mieterhöhungsverlangen keine Wirkung entfalten. Aber entscheiden wird das am Ende ein Gericht.
Ich halte das geplante Moratorium für kontraproduktiv, weil damit alle Vermieter über einen Kamm geschoren werden – unabhängig davon, wie hoch die Miete im Verhältnis zur Mietspiegel-Miete ist und ob die Wohnung einem Immobilienkonzern gehört oder einem privaten Kleinvermieter. Mehr noch: Das Moratorium würde besonders jene Vermieter bestrafen, die ihren Ermessensspielraum für Mieterhöhungen bisher nicht ausgeschöpft haben.
Ich halte auch die Begründung des Moratoriums für abwegig, wonach bei einer etwa nach dem Mietspiegel differenzierten Mietobergrenze ohne Moratorium nur Mieter „mit bereits höheren Mieten“ profitieren würden, „die auch aufgrund ihres Einkommens in gut ausgestatteten Wohnungen mit adäquater Miethöhe wohnen könnten“, während „niedrige … Mieten bis zur Mietobergrenze weiter steigen“ würden. Diese Begründung ist deshalb falsch, weil es Mieten, die unterhalb der Mietspiegel-Miete liegen – also vergleichsweise „günstig“ sind -, natürlich nicht nur im Niedrig-, sondern auch im Hochpreissegment des Mietspiegels gibt. Und selbstverständlich gibt es nicht nur im Hoch-, sondern auch im Niedrigpreissegment Mieten oberhalb der nach dem Mietspiegel gerechtfertigten Höhe.
Anders als bei Art. 15 GG ist aus meiner Sicht eine Differenzierung nach objektiven Kriterien bei einem Moratorium so gut wie nicht möglich.
@Norbert Freund:
Das Argument dagegen hat Halina im Grunde ja mehrfach geäußert.
Ein Vermieter verlangt von vornherein immer so viel Miete wie er (auch für zukünftige Kosten) braucht und daher ist es auch keine Strafe, wenn seine Mieten eingefroren werden, obwohl er den Rahmen bislang nicht ausgeschöpft hat.
Wenn er seine Miete zu knapp bemessen hat, ist er im Grunde selber Schuld und ist seinen Vermieterpflichten nicht nachgekommen. Im Zweifel gibt es dann auch noch die Härtefallregelung.
Also alles kein Problem 😉
Ich dagegen stimme der Argumentation, dass das Moratorium konrtraproduktiv und ein Irrweg ist voll und ganz zu.
@Halina:
Wenn Sie ein bischen Zeit haben und sich mit der tatsächlichen Lebenswirklichkeit von privaten Kleinvermietern befassen wollen, vom Deutschlandfunk gibt es ein sehr sehr empfehlenswertes Feature:
https://www.deutschlandfunkkultur.de/kleinvermieter-am-wohnungsmarkt-die-last-der-immobilie.3720.de.html?dram:article_id=447530
@Halina:
Ein Satz noch zum Thema „Planung“:
Wenn man zukünftige Instandhaltungskosten nicht bei Neuvermietung in die Miethöhe einpreist, muss man mit zukünftigen Mietsteigerungen planen. Dies ist ja auch Bestandteil der Kritik der Genossenschaften und der landeseigenen Gesellschaften.
Ihr Argument „kein Problem, die haben doch genügend auf der hohen Kante“ greift in meinen Augen nicht, da ich davon ausgehe, dass der zurückgelegte Betrag im Vertrauen darauf, dass maßvolle Mietsteigerungen auch in Zukunft möglich sind, kalkuliert wurde. Auch das entspricht ja den Aussagen der Genossenschaften und Syndikatshäuser.
Zu ihrer Argumentation Landesrecht vs. Bundesrecht bei Kappungsgrenzen:
Ich bin kein Jurist, daher verstehe ich ihre Argumentation leider nicht.
– Warum soll es nicht möglich sein, dass das Land eine Kappunksgrenze von 1% festlegt, wenn es gleichzeitig möglich sein soll, diese Grenze auf 0% zu setzen?
– Warum soll es nicht möglich sein, dass das Land den Zeitraum auf 2 Jahre verkürzt, wenn es gleichzeitig möglich sein soll, den Zeitraum auf 5 Jahre zu verlängern?
Geht das deshalb, weil man es anders nennt, obwohl es faktisch identisch ist?
Noch kurz zur Einkommensgrenze:
Wenn ein Vermieter überwiegend finanzielle Kriterien für seine Entscheidungen heranzieht, wem er die Wohnung vermietet, wird er in der Regel auch heute schon die betuchtesten Bewerber bevorzugen. Schon um sicherzugehen, dass er keinen Ärger wegen ausbleibenden und unregelmäßigen Mieten bekommt.
Auch heute rechnen sich Bewerber gern reich, um den Vermieter davon zu überzeugen, dass sie sich die Wohnung wirklich leisten können.
In den Köpfen existiert die Einkommensgrenze bei Neuvermietung also schon.
Die Sache mit dem Landes- und dem Bundesrecht bezog sich auf folgende Aussage:“Was meine Vorschläge anbelangt, denke ich, dass die aktuelle >Mietpreisbremse< bei Nettokaltmieten schon ein Schritt in die richtige Richtung ist. Ich würde sie aber von den Zahlen her so verschärfen, dass sich die Mieterhöhungen mit den Einkommenssteigerungen synchronisieren." Da Sie auf die Mietpreisbremse abgestellt haben, habe ich darauf hingewiesen, dass dies Bundesrecht ist und ich nicht sehe, dass sich da noch was bewegt. Die Mietpreisbremse wird über das BGB gegeregelt, da kann ich auch Eingriffe in das Eigentum vornehmen, ich vermute aber nicht in dem von Ihnen vorgeschlagenen Sinn, weil dieser Eingriff -Achtung, juristische und keine politische Wertung- zu eingriffsintensiv ist. Wenn ich etwas über das öffentliche Recht regeln will, wie beim Mietendeckel ist die Regelung zeitlich befristet. Dieses Instrument muss sich deutlich vom BGB unterscheiden, weil wenn es am BGB angelehnt ist, dann wäre es kein öffentliches Recht. Und eine Kappungsgrenze wie von Ihnen vorgeschlagen ist halt ziemlich nah am BGB. Was die Befristung angeht besteht selbstverständlich ein Spielraum.
@Halina Wawzyniak:
Sie haben zuletzt geschrieben, dass eine Differenzierung des geplanten Moratoriums nach objektiven Kriterien dergestalt, dass eine Bestrafung bislang fairer Vermieter vermieden würde, rechtlich so gut wie nicht möglich sei.
Das verstehe ich nicht. Was soll aus rechtlicher Sicht gegen eine differenzierte Mietobergrenze ohne Moratorium sprechen, wie sie anscheinend auch dem Berliner Mieterverein in Form einer „wohnungswirtschaftlich begründeten Höchstwerttabelle“ vorschwebt. Damit könnte man eine unnötige Bestrafung fairer Vermieter vermeiden, die bislang deutlich unter dem Mietspiegel geblieben sind. Laut Mieterverein wäre eine solche Lösung auch gerichtsfester als wenn man – wie es jetzt geplant ist – solche Vermieter allein auf die geplante Härtefallregelung verweisen würde.
Wie gesagt: Ich halte Ihre ursprüngliche politische – also nicht juristische – Begründung des Moratoriums für abwegig, wonach bei einer differenzierten Mietobergrenze ohne Moratorium nur Mieter „mit bereits höheren Mieten“ profitieren würden, „die auch aufgrund ihres Einkommens in gut ausgestatteten Wohnungen mit adäquater Miethöhe wohnen könnten“, während „niedrige … Mieten bis zur Mietobergrenze weiter steigen“ würden. Diese Begründung ist falsch, weil es Mieten, die unterhalb der Mietspiegel-Miete liegen – also vergleichsweise „günstig“ sind -, nicht nur im Niedrig-, sondern auch im Hochpreissegment des Mietspiegels gibt. Und selbstverständlich gibt es nicht nur im Hoch-, sondern auch im Niedrigpreissegment Mieten oberhalb der nach dem Mietspiegel gerechtfertigten Höhe.
Wenn ich den Mieterverein richtig verstehe, will dieser keine Differenzierung nach Vermieter*in (Einzelvermieter, sozialer Vermieter, Genossenschaft, Börsennotiert bzw. -orientiert), sondern eine Tabelle, die sich an Alter und Ausstattung der Wohnung orientiert, möglicherweise sogar an der Lage der Wohnung. Soweit ich den Mietedenckel verstanden habe, soll dieser eine ähnliche Variante -zusätzlich zum einfrieren- enthalten. Danach wäre bei Wiedervermietung die Vormiete maßgeblich (soweit unterhalb der Mietobergrenze oder eben die Mietobergrenze soweit die Vormiete über dieser ist. Die Gefahr allein ein solches Instrument zu nehmen sehe ich darin, dass dieses quasi „nur“ eine verschärfte Mietpreisbremse darstellt, mithin im bürgerlichen Recht angesiedelt ist und somit keine Gesetzgebungskompetenz des Landes vorliegt. Das Land kann nur im Bereich des öffentlichen Rechts tätig werden, also im Fall einer „Notlage“ die über den angespannten Wohnungsmarkt hinausgeht und mit Mitteln, die diese „Notlage“ beheben. Ich kann aber schlecht das auseinanderfallen von Miete und Einkommen zum Ausgangspunkt meiner Handlung machen und dann sagen, die Mieten dürfen trotzdem weiter steigen. Und weil eben nicht die Art der Wohnung entscheidende ist oder wer der/die Vermieter*in ist, sondern die Miesteigerung (die über den Mietspiegel auch bei geringen Steigerungen der Miete sozialer Vermieter Einfluss hat), kann ich da nicht differenzieren.
Ein kompletter Non-Jurist und Mieter hat hier nur eine einzige alles entscheidende Frage:
Gilt, bei angekündigter Rückwirksamkeit, bei jenen kurz vor dem 18. 06. 2019 ausgesprochenen Mieterhöhungen das Datum des ausgesprochenen Verlangens (also Erhöhung gültig),
ODER das Datum der Zustimmung des Mieters, etliche Wochen NACH dem 18.06. (also: Erhöhung ungültig).
?
Aber wenn ich richtig verstanden habe, ist man sich hier komplett uneins und das wird wohl ein Gericht entscheiden müssen. Richtig?
Vielen Dank!
Einigkeit dürfte darin bestehen, dass der entscheidende Zeitpunkt die Zustimmung ist. Vorher wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Wird gar nicht zugestimmt, muss der/die Vermieter*in auf Zustimmung klagen. Wenn er/sie gewinnt, ist trotzdem nicht der Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens entscheidend.
Wo Uneinigkeit besteht ist, ob eine Rückwirkung des Mietendeckels rechtlich geht. Ich bin der Überzeugung das geht, andere sagen das geht nicht. Das werden also Gerichte entscheiden.
Welcher namhafte Jurist sagt denn, dass die Rückwirkung nicht funktioniert? Und wer sagt, dass es geht?
Bisher hat sich kaum einer aus der Deckung gewagt – sieht man einmal von Michael Selk ab, der sagt, es geht nicht.
https://community.beck.de/2019/06/18/der-berliner-mietendeckel-kommt-rueckwirkend-verfassungsgemaess-es-gibt-zweifel
Heiko Sauer sieht die Rückwirkung auch eher kritisch, ist aber nicht ganz eindeutig.
https://verfassungsblog.de/die-risiken-beherrschbar-machen/
Und von Franz Mayer, der der den Mietendeckel ansonsten verteidigt, habe ich zur Frage der Rückwirkung noch nichts vernommen.
Außer Ihnen, Frau Wawzyniak, sehe ich bisher keinen, der klar sagt, es geht. Oder habe ich jemand übersehen?
Keine Ahnung, ob Sie etwas übersehen haben, ich weiß ja nicht was sie alles gelesen haben :-).
Habe Ihnen ja geschrieben, was ich gelesen habe. Demnach scheinen Sie mit Ihrer Meinung allein auf weiter Flur zu stehen. Oder gibt es beim Thema Rückwirkung irgendeinen namhaften Juristen, der Ihre Auffassung teilt?
Sehr geehrter Herr Freund,
ich habe eigentlich kein Interesse an einer Brieffreundschaft :-). Und tatsächlich habe ich nichts zu entscheiden, so dass es vielleicht Sinn macht, mit Leuten zu reden, die was entscheiden können :-).
Ich weiß nicht ob für sie relevant, aber ich verweise noch mal auf den Blogbeitrag, wo es heißt:
„Außer dem strafrechtlichen Rückwirkungsverbot kennt das Grundgesetz aber kein allgemeines Verbot rückwirkender Gesetze (vgl. Prof. Schwarz, JA 2013, S. 683 ff.). Es wird zwischen echter und unechter Rückwirkung unterschieden. Eine echte Rückwirkung liegt dann vor, wenn durch den Gesetzgeber nachträglich in bereits abgeschlossene Sachverhalte eingegriffen wird. Eine unechte Rückwirkung liegt hingegen vor, wenn ein noch nicht abgeschlossener Sachverhalt einem neuen Rechtsregime unterworfen werden soll (so Schwarz, a.a.O.). Der Mietendeckel wäre nach meiner Auffassung eine unechte Rückwirkung, die eine notwendige Reaktion auf die von Haus und Grund angezettelte Aktion und deren Befolgung durch Vermieter*innen in Form der Versendung von Mieterhöhungsverlangen darstellt. Selbst wenn das anders gesehen wird: Das Bundesverfassungsgericht hat bereits im Jahr 1971 festgestellt, dass ein gesetzlicher Eingriff mit echter Rückwirkung ausnahmsweise zulässig ist, „wenn das Vertrauen auf eine bestimmte Rechtslage sachlich nicht gerechtfertigt und daher nicht schutzwürdig ist. Ob dieser, eine Rückwirkung rechtfertigende, Grund vorliegt, läßt sich nur unter Würdigung aller Umstände der konkreten Regelung beurteilen. Hierbei kann die Art und Bedeutung der durch den Eingriff betroffenen Rechtsposition eine Rolle spielen, (…) Jedoch kommt es für die Frage, ob der Bürger mit einer Änderung der Rechtslage rechnen mußte, nicht auf die subjektiven Vorstellungen der einzelnen Betroffenen und ihre individuelle Situation an, sondern darauf, ob die bisherige Regelung bei objektiver Betrachtung geeignet war, ein Vertrauen der betroffenen Personengruppe auf ihren Fortbestand zu begründen„. (BVerfGE 32, 111; Rdn. 123). In einer anderen Entscheidung hat das Bundesverfasungsgericht auch formuliert: „Ein Schutz des Vertrauens ist dann nicht gefordert, wenn in dem Zeitpunkt, auf den der Eintritt der Rechtsfolge vom Gesetz zurückbezogen wird, mit einer solchen Regelung zu rechnen war “ (BVerfGE 30, 367; Rdn. 387).“
Vielleicht noch in Ergänzung der Hinweis, dass eine echte Rückwirkung nach der Rechtsprechung des BVerfG auch dann zulässig ist, wenn zwingende Gründe des Gemeinwohls die echte Rückwirkung einer Norm rechtfertigen. Ich zitiere mals das BVerfG: „Dem Steuerpflichtigen darf nach Ankündigung des Wegfalls einer für verfehlt erachteten Subvention verwehrt werden, die Gestaltungskompetenz und den Gestaltungswillen des Gesetzgebers zu unterlaufen, wenn dieser die Steuervergünstigung für Verträge entfallen lassen will, die zwischen dem Bekanntwerden der beabsichtigten Gesetzesänderung und deren Beschluß durch den Gesetzgeber geschlossen worden sind, deren steuererheblicher Vollzug aber erst nach dem Gesetzesbeschluß zu erwarten ist.“ (2 BvR 882–97)
Letzendlich erlaube ich mir den Hinweis, dass eine Debatte an dieser Stelle nicht sinnvoll ist, weil weder Sie noch ich über den Mietendeckel oder über die Rechtmäßigkeit der Rückwirkung entscheiden werden. Meine Argumentation liegt auf dem Tisch. Sie können sie gut oder falsch finden, am Ende ist das sowohl für Sie als auch für micht irrelevant.