Die verheerende Logik hinter der Schattenmiete

Irgendwann in dieser Woche (leider verschwimmen bei mir die Tage derzeit) twitterte ich zu einem Schreiben der Deutsche Wohnen. Die Deutsche Wohnen teilte darin einem/einer Wohnungsinteressent*in mit, sie würde keinen Mietvertrag abschließen, soweit das JobCenter lediglich die Kostenübernahme für die Miete nach dem MietenWoG (Mietendeckel) übernimmt. Es werde die Sicherheit benötigt, dass das JobCenter auch die Differenz zwischen Miete nach MietenWoG und Miete ohne MietenWoG zahlen werde, da wenn das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) das MietenWoG  für verfassungswidrig erklärt, die Differenz nachzuzahlen sei. Um es kurz zusammenzufassen: JobCenter-Kunde/Kundin bekommt keine Wohnung, wenn nicht JobCenter auch eine Mietzusage in Höher einer derzeit nach Gesetz unzulässigen Miethöhe übernimmt.

Solche Schreiben scheinen keine Einzelangelegenheit zu sein. Die Immobilienlobby versucht mit allen Mitteln Angst zu verbreiten und Mieter*innen zu erpressen. Die Immobilienlobby tut so, als gäbe es Vorbehalts-Gesetze. Also Gesetze, die zwar in Kraft getreten sind und geltendes Recht sind, aber irgendwie doch nicht richtig gelten, solange das BVerfG nicht entschieden hat. Deshalb vereinbaren sie sog. Schattenmieten.

Schattenmieten sind die Mieten, die zu zahlen sind, sollte das BVerfG das MietenWoG für verfassungswidrig erklären. Das mag zunächst aus Verbraucher*innen-Sicht eine gute Sache sein, weil nach einer solche Entscheidung Mieter*innen nicht in einer Drucksituation für die danach zu zahlende Miete sind. Auf den zweiten Blick sichern die Schattenmieten aber allein Vermieter*innen ab, weil eine Differenz ja nur berechnet werden kann, wenn es unterschiedlich vereinbarte Mieten gibt.

Nach den Intentionen des MietenWoG sind solche Schattenmieten aber unzulässig. Dabei muss die Geschichte des MietenWoG beachtet werden. Zunächst lag dem Abgeordnetenhaus ein Gesetzentwurf vor, nachdem es verboten war, eine Miete zu fordern, die einen bestimmten Betrag überschreitet (vgl. §§ 3 und 4). Ausweislich der damaligen Begründung zu § 3 ging es dem Gesetzgeber um folgendes: „Die Verwendung des Wortes >verboten< soll verdeutlichen, dass es sich hierbei um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB handelt. Das bedeutet: Rechtsgeschäfte sind insoweit nichtig, als sie gegen das Verbot verstoßen. Soweit eine Überschreitung der Stichtagsmiete nicht genehmigt wurde, liegt hierin ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot mit der Folge der Nichtigkeit des Rechtsgeschäftes. Ohne Rechtsgrund gezahlte Miete kann die Mieterin oder der Mieter nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts (§§ 812 ff. BGB) zurückverlangen. Daneben ist das behördliche Einschreiten gegen Verstöße gegen das MietenWoG Bln möglich.“ Nun hat das Abgeordnetenhaus aber genau diese Vorschrift noch geändert und es steht nunmehr im MietenWoG  es sei „eine Miete verboten, die die (…) Miete überschreitet“ (§ 3 Abs. 1) und eine „überhöhte Miete im Sinne dieses Gesetzes ist verboten“ (§ 5). Ausweislich der Begründung dient die Umstellung der „Klarstellung des eingangs schon ausführlich dargelegten Charakters der Vorschrift als Verbotsgesetz i. S. v. § 134 BGB„. Wenn etwas verboten ist, dann kann ich es auch nicht fordern und erst recht nicht entgegenzunehmen. Ich kann aber m.E. eben auch nicht etwas „aufschiebend bedingt“ fordern.

Das als Beispiel für das Agieren der Immobilienlobby vertwitterte Schreiben der Deutsche Wohnen suggeriert, dass selbst wenn das BVerfG das MietenWoG oder einzelne Bestandteile davon als verfassungswidrig einstufen würde, dies automatisch eine Nachzahlungspflicht für Mieter*innen bedeuten würde. Da scheint mir bei der Immobilienlobby doch einiges durcheinander zu laufen und die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes unbekannt zu sein. Dabei hat dieses gerade in seiner jüngsten Rechtssprechung zur BND-Auslandsüberwachung noch einmal klar gemacht (Rdn. 329):

Die Feststellung der Verfassungswidrigkeit gesetzlicher Vorschriften führt grundsätzlich zu ihrer Nichtigkeit. Allerdings kann sich das Bundesverfassungsgericht, wie sich aus § 31 Abs. 2 Satz 2 und 3 BVerfGG ergibt, auch darauf beschränken, eine verfassungswidrige Norm nur für mit dem Grundgesetz unvereinbar zu erklären (…). Es verbleibt dann bei einer bloßen Beanstandung der Verfassungswidrigkeit ohne den Ausspruch der Nichtigkeit. Die Unvereinbarkeitserklärung kann das Bundesverfassungsgericht zugleich mit der Anordnung einer befristeten Fortgeltung der verfassungswidrigen Regelung verbinden. Dies kommt in Betracht, wenn die sofortige Ungültigkeit der zu beanstandenden Norm dem Schutz überragender Güter des Gemeinwohls die Grundlage entziehen würde und eine Abwägung mit den betroffenen Grundrechten ergibt, dass der Eingriff für eine Übergangszeit hinzunehmen ist (…).“

Mal kurz übersetzt: Sollte das BVerfG der Ansicht sein, das MietenWoG sei verfassungswidrig, bleibt immer noch die Option, dass es das MietenWoG nicht für nichtig erklärt, sondern als für mit dem Grundgesetz unvereinbar. Es kann sogar eine befristete Fortgeltung anordnen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Es kann also niemand vorhersagen, wie das BVerfG entscheiden wird, es wird aber so getan, als sei bereits klar, dass bei einer Verfassungswidrigkeit eine Nachzahlungspflicht für Mieter*innen besteht. Die Immobilienlobby möchte also im Rahmen von zivilrechtlichen Verträgen vorab bereits eine mögliche Entscheidung des BVerfG außer Kraft setzen.

Es wird aber noch ein zweiter Aspekt übersehen.  Das BVerfG hat in einer (Eil)Entscheidung zum MietenWoG bereits Ausführungen getätigt, denen eine Nichtigkeit mit Rückzahlungspflicht widerspricht. Das BVerfG hatte in dieser Entscheidung eine Aussetzung der Bußgeldvorschriften des MietenWoG bis zur Entscheidung in der Hauptsache abgelehnt. Eine Aussetzung der Bußgeldvorschriften in einer einstweiligen Anordnung hätte es erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile zum gemeinen Wohl dringend geboten ist. Das BVerfG muss bei einem offenen Ausgang der Rechtsfrage im Hauptsacheverfahren prüfen, ob die Folgen, die eintreten würden, wenn die einstweilige Anordnung nicht erginge, der/die Kläger*in aber im Hauptsacheverfahren Erfolg hätte, gegenüber den Nachteilen überwiegen, die entstünden, wenn die begehrte einstweilige Anordnung erlassen würde, in der Hauptsache aber der Erfolg nicht eintreten würde. Das BVerfG hat nun abgelehnt, die Regelungen zu den Bußgeldern außer Kraft zu setzen, was bedeutet, dass es in diesen einen schweren Nachteil zum gemeinen Wohl nicht sieht. Mindestens bis zur Hauptsacheentscheidung sind also Bußgelder bei Verstößen gegen das MietenWoG zu verhängen, also auch Bußgelder wenn eine höhere als die nach dem MietenWoG zulässige Miete gefordert wird. Und eine „aufschiebend bedingte“ höhere Mietforderung ist halt auch eine Forderung einer höheren als der nach dem Gesetz zulässigen Miete. Die Immobilienlobby verweist nun immer auf die Randnummer 27 in der Entscheidung. Dort heißt es:

Entgegen dem Vorbringen der Antragstellenden ist auch nicht erkennbar, dass Vermieterinnen und Vermieter jenseits des durch § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln sanktionierten Forderns und Entgegennehmens einer unzulässigen Miete daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Miete versprechen zu lassen, und ihnen deshalb ein insoweit irreversibler Schaden entstehen könnte.

Daraus zieht die Immobilienlobby den Schluss, eine Schattenmiete sei vom BVerfG bereits abgesegnet. Die Richtigkeit dieser Annahme unterstellt, ist damit noch nichts zu einer „Nachzahlung“ im Falle einer Feststellung der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes gesagt. Maximal kann hier -die Richtigkeit der Annahme unterstellt- die Schattenmiete ein Hinweis für die Höhe der Miete im Falle der Verfassungswidrigkeit ab Feststellug derselben sein.

Aber auch der Schluss, das BVerfG habe ein Schattenmiete abgesegnet ist aus meiner Sicht nicht überzeugend, denn einem solche widerspricht den Ausführungen des BVerfG in Randnummer 29, in der dieses erklärt warum die Bußgeldregelung bis zur Entscheidung im Hauptsacheverfahren in Kraft bleibt:

„Zu berücksichtigen ist aber, dass mit der vorläufigen Außerkraftsetzung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 bis 5, Abs. 2 MietenWoG Bln der mit der Sanktionsbewehrung einhergehende Druck entfiele, sich entsprechend dem MietenWoG Bln zu verhalten. Es steht zu befürchten, dass Vermieterinnen und Vermieter, was die Antragstellenden auch unumwunden einräumen, sich weder an die Verbote des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin noch an die ihnen durch dieses Gesetz auferlegten Pflichten halten werden. Sie würden weiterhin die bisher gültigen Mieten fordern, vereinbaren oder entgegennehmen und dabei das Risiko in Kauf nehmen, behördlich oder zivilrechtlich auf Unterlassung beziehungsweise Absenkung und Rückzahlung in Anspruch genommen zu werden. Die Antragstellenden selbst zeigen insoweit auf, dass die Bereitschaft, die gesetzlichen Verbote und Verpflichtungen einzuhalten, mit Wegfall der Sanktionsbewehrung deutlich sinken wird. Die Wirksamkeit des Gesetzes, dessen Ziel es ist, angemessenen Wohnraum gerade auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietpreisen zu erhalten und zugänglich zu machen (Abgeordnetenhaus Bln, Drucksache 18/2347, S. 17), wäre also deutlich gemindert. Zwar könnten Mieterinnen und Mieter gesetzwidrig handelnde Vermieterinnen und Vermieter auf Auskunft oder auch auf Absenkung beziehungsweise Rückzahlung der Miete in Anspruch nehmen. Dass sie davon in Zeiten erheblicher Wohnungsknappheit aber tatsächlich in erheblichem Umfang Gebrauch machen, erscheint jedoch fraglich. Mieterinnen und Mieter dürften indes – und sei es nur aus Unwissenheit – vielfach davon absehen, mithin also auch Mietverträge über gesetzlich nicht zulässige Mieten abschließen und erfüllen, ihre Rechte also nicht verfolgen.

Das BVerfG besagt also, dass eine Sanktionieren des Forderns und Entgegennehmens einer höheren als der nach dem MietenWoG zulässigen Miete erforderlich ist, weil andernfalls Druck entfallen würde, sich an dieses Gesetz zu halten und einfach weiter andere Mieten gefordert werden würden. Dies gilt aber eben auch, wenn Vermieter*innen aufschiebend bedingt (aufschiebende Bedingung: Verfassungswidrigkeit des MietenWoG) eine höhere Miete als die nach MietenWoG zulässige Miete fordern.

Was die Immobilienlobby mit der Schattenmiete macht, ist gezielt das gesetzgeberische Ziel und damit die Gesetzgebungshoheit zu unterlaufen. Die Logik hinter der Schattenmiete ist eine für die Rechtssicherheit und den Rechtsstaat gefährliche und verheerende Logik. Sie gefährdet die Demokratie. In dieser Logik soll eine Rechtsanwendung beschlossener Gesetze erst dann stattfinden, wenn die als Grundlage dienenden Gesetze abschließend vor Gericht geklärt sind. Bis dahin gilt das Recht des Stärkeren, also das Recht des Wirtschaftsmächtigeren. Wer eine Wohnung sucht, muss sich auf die vorbehaltliche Gesetzesanwendung der Vermieter*innenseite einlassen. Der gesetzgeberische Wille läuft leer. Was das bedeutet, will ich an einigen Beispielen deutlich machen.

  • Nach einer Pressemitteilung des Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG) vom 28.05.2020 war die Erhöhung des Entgelts für die Beförderung von Standardbriefen von 0,62 € auf 0,70 € für den Zeitraum von 2016 bis 2018 rechtswidrig. In der Logik der Schattenmieten-Debatte müsste nun die Deutsche Post AG -praktisch ist das eine Unmöglichkeit, aber in der Dogmatik der Argumentation logisch- allen Personen, die zwischen 2016 bis 2018 die 0,70 € statt der zulässigen 0,62 € für ihre Standardbriefe gezahlt haben, das Geld zurückerstatten.
  • Das Mindestlohngesetz aus dem Jahr 2014 führte zu diversen Verfassungsbeschwerden. Nach der Logik der Schattenmieten-Debatte hätten die Arbeitgeber*innen mit den Arbeitnehmer*innen vereinbaren können, dass diese ab Inkrafttreten des Mindestlohngesetzes zwar den Mindestlohn bekommen, wenn das BVerfG das Mindestlohngesetz aber kippt, die Arbeitnehmer*innen die Differenz zwischen niedrigerem Tariflohn und höherem Mindestlohn an die Arbeitgeber*innen zurückzahlen müssen. Damit wäre das Gesetz und der gesetzgeberische Wille komplett leergelaufen.
  • Das Finanzamt müsste nach diesem Verständnis beispielsweise in jedem Steuerbescheid mindestens zwei Beträge angeben, nämlich Beträge für den Fall das entsprechende Gesetz ist mit dem Grundgesetz vereinbar und für den Fall, es ist nicht mit dem Grundgesetz vereinbar. In einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 u.a. zum Einkommenssteuergesetz hat das BVerfG aber eine nicht mit dem Grundgesetz vereinbare Regelung zeitlich befristet weiter gelten lassen.
  • Nach der Logik der Schattenmieten-Debatte hätten alle sanktionieren Personen im ALG II-Bezug allein auf Grund der Unvereinbarkeitsentscheidung des BVerfG in Bezug auf einen Teil der Sanktionen, soweit sie davon betroffen sind, eigentlich einen Anspruch auf Überweisung des vorenthaltenen Geldes. Davon ist aber beim BVerfG gar keine Rede, im Gegenteil es wurden Übergangsregelungen eingeführt bis zur Neuentscheidung des Gesetzgebers.

Die in diesen Punkten aufgeführten Beispiele ließen sich vielfach durchspielen, zum Beispiel anhand dieser Liste. Es zeigt sich, dass das mit der Schattenmiete verbundene Rechtsverständnis der „Vorsorge für den Fall einer Verfassungswidrigkeit“ ein einmaliger Vorgang ist, den es bislang nicht gab.

Ich weiß nicht, wie das Bundesverfassungsgericht entscheiden wird. Ich bin immer noch zuversichtlich, dass das MietenWoG Bestand haben wird. Ich weiß aber eins: Ich halte das Vorgehen der Vermieterlobby für schamlos. Denn es ignoriert gesetzgeberische Entscheidungen und spielt zynisch mit der Not von Menschen, die eine bezahlbare Unterkunft benötigen.

 

 

4 Gedanken zu „Die verheerende Logik hinter der Schattenmiete

  1. Hallo, die Schattenmiete ist dieser Rechtsauffassung nach, die ich teile, dann aber ebenso eine Ordnungswidrigkeit wie eine sonstige überhöhte Miete. Da kann ein engagiertes Bezirksamt doch mal ein Exempel statuieren :).
    Danke für die sorgfältig recherchierten Ausführungen!

  2. In unserem Fall haben wir monatelang nach einer geeigneten Mietwohnung in Berlin gesucht und aufgrund eines Mangels an Alternativen im April ein schamloses Angebot akzeptieren müssen: Zur Miete nach MietenWoG zahlen wir nun zusätzlich, vereinbart im Anhang, eine teilgewerbliche Nutzungsmiete in Höhe von 50% der Gesamtwohnungsmiete. Die Wohnung liegt im 4. OG eines reinen Mietshauses ohne Fahrstuhl..

  3. Ich kann Ihnen nur dringend empfehlen sich an das Bezirksamt zu wenden, damit diese ein Bußgeld verhängen. Sie können mir gern auch, wenn Sie möchten unter halina.wawzyniak@posteo.de schreiben, dann können wir weniger öffentlich schauen, was da zu machen ist.

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