Unschöne Weihnachtsüberraschung – Referentenentwurf zum Mietrecht

Anfang der Woche trudelte ganz unverfänglich der Referentenentwurf des Justizministeriums zum Mietrecht, Mietrechtsänderungsgesetz ein. Aus meiner Sicht sollten möglichst schnell möglichst viele in Mietangelegenheiten engagierte Bürgerinnen und Bürger sich den Referentenentwurf ansehen und dann hoffentlich ganz aktiv gegen nicht zu akzeptierende Vorschläge aufstehen. Noch ist es nicht zu spät.

Ich will hier bewusst nicht auf die Dinge eingehen, wo an der einen oder anderen Stelle vielleicht sogar positive Veränderungen vorgesehen sind, sondern auf die aus meiner Sicht absolut problematischen Dinge hinweisen. Den Gesetzentwurf durchzieht der Gedanke „des bösen Mieters/der bösen Mieterin„, die die derzeitigen Rechtsinstrumente missbrauchen. Dem soll ein Riegel vorgeschoben werden, zuungunsten von Mieterinnen und Mietern.

Schon die ganze Legislaturperiode wird immer wieder vom sog. Mietnomadentum gesprochen.  Noch in der letzten Legislaturperiode aber antwortete die Bundesregierung (also die aus SPD und CDU) auf eine kleine Anfrage der FDP, dass der Einmietbetrug „weiterhin rückläufige Zahlen“ aufweist. Gleichzeitig wird auf eine Presseerklärung des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hingewiesen, nach dem die diesbezüglichen Ausstände seit 2003 rückläufig sind. Warum also nun ein Referentenentwurf, der eine Hinterlegungsanordnung vorsieht, das Räumungsverfahren effizienter und konstengünstiger gestaltet und einen neuen Kündigungsgrund schafft?

Hier ist eine unverschämte Lobby unterwegs, die mit Hilfe der FDP die Interessen der Vermieterinnen und Vermieter einseitig zu Lasten der Mieterinnen und Mieter vertritt. Wer ein wenig sucht, wird fündig. Hier beispielsweise gibt es die Möglichkeit in einer Datenbank (wenn man eine bezahlte Mitgliedschaft eingeht) sich zu informieren, wer ein sog. Mietnomade ist. Nicht der Staat sammelt hier Daten sondern private Dritte. Ob man selbst in der Liste steht erfährt man offensichtlich nur, wenn man vorher bezahlt hat und eine Widerspruchsmöglichkeit ist mir zumindest nicht aufgefallen (falls man denn weiß, ob man da drin steht).  Das Bundesjustizministerium hat sogar ein Gutachten in Auftrag gegeben. Sehr objektiv scheint das Gutachten nicht zu sein, heißt es doch im Hinblick auf die Hauptquellen des Gutachtens: „Hauptdatenquelle der Untersuchung ist eine überwiegend online durchgeführte Befragung von Vermietern. Sie richtete sich an insgesamt 1549 Vermieter. Diese hatten sich als von Mietnomaden betroffene Vermieter bei der Forschungsstelle für Immobilienrecht auf Aufrufe hin gemeldet, […].“ Aber immerhin geben die das im Gutachten auch zu, dass es nicht repräsentativ ist. Zu Recht erklärte auch der Präsident des Deutschen Mieterbundes in der Frankfurter Rundschau, dass es kein nennenswertes Mietnomadenproblem gibt.

Doch was schlägt das Bundesjustizministerium nun vor?

Um Räumungsanspruche des/der Vermieters/Vermieterin vereinfachter und schneller durchsetzen zu können, soll das neue Instrument der Hinterlegungsanordnung geschaffen werden.  Weil sich in der Zeit, in der ein Räumungsprozess läuft erhebliche Zahlungsausfälle ergeben könnten und der Mieter/die Mieterin  ggf. zahlungsunfähig sein könnte, heißt es in der Begründung. Mit der Hinterlegungsanordnung sollen genau diese Zahlungsausfälle gesichert werden.  Oder ist das doch nur ein Nebeneffekt und geht es eigentlich um etwas anderes?  In der Begründung heißt es nämlich weiter: „Es mindert den Anreiz, den Zivilprozess als Instrument zu missbrauchen, den Ausgleich einer berechtigten Geldforderung zu verzögern.“ Wenn nun der Mieter/die Mieterin der Hinterlegungsanordnung nicht nachkommt („Bitte zahlen Sie zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters in der Zeit des Räumungsprozesses die Summe X“), dann kommt nach Antrag beim Gericht die Räumungsverfügung und der Mieter bzw. die Mieterin ist ganz schnell aus der Wohnung raus. Und so ganz nebenbei wird damit aber auch das Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht des/der Mieters/Mieterin in ihrer Wirksamkeit beschränkt.

Doch allein das reicht der Vermieter/innen-Lobby nicht. Sie hat auch erreicht, dass eine Neuregelung zur Räumungsvollstreckung vorgeschlagen wird. Auch hier ist zumindest die CDU in Erklärungsnot, weil in der  schon erwähnten Antwort auf die Kleine Anfrage der FDP aus der letzten Legislaturperiode gesagt wurde: „Gesetzgeberischen Handlungsbedarf bei der Räumungsvollstreckung gegen Dritte sieht die Bundesregierung nicht.“ Das Justizministerium schlägt nun die Möglichkeit einer auf die bloßen Besitzverschaffung beschränkten Räumung vor. Im Referentenentwurf heißt es: „Wird im Räumungstermin durch den Gerichtsvollzieher ein Dritter in der Wohnung angetroffen, der weder im Vollstreckungstitel noch in der Vollstreckungsklausel genannt ist, kann die Räumung der Mietsache in diesem Termin bisher nicht weiter betrieben werden. Diese Rechtslage kann missbraucht werden, um die berechtigte Räumung der Wohnung zu verhindern. In diesen Fällen soll die Räumung durch eine (ergänzende) einstweilige Verfügung auch gegen diese Personen angeordnet werden können, sofern dem Vermieter die Besitznahme nicht bekannt war.“

Das sind jetzt schon zwei Vorschläge, mit denen die Stellung von Mieterinnen und Mietern verschlechtert wird und beides wird mit Missbrauch begründet. Empirische Daten liegen nicht vor, nach denen solcherlei Regeln dringend nötig sind. Aber das macht wohl auch nichts. Es wird einfach das Bild des/der bösen Mieter/in bedient. Das dabei Grundrechte missachtet werden, interessiert nicht. Allerdings muss auch hier mindestens die CDU sich wieder fragen lassen, ob noch das gilt, was am 31.10.2008 galt: „Eine Einschränkung dieses Grundsatzes [gegen jeden Mitbesitzer der Wohnung muss ein Vollstreckungstitel vorliegen -H.W.] ist gerade bei der zwangsweisen Räumung von Wohnraum mit Blick auf Artikel 13 des Grundgesetzes bedenklich, da jede Räumungsvollstreckung das Grundrecht des Mitbesitzers auf Unverletzlichkeit der Wohnung berührt.“

Pikant wird die Geschichte mit der Räumung durch einstweilige Verfügung aber auch noch aus einem anderen Grund. Genau der Fall, der jetzt geregelt werden soll, lag nämlich mindestens bei der Räumung der Bödiker Straße 9 im März 2010 vor, vermutlich auch bei der Räumung der Liebigstraße. Der Rechtsanwalt Max Althoff hat im Räumungstermin Bödiker Straße 9 genau auf den Fakt hingewiesen, dass die Räumung nicht zulässig sei, weil Besitz an der Wohnung erlangt wurde von Menschen, die nicht im Vollstreckungstitel benannt waren.  Die Gerichtsvollzieherin ließ sich von dieser Rechtsauffassung aber nicht beirren und zog die -rechtswidrige- Räumung durch. Ich erinnere mich noch ganz gut an die Situation, waren doch der Genosse Zillich und ich vor Ort und habe den Vorgang miterlebt.

Doch damit ist noch nicht Schluss. Das Justizministerium hat sich noch etwas anderes ausgedacht. Es wird ein weiterer Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund geschaffen. Gekündigt werden darf, sollte das Gesetz Realität werden, wenn der Mieter/die Mieterin mit der Kaution derart in Verzug ist, dass sie zwei Kaltmieten entspricht. Die Kündigung kann dann ohne vorherige Abmahnung erfolgen. Was allerdings nicht geregelt wird, ist eine verbindliche Festlegung bis zu welchem Zeitpunkt der/die Vermieter/in die Mietkaution auszuzahlen hat.

Es wäre sicherlich noch viel mehr zu sagen, aber allein diese drei Gründe reichen aus um jetzt aktiv zu werden.