Anhörung zum Mietpreisbremschen

Der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz hat gestern eine Anhörung zur sog. Mietpreisbremse durchgeführt. Ich rede ja lieber vom Bremschen, eine wirkliche Bremse sieht in meinen Augen anders aus. Weil ich um 16.00 Uhr in die Anhörung im Ausschuss Digitale Agenda zum Europäischen Urheberrecht und zum Leitungsschutzrecht für musste (über die ich hoffentlich in den nächsten Tagen auch noch bloggen kann), konnte ich nicht die ganze Zeit an der Anhörung teilnehmen. Dennoch lohnt sich m.E. ein kleiner Überblick zu den schriftlich eingegangenen Stellungnahmen.

Die Bundesvereinigung kommunaler Spitzenverbände fand vor allem, „die Bemühungen von Bund, Ländern und Kommunen im Sinne einer nachhaltigen Wohnungspolitik (müssen sich) in erster Linie darauf richten, die notwendigen Rahmenbedingungen und Anreize für den Bau neuer Wohnungen, vor allem im Bereich des geförderten Wohnungsbaus zu schaffen„. Die Bundesvereinigung kommunaler Spitzenverbände verwies auf den derzeitgen Leerstand von 1,7 Mio. Wohnungen. Zweifel an den Indiktatoren für das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes (§ 556 Abs. 2 BGB) wurden formuliert und eine Änderung des § 5 WiStG angemahnt.

Der Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen ist der Ansicht, eine Änderung des § 5 WiStG hätte vollkommen ausgereicht, das BGB hätte die Regierung einfach in Ruhe lassen sollen. Diese Argumentation wird damit begründet, dass die steigenden Mietkosten vor allem auf steigende Energiepreise und Stromkosten sowie steigende Baukosten zurückzuführen sind. An die komme man aber mit dem BGB nicht heran. Logisch, das die Herausnahme von Neubau aus dem Mietpreisbremschen gelobt wird. Gefordert wird das Mietrpeisbremschen solle es nur bei qualifiziertem Mietspiegel gelten, die Befristung durch die Verordnungen der Länder soll strenger gehandhabt werden. Schließlich „gilt es zu vermeiden, dass die in § 558 Abs. 3 BGB für bestehende Mietverhältnisse abgesenkte Kappungsgrenze für Gebiete, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, identisch mit den von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten ist.“ Aus meiner Sicht reicht eine einfache Änderung des § 5 WiStG gerade nicht aus. Denn zum einen darf beim § 5 WiStG die Miete 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und zum anderen muss ausgenutzt werden, das ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorhanden ist. Wenn aber der Mietpreisanstieg gedämpft werden soll, dann reicht das gerade nicht aus.

Der Immobilienverband IVD wiederum legte den Schwerpunkt seiner Stellungnahme auf das Bestellerprinzip bei den Maklerinnen und Maklern. Im Kern wird kritisiert, der Makler bzw. die Maklerin könne von dem Mieter bzw. der Mieterin de facto keine Maklergebühr mehr verlangen, wenn das Gesetz so bleibt wie es ist. Es werden diesbezüglich auch verfassungsrechtliche Bedenken geltend gemacht. Diese Argumentation war für mich nicht wirklich nachvollziehbar. Stellenweise hatte ich den Eindruck, der Anspruch auf die Maklergebühr soll bereits entstehen, wenn eine Makler bzw. eine Maklerin beauftragt wird und nicht erst wenn eine Wohnungsvermittlung erfolgreich war.

Der  Deutsche Mieterbund verweist in seiner Stellungnahme zunächst darauf, dass er das Vorhaben, eine Begrenzung des rasanten Anstiegs der Wiedervermietungsmieten zu erreichen, unterstützt. Im Hinblick auf das immer wieder vorgetragene Argument der Verfassungswidrigkeit des Mietpreisbremschens argumentiert der Mieterbund wie folgt: „Gemäß Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG werden Inhalt und Schranken des Eigentums durch die Gesetze bestimmt. Das die Eigentumsgarantie einschränkende MietNovG ist verhältnismäßig, verfolgt einen legitimen öffentlichen Zweck und ist zur Zweckerreichung geeignet, erforderlich sowie angemessen. Die geplanten Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs stellen einen verhältnismäßigen und damit gerechtfertigten Eingriff in den Schutz des Eigentums aus Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG dar.“ Aus Sicht des Mieterbundes ist die Regulierung des Mietzinses bei Wiedervermietunigsmieten sogar verfassungsrechtlich geboten. Der Mieterbund kritisiert aber einen Verstoß gegen Art. 3 GG, weil „derjenige Vermieter, der schon vor der Vermietung eine mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete oder gar eine weit überhöhte bis wucherische Miete erzielt hat, diese auch weiterhin bei der Neuvermietung erheben darf„. Hier bestehe Handlungsbedarf. Statt der Begrenzung des Mietpreisbremschens auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt fordert der Mieterbund eine „flächendeckende, bundesweit gültige Regelung„. Der § 5 WiStG (sog. Wucherparagraf) soll angepasst werden.  All diese Aussagen finde ich richtig. Die Ausnahme für Neubauten im Rahmen des Mietpreisbremschens sollte nach Ansicht des Mieterbundes nur für die erste Vermietung gelten. Kritisiert wird darüberhinaus die Ausnahme „umfassende“ Modernisierung.

Diese vier Stellungnahmen wurden quasi vor die Klammer gezogen. Danach folgten die Stellungnahmen der von den Fraktionen benannten Sachverständigen.

Prof. Dr. Markus Artz beschränkte sich in seiner Stellungnahme auf die bürgerlich-rechtlichen Fragestellungen. Herr Prof. Artz spricht sich für die ersatzlose Streichung des § 556e Abs. 1 BGB aus, also der Regelung des Bestandsschutzes für eine oberhalb des Mietpreisbremschens liegende Vormiete. Artz verweist darauf, dass im bestehenden Mietverhältnis dieser Bestandsschutz gilt und auch vom Mietpreisbremschen nicht in Frage gestellt wird. Bei einem neuen Mietverhältnis könne das aber nicht gelten. Artz meint: „Soweit ein Vermieter seine Investitionen in die Immobilie auf der Grundlage weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegender Einnahmen kalkuliert hat, ist ein Bestandsschutz über das bestehende Mietverhältnis hinaus weder angezeigt noch geboten. Ändern können sich sowohl die Marktverhältnisse als auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen. Solange nicht in bestehende Mietverträge eingegriffen wird, genießt der Vermieter insoweit keinen Schutz.“ Das ist eine in meinen Augen überzeugende Argumentation.

Richter Dr. Ulf Börstinghaus bezog sich ebenfalls auf den mietrechtlichen Teil des Gesetzentwurfes. Er fordert die Geltung des Mietpreisbremschens an einen qualifizierten Mietspiegel zu koppeln. Zur Begründung nutzt er einen Vergleich mit der überhöhten Geschwindigkeit in der StVO. Sicherlich ist ein qualifizierter Mietspiegel eine tolle Sache, aber solange es keine Verpflichtung zur Erstellung eines solchen gibt, ist diese Idee der perfekte Ansatz sich dem Mietpreisbremschen zu entziehen. Es muss nur kein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden und schon greift das Bremschen nicht. Nach Ansicht von Börstinghaus sollen die Anforderungen an den angespannten Wohnungsmarkt präzisiert und die Nichtberücksichtigung von Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr ersatzlos gestrichen werden. Anders als Artz sieht Börstinghaus aber die Regelung des § 556e Abs. 1 BGB als richtig an und argumentiert mit dem Eigentumsrecht.

Auch der  Bundesverband Freier Immoblien- und Wohnungsunternehmen e.V. kritisiert den Anknüpfungspunkt ortsübliche Vergleichsmiete für das Mietpreisbremschen. Dies deshalb, weil zum Beispiel in Berlin Anknüpfungspunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete die Entwicklung seit über 12 Jahren sei. Angesichts von § 558 Abs. 2 BGB, der bei der Ermittlung der orstüblichen Vergleichsmiete explizit auf die vergangenen vier Jahre verweist, war mir dieses Argument nicht ganz nachvollziehbar. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen schlägt dann folgendes vor: „Bleibt die Erhöhung Wiedervermietungsmiete im Vergleich zur Vormiete unter einem gewissen Prozentsatz, dürfte die Mietpreisbremse nicht greifen.“ als Schritt 1 und als Schritt 2: „Sollte die Erhöhung höher ausfallen, aber dennoch zu einer Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete führen, ist dies auch kein Exzess und dürfte ebenfalls nicht von der Mietpreisbremse erfasst werden.“ Soweit so gut. Der konkrete Formulierungsvorschlag für § 556d BGB lautet dann: „Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um zehn Prozent übersteigen, es sei denn, die Miete liegt nicht mehr als zehn Prozent über der Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete).“  Dennoch würde ich insoweit den Vorschlag des RAV (siehe weiter unten) präferieren.

In der Stellungnahme des Deutschen Mieterbundes Baden-Württemberg gibt es zum interessantes Faktenmaterial für Baden-Württemberg. Der Mieterbund Baden-Württemberg trägt aber Zweifel an der Wirksamkeit des Gesetzentwurfes im Hinblick auf die Dämpfung des Mietpreisanstieges vor. Dazu verweist er auf die Tatsache, dass erst eine Absenkung der überhöhten Miete stattfinden muss, wenn der Mieter bzw. die Mieterin dies gerügt hat und auf die Kriterien für den angespannten Wohnungsmarkt. Ebenso wir die Herausnahme des Neubau aus dem Mietpreisbremschen auf Dauer kritisiert.

Durch den Republikanischen Anwältinnen- und Anwälteverein wurde der Grundgedanke des Gesetzentwurfes begrüßt um dann anzumerken: „Der vorliegende Entwurf wird diesem Anspruch jedoch nicht gerecht.“ Begründet wird dies mit der zeitlichen Befristung des Bremschens, den zahlreichen Ausnahmen und  der Tatsache, dass die Regelung den Transferleistungsbeziehenden nicht hilft. Ihnen würden nämlich die Kosten von über der orstüblichen Vergleichsmiete liegenden Mieten nicht vom Amt erstattet. Gefordert wird die bundesweite Geltung des Mietpreisbremschens. Ich finde das richtig und es hätte zudem den Vorteil, das die Kriterien für den angespannten Wohnungsmarkt nicht bestimmt werden müssten. Vorgeschlagen wird darüber hinaus eine Kappungsgrenze bei Wiedervermietung auf 15% der Vormietermiete, allerdings nur soweit die Vormiete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das erscheint mir präziser als der Vorschlag des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Es wird weiterhin gefordert den qualifizierten Mietspiegel zu stärken und den § 5 WiStG zu revitalisieren. Hier soll nach dem Vorschlag des RAV das Merkmal „ausnutzen“ gestrichen werden. Auch der Republikanische Anwältinnen- und Anwälteverein sieht grundsätzlich keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegenüber der Begrenzung von Wiedervermietungsmieten durch den Gesetzgeber.

Haus und Grund sieht im Mietpreisbremschen einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum (Artikel 14 GG) und in die Vertragsfreiheit (Artikel 2 Abs. 1 GG), weil sie nicht geeignet ist das mit ihr verfolgte Ziel zu erreichen. Dazu wird argumentiert, das Angebot werde nicht größer, deshalb werden Personengruppen mit höherem Einkommen vom Mietpreisbremschen profitieren, mehr Wohnfläche werde erschwinglich und der Markt dadurch attraktiver.  Aus meiner Sicht wird hier aber mit anderen Zielen argumentiert, als der Gesetzentwurf beabsichtigt. Diesem geht es um eine Dämpfung des Mietpreisanstieges, der dazu führt das Menschen immer mehr Geld für Mietzahlungen ausgeben müssen. Ein weiteres Argument von Haus und Grund ist, in bestimmten Fallkonstellationen werde in die Substanz des Eigentums eingegriffen. Insoweit hat aber Prof. Artz die Gegenargumente meines Erachtens schon überzeugend aufgeschrieben.

Die Anhörung -konkret die schriftlichen Stellungnahmen- bestätigen im Wesentlichen die Kritik am Mietpreisbremschen, wie ich sie hier und hier schon aufgeschrieben habe. Dennoch finde ich sind zwei Sachen zu kurz gekommen. Erstens der Hinweis darauf, wenn Löhne, Gehälter und Transferleistungen eine angemessene Höhe hätten, wäre das Problem deutlich geringer. Zweitens wurde die Debatte darüber, ob es nicht sinnvoll wäre zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht alle bestehenden Mieten heranzuziehen, anstatt nur die Mieten der letzten vier Jahre lediglich am Rande geführt. Der Vertreter des Deutschen Mieterbundes hat in der Anhörung diesen Punkt explizit thematisiert.

Aus meiner Sicht ergibt sich nach der Anhörung folgender zwingender Änderungsbedarf (mal voll realpolitisch gedacht): Das Mietpreisbremschen muss bundesweit gelten, d.h. die Beschränkung auf den angespannten Wohnungsmarkt muss entfallen. Die Ausnahmen sind weitgehend zu streichen (komplett Herausnahme aus dem Mietpreisbremschen für Neubauten, Bestandsschutz für Vormieten oberhalb des Bremschens, „umfassende“ Modernisierung) und der § 5 WiStG muss novelliert werden, damit er wirklich greifen kann.

Vermutlich wird die abschließende Lesung im Bundestag Anfang des Jahres 2015 stattfinden. Bis dahin kann ja noch Druck für notwendige positive Änderungen aufgemacht werden.