Rote Karte für Mietrechtsänderungsgesetz notwendig!

Der Rechtsausschuss des Bundestages beschäftigte sich heute im Rahmen einer öffentlichen Anhörung mit dem Mietrechtsänderungsgesetz.

Der von der SPD benannte Sachverständige Prof. Artz war der Ansicht, dass von dem Ausschluss der Mietminderung in den ersten drei Monate bei energetischer Modernisierung Abstand genommen werden soll. Dies sei „unangemessen und gefährlich“. Die Sicherungsanordnung und die einstweilige Verfügung kritisierte er in Bezug auf die Anordnung von Ordnungsgeld und Ordnungshaft als „unerträglich“. Im Detail stellte er noch mal dar, dass das Ordnungsgeld sich bisher  auf einen zahlungsfähigen Schuldner bezogen hat, der zu einer Änderung seines Verhaltens (Tun oder Unterlassen) gebracht werden soll. Wenn man jetzt aber jemanden in Ordnungshaft nehmen will, der Zahlungsunfähig ist, dann bestehen erheblich verfassungsrechtliche Bedenken. Gleiches gilt für die Räumung im einstweiligen Rechtsschutz bei Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung. Er nahm Bezug auf die Mietnomadenstudie aus Bielefeld und verwies darauf, dass diese keine quantitative Studie sei und sich aus ihr nichts im Hinblick auf die Anzahl von sog. Mietnomaden ergibt.

Der Sachverständige Arzt (von der Union benannt) bezog seine Stellungnahme auf das Wärmecontracting. Die diesbezügliche Regelung sei verbesserungswürdig. Der Gesetzentwurf enthält keine Vorgaben hinsichtlich der Notwendigkeit tatsächlicher Energieeinsparungen.

Dr. Börstinghaus (von der Union benannt), Richter am Amtsgericht, schloss an seine schriftliche Stellungnahme an. Er hält das Rechtsinstitut der Sicherungsanordnung aus Sicht der Praxis für problematisch. Auch Rechtsstaatlich sei dieses Institut bedenklich. Wenn jemand geräumt wird nach dieser Regelung, dann sind dass SGB II-Empfänger.“ sagte er in der Anhörung. Die Sicherungsanordnung passe auch systematisch nicht, was er im Detail erklärte. Er schlug als Alternative zum Schutz der Vermieter eine bevorzugte Behandlung von Räumungsklagen bei den Amtsgerichten vor. Sehr interessant war auch sein Hinweis, dass bei der Neuregelung in § 940a ZPO (Räumung per einstweiligem Rechtsschutz) nur von Räumung die Rede ist, nicht aber auch von Herausgabe. Das könne ja dazu führen, dass der/die Mieter/in aus der Wohnung fliegt, die Wohnung an den Vermieter allerdings erst nach dem Ende des Hauptsacheverfahrens herausgegeben wird.

Frau von Cölln, ebenfalls von der Union benannt, hält den Mietminderungsausschluss bei energetischer Modernisierung für drei Monate für einen interessengerechten Kompromiss. Allerdings bestehen Abgrenzungsschwierigkeiten zur „normalen“ Modernisierung. Sie verwies darauf, dass es bei Umstellung auf Wärmecontracting nicht von Anfang an zu einer Kostenneutralität komme. Insofern müsse an dieser Regelung noch einmal nachgebessert werden. In Bezug auf die sog. Mietnomaden habe jeder Vermieter ein Anspruch auf Schutz. Der Vorschlag von Herrn Börstinghaus löse das Einzelfallproblem nicht. Im Übrigen gehe es bei der Sicherungsanordnung um die verbesserte Rechtsstellung der  Kleinvermieter. Der Kleinvermieter sei an dieser Stelle eban auch Verbraucher.

 Dr. Hinz, von der FDP benannt,  hat den Gesetzentwurf aus der Sicht der Praxis bewertet und findet diesen insgesamt gelungen. Aber er kritisierte, dass der Mietminderungsausschluss bei Modernisierung gelten soll, ohne dass eine Verpflichtung des Vermieters zur Ankündigung der Modernisierung vorgesehen ist. Wenn man an einem Mietminderungsausschluss festhalten will, dann sollte man ihn wenigstens an eine Modernisierungsankündigung knüpfen. Auch dieser Sachverständige kritisiert die Sicherungsanordnung. Nach seiner Meinung könne vor vollständigem Abschluss der Beweisaufnahme keine Sicherungsanordnung erlassen werden. Der einzige Vorteil für den Vermieter liege in der Möglichkeit der Räumung, die würde aber erst nach der ersten Instanz möglich sein. Wenn überhaupt, dann sollte eine solche Räumung nur im Rahmen einer außerordentlichen Kündigung möglich sein.

Herr Schach, von der SPD benannt, hält den Mietminderungsausschluss nicht für einen Knackpunkt. Dieser sei dennoch ein Systembruch und bei drei Monaten von Anreiz für die Vermieter zu sprechen sei nicht angebracht. Kritisch äußerte er sich auch zur Regelung zum Wärmecontracting, er wisse nicht wie Kostenneutralität hergestellt werden soll. Im Hinblick auf die Sicherungsanordnung bezweifelte er die Praktikabilität. Im Zweifelsfall würden wohl Richter/innen gegen eine solche entscheiden. Er habe grundsätzliche Bedenken, dass auf Grund von Prognosen eine solche Sicherungsanordnung erlassen werden soll. „Schlichtweg gefährlich“ ist die einstweilige Verfügung zur Räumung auf Grund der Nichterfüllung einer Sicherungsanordnung.

Herr Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes und von der LINKEN benannt, wendete sich entschieden gegen den Ausschluss der Mietminderung für drei Monate bei energetischer Modernisierung. Die Modernisierungsumlage von 11% sei völlig willkürlich gewählt worden. Wichtiger als die Frage des Prozentsatzes der Umlage sei die Frage, ob man sie nicht umgestalten (zum Beispiel in drei gleiche Teile auf Mieter, Vermieter, Staat) oder ggf. sogar durch eine andere Regelung ersetzen kann. Er rechnete im Detail vor, dass der Vermieter derzeit überhaupt nichts von der Umlage hat, denn dadurch werden keine Investitionen gefördert. Im Hinblick auf den neuen Kündigungstatbestand Nichtzahlung der Kaution verwies er darauf, dass ein  Mietnomade, der brav seine Miete zahlt aber nicht seine Kaution eben kein Mietnomade ist. Da macht der Kündigungstatbestand „Verzug bei Kautionszahlung“ keinen Sinn. Notwendig seien  vernünftige Regelung im Hinblick auf Neuvertragsmieten. Hier muss eine Kappungsgrenze eingeführt werden.  Er machte sich darüberhinaus besonders dafür stark, Regelungen für diejenigen zu schaffen, die ein Haushaltseinkommen von unter 1.500 EUR haben und jetzt schon 45% ihres Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden müsse und verwies dazu u.a. auf die Wohngeldregelungen.

Herr Warnecke, von Haus & Grund kommend und von der Union benannt, lobte den Entwurf. Man hatte fast den Eindruck er verteidigt einen von seinem Verband geschriebenen Gesetzentwurf auf den die Regierung nur ihren Namen  gesetzt hat. Das alles war auf dem Niveau seiner unterirdischen schriftlichen Stellungnahme. Vom Grundsatz her seien Mieter schon redlich (er sprach von 98% der Mietvertragsverhältnisse), aber es gäbe ja immer wieder Fälle von Unredlichkeit. Da helfe eine vorgezogene Behandlung von Räumungsklagen überhaupt nicht. Die Sicherungsanordnung könnte eigentlich doch  mit noch weniger Mieterrechten eingeführt werden, denn die Hinterlegung eines Betrages beziehe sich ja nur auf vom Mieter eh zu zahlenden Beträge, da ja sonst keine Klage eingereicht worden wäre. Was passiert, wenn der/die Mieter/in diesen Betrag nicht hinterlegen kann (zum Beispiel weil sie arbeitslos geworden sind und sich die Miete nicht leisten können), darauf ging der gute Herr nicht ein. Eine Antwort auf die Frage, ob er es als Bestrafung des Vermieters ansehe, wenn die Umlage von 11% nach den neun Jahren –in denen sie geltend gemacht werden kann- nicht rückgängig gemacht wird, bekam ich nicht. Nach den neun Jahren hat sich die Investition ja amortisiert. Die Frage war deshalb notwendig, weil Herr Warnecke in seiner schriftlichen Stellungnahme meinte, der Vermieter werde endlich nicht mehr „bestraft“ wenn die Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen wird. Beim wiederholten Nachfragen erklärte der gute Mann, er sehe „keine Beeinträchtigung“ einer Rechtsposition, wenn aufgrund einer nicht befolgten Sicherungsanordnung eine Räumung erfolgt, sich dann aber herausstellt, dass die Anordnung der Sicherungsanordnung nicht rechtmäßig gewesen ist. Das sei schließlich die Folge von einem Rechtsirrtum. Was für ein Zynismus. Doch Herr Warnecke konnte seine schriftliche Stellungnahme noch toppen. Er erklärte nämlich zunächst,  das ALG II-Empfangende von der Sicherungsanordnung und deren Folgen, insbesondere der Räumung, nicht betroffen sein werden. Die Richter/innen müssten sich ja dreimal mit der Person beschäftigen, bevor eine Sicherungsanordnung erlassen wird und ALG II-Empfangende seien die beliebtesten Mieter/innen. Sie bekommen deshalb auch immer eine Wohnung. Auf Nachfrage korrigierte er, dass es sich tatsächlich um eine dreimalige Behandlung durch den gesetzlichen Richter handelt, nicht aber um eine Auseinandersetzung der Richter/innen mit der Zahlungsfähigkeit von Personen gegen die eine Sicherungsanordnung und Räumung erfolgen soll. Schließlich erklärte der Sachverständige noch, dass die Realmieten außer 2009 gesunken seien.

Die von Bündnis 90/DIE Grünen benannte Sachverständige Ziehm verwies darauf, dass mit den Regelungen nicht dem sog. Mietnomadentum begegnet werde, sondern der „normale“ Mieter betroffen wird. Es gibt keinen Hinweis darauf, dass ein Ausschluss der Mietminderung nötig sei um energetische Modernisierung zu ermöglichen. Der Ausschluss der Mietminderung stelle einen Systembruch dar. Die Sachverständige  schlug eine Differenzierung bei den Prozentsätzen der Modernisierungsumlage vor um Anreize zu energetischer Modernisierung zu schaffen. Die Sicherungsanordnung widerspreche dem bisherigen System der ZPO und habe Auswirkungen auch außerhalb des Mietrechts. Eine Kündigung auf Grund Verzug bei der Zahlung der Mietkaution sei im Prinzip denkbar, allerdings müsse vorher eine Abmahnung erfolgen.

Alles in allem bleibt festzustellen: Sowohl der Mietminderungsausschluss als auch die Sicherungsanordnung mit all ihren katastrophalen Folgen haben von den Sachverständigen in ihrer Mehrheit eine deutliche Abfuhr erhalten. Für diese Regelungen waren eigentlich nur die Vertreter/innen von Haus & Grund und des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V..

Der Bundestag wäre also gut beraten einem Gesetzentwurf der diese beiden Bestandteile enthält deutlich die Rote Karte zu zeigen!

Stellungnahmen sind da – Mietrechtsänderungsgesetz

Am Montag findet ja um 12.00 Uhr im Paul-Löbe-Haus im Raum E 600 die öffentliche Anhörung des Rechtsausschusses des Bundestages zum Mietrechtsänderungsgesetz statt.

Über die Frechheiten die in diesem Gesetz stehen, habe ich mich sowohl im Plenum des Bundestages als auch hier im Blog (mit weiteren Links) geäußert. Die Stellungnahmen für die Anhörung liegen jetzt vor. Und ohne das ich auf alles eingehen kann, sind sie doch bemerkenswert.

Der Sachverständige Prof. Artz lehnt die Einführung eines dreimonatigen Minderungsausschlusses ab. Gleiches gilt für die Sicherungsanordnung, hinsichtlich der vorgesehenen Sanktionen schreibt er: Ordnungsmittel mit repressivem,  strafähnlichem Zweck wegen Nichtbefolgung der Sicherungsanordung zu verhängen – Ordnungsgeld und Ordnungshaft- ist evident unzweckmäßig und verfassungswidrig.“  Folgerichtig lehnt er auch die Wohnungsräumung im Wege der einstweiligen Verfügung bei Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung ab.

Der Sachverständige Richter am Landgericht Itzehoe, Dr. Werner Hinz, erwartet im Hinblick auf den Minderungsausschluss „eine Fülle von neuen Rechtsproblemen“ und sieht das Institut der Sicherungsanordnung skeptisch“.

Rechtsanwältin Dr. Cornelia Ziehm meint, der vorliegende Gesetzentwurf würde „statt einer dezidierten Anreizung von energetischen Sanierungen vermieterfreundliche (Luxus)Sanierungen Vorschub [leisten) und das Mietrecht zu Lasten der Mieter [verschieben]“. Sie erhebt erhebliche rechtliche Bedenken gegen die Sicherungsanordnung und die Räumung von Wohnraum im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes. Hier würde der Vorwand der Bekämpfung des Mietnomadentums genutzt um „en passant den Rechtsschutz in Dauerschuldverhältnissen grundsätzlich zu verkürzen“. Sie fordert die zulässige Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung teils zu streichen, jedenfalls aber auf einen deutlich geringeren Prozentsatz zu begrenzen.

Dr. Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht lehnt ebenfalls die Einführung der Sicherungsanordnung ab und hält die Räumung im einstweiligen Rechtsschutz rechtsstaatlich für „mehr als bedenklich“.  Der Ausschluss der Mietminderung sei „völlig verfehlt“.  Er verweist darauf, dass die sog. Mietnomaden 0,0005% aller Mietverhältnisse ausmachen und schreibt: „Soweit die polizeiliche Kriminalstatistik ca. 10.000 Fälle von Einmietbetrug ausweist, handelt es sich ganz überwiegend um nicht bezahlte Hotelzimmer.“  Börstinghaus erklärt in seiner Stellungnahme, dass die Einführung der Sicherungsanordnung und der Rechtsfolgen ihrer Nichtbefolgung an dieser Stelle in der ZPO im übrigen Einfluss auf alle wiederkehrenden Leistungen haben werde, dies würde dann auch das Familienrecht betreffen. Die unsozialen Folgen des Handelns der Regierung beschreibt er wie folgt: „Die meisten Räumungsklagen richten sich gegen ALG II Bezieher. Die ARGE oder das Sozialamt werden die Beträge kaum hinterlegen oder Sicherheit leisten. Es werden also vor allem Empfänger von Transferzahlungen geräumt werden, […].“

Wer angesichts der Änderungen die mit dem Mietrechtsänderungsgsetz geplant sind nicht schon wütend genug ist, dem sei die Stellungnahme von Haus & Grund empfohlen.  Da kann ich wirklich nur noch sagen: Ich glaube es hackt! Hinsichtlich des Ausschlusses der Mietminderung für drei Monate bei energetischer Modernisierung heißt es: „Damit werden Vermieter zumindest für drei Monate nicht mehr für energetische Modernisierungen bestraft.“ Es ist ja nicht so, dass die „Bestrafung“ der Vermieter darin liegt, dass sie eine Umlage von 11% erheben können, selbst dann noch, wenn sich die Kosten der Modernisierung längst wieder rein haben. Doch Grund & Boden sieht das ganz anders, die finden ja, dass die „zeitliche Begrenzung […] aufzugeben“ ist. Mit anderen Worten, sie fordern den generellen Ausschluss von Mietminderungen bei Modernisierungen.  Doch Haus & Grund geht noch weiter, sie kritisieren, dass das  Sonderkündigungsrecht des Mieters bei energetischer Modernisierung bestehen bleibt. Ihre Begründung: Der Vermieter führe die energetische Sanierung mit erheblichem wirtschaftlichen Risiko durch und „Gerade in Gebieten mit hohem Wohnungsleerstand machen viele Mieter von diesem Kündigungsrecht Gebrauch und ziehen ein paar Häuser weiter in eine nicht modernisierte Wohnung.“  Weiterhin kritisiert Grund & Boden, dass für einen Großteil der Mietverhältnisse eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen sei, dies sei aber dringend geboten.  Haus & Grund macht dann mal so am Rande jede/n der/die in Zahlungsverzug kommt zum Mietnomaden, die ein bundesweit bekanntes Phänomen“ sind. Grund & Boden kann aber auch zynisch. Hinsichtlich der Sicherungsanordnung (das ist das, wo man Geld hinterlegen muss) und ihren Folgen (bei Nichtzahlung Ordnungsgeld und Ordnungshaft, Räumung im einstweiligen Rechtsschutz möglich) schreiben sie: Na klar doch. Man saß zwar ggf. in Ordnungshaft und wurde aus der Wohnung zwangsgeräumt, aber eine Beeinträchtigung der Rechtsposition hat nicht stattgefunden. Und in der Logik von Haus & Grund liegt es dann auch, die Sicherungsanordnung noch auszuweiten. Nicht nur für Geldforderungen ab Klageeinreichung, sondern auch für davor aufgelaufene Klageforderungen. Und ganz am Ende fordert dann Haus & Grund die Kündigungsfristen zu vereinheitlichen, d.h. auch der Vermieter soll binnen drei Monaten kündigen können.

Ich kann nur hoffen, dass Haus & Grund eine ordentliche Abfuhr für ihre Forderungen im Rechtsausschuss bekommen und auf die anderen Sachverständigen gehört wird. Dieses Mietrechtsänderungsgesetz muss gestoppt werden!