Stellungnahmen sind da – Mietrechtsänderungsgesetz

Am Montag findet ja um 12.00 Uhr im Paul-Löbe-Haus im Raum E 600 die öffentliche Anhörung des Rechtsausschusses des Bundestages zum Mietrechtsänderungsgesetz statt.

Über die Frechheiten die in diesem Gesetz stehen, habe ich mich sowohl im Plenum des Bundestages als auch hier im Blog (mit weiteren Links) geäußert. Die Stellungnahmen für die Anhörung liegen jetzt vor. Und ohne das ich auf alles eingehen kann, sind sie doch bemerkenswert.

Der Sachverständige Prof. Artz lehnt die Einführung eines dreimonatigen Minderungsausschlusses ab. Gleiches gilt für die Sicherungsanordnung, hinsichtlich der vorgesehenen Sanktionen schreibt er: Ordnungsmittel mit repressivem,  strafähnlichem Zweck wegen Nichtbefolgung der Sicherungsanordung zu verhängen – Ordnungsgeld und Ordnungshaft- ist evident unzweckmäßig und verfassungswidrig.“  Folgerichtig lehnt er auch die Wohnungsräumung im Wege der einstweiligen Verfügung bei Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung ab.

Der Sachverständige Richter am Landgericht Itzehoe, Dr. Werner Hinz, erwartet im Hinblick auf den Minderungsausschluss „eine Fülle von neuen Rechtsproblemen“ und sieht das Institut der Sicherungsanordnung skeptisch“.

Rechtsanwältin Dr. Cornelia Ziehm meint, der vorliegende Gesetzentwurf würde „statt einer dezidierten Anreizung von energetischen Sanierungen vermieterfreundliche (Luxus)Sanierungen Vorschub [leisten) und das Mietrecht zu Lasten der Mieter [verschieben]“. Sie erhebt erhebliche rechtliche Bedenken gegen die Sicherungsanordnung und die Räumung von Wohnraum im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes. Hier würde der Vorwand der Bekämpfung des Mietnomadentums genutzt um „en passant den Rechtsschutz in Dauerschuldverhältnissen grundsätzlich zu verkürzen“. Sie fordert die zulässige Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung teils zu streichen, jedenfalls aber auf einen deutlich geringeren Prozentsatz zu begrenzen.

Dr. Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht lehnt ebenfalls die Einführung der Sicherungsanordnung ab und hält die Räumung im einstweiligen Rechtsschutz rechtsstaatlich für „mehr als bedenklich“.  Der Ausschluss der Mietminderung sei „völlig verfehlt“.  Er verweist darauf, dass die sog. Mietnomaden 0,0005% aller Mietverhältnisse ausmachen und schreibt: „Soweit die polizeiliche Kriminalstatistik ca. 10.000 Fälle von Einmietbetrug ausweist, handelt es sich ganz überwiegend um nicht bezahlte Hotelzimmer.“  Börstinghaus erklärt in seiner Stellungnahme, dass die Einführung der Sicherungsanordnung und der Rechtsfolgen ihrer Nichtbefolgung an dieser Stelle in der ZPO im übrigen Einfluss auf alle wiederkehrenden Leistungen haben werde, dies würde dann auch das Familienrecht betreffen. Die unsozialen Folgen des Handelns der Regierung beschreibt er wie folgt: „Die meisten Räumungsklagen richten sich gegen ALG II Bezieher. Die ARGE oder das Sozialamt werden die Beträge kaum hinterlegen oder Sicherheit leisten. Es werden also vor allem Empfänger von Transferzahlungen geräumt werden, […].“

Wer angesichts der Änderungen die mit dem Mietrechtsänderungsgsetz geplant sind nicht schon wütend genug ist, dem sei die Stellungnahme von Haus & Grund empfohlen.  Da kann ich wirklich nur noch sagen: Ich glaube es hackt! Hinsichtlich des Ausschlusses der Mietminderung für drei Monate bei energetischer Modernisierung heißt es: „Damit werden Vermieter zumindest für drei Monate nicht mehr für energetische Modernisierungen bestraft.“ Es ist ja nicht so, dass die „Bestrafung“ der Vermieter darin liegt, dass sie eine Umlage von 11% erheben können, selbst dann noch, wenn sich die Kosten der Modernisierung längst wieder rein haben. Doch Grund & Boden sieht das ganz anders, die finden ja, dass die „zeitliche Begrenzung […] aufzugeben“ ist. Mit anderen Worten, sie fordern den generellen Ausschluss von Mietminderungen bei Modernisierungen.  Doch Haus & Grund geht noch weiter, sie kritisieren, dass das  Sonderkündigungsrecht des Mieters bei energetischer Modernisierung bestehen bleibt. Ihre Begründung: Der Vermieter führe die energetische Sanierung mit erheblichem wirtschaftlichen Risiko durch und „Gerade in Gebieten mit hohem Wohnungsleerstand machen viele Mieter von diesem Kündigungsrecht Gebrauch und ziehen ein paar Häuser weiter in eine nicht modernisierte Wohnung.“  Weiterhin kritisiert Grund & Boden, dass für einen Großteil der Mietverhältnisse eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen sei, dies sei aber dringend geboten.  Haus & Grund macht dann mal so am Rande jede/n der/die in Zahlungsverzug kommt zum Mietnomaden, die ein bundesweit bekanntes Phänomen“ sind. Grund & Boden kann aber auch zynisch. Hinsichtlich der Sicherungsanordnung (das ist das, wo man Geld hinterlegen muss) und ihren Folgen (bei Nichtzahlung Ordnungsgeld und Ordnungshaft, Räumung im einstweiligen Rechtsschutz möglich) schreiben sie: Na klar doch. Man saß zwar ggf. in Ordnungshaft und wurde aus der Wohnung zwangsgeräumt, aber eine Beeinträchtigung der Rechtsposition hat nicht stattgefunden. Und in der Logik von Haus & Grund liegt es dann auch, die Sicherungsanordnung noch auszuweiten. Nicht nur für Geldforderungen ab Klageeinreichung, sondern auch für davor aufgelaufene Klageforderungen. Und ganz am Ende fordert dann Haus & Grund die Kündigungsfristen zu vereinheitlichen, d.h. auch der Vermieter soll binnen drei Monaten kündigen können.

Ich kann nur hoffen, dass Haus & Grund eine ordentliche Abfuhr für ihre Forderungen im Rechtsausschuss bekommen und auf die anderen Sachverständigen gehört wird. Dieses Mietrechtsänderungsgesetz muss gestoppt werden!

Ein Recht auf Stadt für Alle

Unter dem Titel: „Mietenwahnsinn ohne Ende“ luden gestern Mieterinnen und Mieter die Politik ins Abgeordnetenhaus ein, um der Politik zu erklären was falsch läuft. Schade fand ich, dass außer den eingeladenen Abgeordneten aus dem Abgeordnetenhaus keine weiteren Abgeordneten anwesend waren, insbesondere sich außer mir kein einzige/r weitere/r Berliner Bundestagsabgeordnete/r sehne ließ.

Moderiert von Karin Baumert (Initiative gegen Zwangsumzüge) und Sebastian Jung aus der Initiative vom Fanny-Hensel-Kiez kann die Veranstaltung aus meiner Sicht durchaus als Erfolg gewertet werden. Das Veranstaltungskonzept war richtig gut und tatsächlich wurde sehr schön herausgearbeitet, was auf welcher Ebene wie gelöst werden könnte.  Mit einem Videoeinspiel wurde auf ein ganz konkretes Problem an einem ganz konkreten Ort verwiesen. Danach stellten die Mieter/innen zunächst einem/einer Experten/in eine Frage um danach die Politik nach ihren Lösungsansätzen zu fragen.

Die Beispiele illustrieren die vielfältigen Probleme im Bereich steigender Mieten und Verdrängung.

Beispiel 1: energetische Sanierung in der Fuldastr./Weichselplatz

Im Rahmen einer energetischen Sanierung haben Mieter/innen hier u.a. mit Mieterhöhungen von bis zu 82 Prozent zu tun. Die als Expertin befrage Anwältin verwies auf rechtliche Möglichkeiten im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen und hier insbesondere auf die Möglichkeit des Einwandes der sozialen Härte. Völlig zu Recht verwies die befrage Anwältin aber auf den Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums, der sicherlich irgendwann auch in den Bundestag eingebracht wird. Hier habe ich bereits auf die Probleme mit dem Referentenentwurf verwiesen. Aber noch einmal zur Wiederholung: Nach der neuen Regelung haben Mieter/innen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden. In der Gesetzesbegründung heißt es: Wirtschaftliche Härtegründe, also insbesondere die erhöhte Miete nach Modernisierung, soll der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen selbst nicht mehr entgegenstehen.” Die befrage grüne Abgeordnete aus dem Abgeordnetenhaus verwies darauf, dass die Grünen auf Bundesebene ein Klimawohngeld wollen und eine Drittelung der Modernisierungskosten. Die Modernisierungsumlage soll auf 9% gesenkt werden. Dies brachte allerdings den völlig berechtigten Einwand, dass eine Modernisierung zu einer erhöhten Miete führt und diese dann auf den Mietspiegel Einfluss nimmt.  DIE LINKE, vertreten durch Kathrin Lompscher, wurde nach der Möglichkeit warmmietenneutraler Modernisierung befragt. Dies sei möglich, war die Antwort und es wurde angeregt.

Beispiel 2: 23 verschenkte GSW-Häuser

Hier traten vor allem nach der Privatisierung der GSW im Jahr 2004 (Verantwortet durch Rot-Rot und mittlerweile durchaus als Fehler eingesehen) erhebliche Probleme auf. Der neue Eigentümer ließ die Häuser verroten, es wurde zur Selbsthilfe gegriffen. Die Bewohner/innen forderten hier die  Privatisierung rückgängig machen und die Wohnungen denen zu geben, die in ihnen wohnen. Die Politische Forderung der Bewohner/innen war, dass Senat und Bezirk von der Möglichkeit Gebrauch machen, die Belegungsbindung wieder anzuwenden. Gleichfalls wurde auf die Probleme mit der sog. Berliner Räumung verwiesen, nach der der Selbstbestimmte Belegungen binnen 24 Stunden zu beenden sind. Hier soll eine Verhandlungspraxis her. Der befragte Pirat machte deutlich, dass die Piraten sich genau dafür einsetzen werden.

Beispiel 3: Drohender Abriss Barbarossastraße 59

Hier soll gut erhaltene Bausubstanz für Luxuswohnungen weichen. Die Einwohner/innen wollen die Wohnungen erhalten und sanieren, statt durch Neubau Luxsuwohnungen zu schaffen. Rainer Wild vom Berliner Mieterverein wurde gefragt, welche gesetzlichen Vorgaben einen Abriss verhindern könnten. Er wies darauf hin, dass Berlin nach der Föderalismusreform die Möglichkeit hätte, eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung zu erlassen, das Verbot der Zweckentfremdung sei in Berlin dringend nötigt. Allerdings hätte auch der Bezirk im Rahmen des Baurechts bei der Aufstellung von sog. Bebauungsplänen eine wichtige Funktion. In diesen Plänen können nämlich auch soziale Aspekte als zu berücksichtigenden Kriterien verankert werden. Auf der Ebene des Bundesrechtes wiederum stellt die sog. Verwertungskündigung, d.h. eine  Künidungsgründe wegen Verhinderung angemessener wirtschaflticher Verwertung ein großes Problem dar. Nicht nur das der BGH diese gerade erleichert hat, diese Kündigungsart nimmt auch massiv zu.

Beispiel 4:  AV Wohnen.

Die Initiative gegen Zwangsumzüge forderte die Erhöhung der Richtwerte der AV Wohnen. Mit der AV Wohnen werden in Berlin die Kosten der Unterkunft geregelt. Unterstützt wurde die Initiative durch die Landesarmutskonferenz. Diese stellt eine  Zunahme von Wohnungslosen fest, die wiederum die Sozialämter belastet, da diese für die Versorgung der Wohnungslosen zuständig sei. Und dann wird es -wenn man sich überhaupt auf die Fiskallogik einlassen will- absurd. Die Kosten für Wohnungslosenversorgung betrage zwischen 450 bis 600 EUR pro Person und Monat. Angesichts dieser Tatsache gibt es noch einmal mehr genügend Gründe, die AV Wohnen endlich den Realitäten anzupassen.

Beispiel 5: Sozialer Wohnungsbau, Kotti und Fanny-Hensel-Kiez

Am Kotti sind die Betriebskosten in den Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus zu hoch, um noch unter die AV Wohnen zu fallen, es gibt ständig Mieterhöhungen. Ca. die Hälfte der Einwohner/innen am Kottie  zahlen 50-60% ihres Einkommens für die Miete, ca. 40 Prozent der Einwohner/innen haben dann nur noch 200 EUR im Monat zum Leben. Die Eigentümer dieser Wohnungen sind keine städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Rainer Wild verwies darauf, dass 40% der Sozialwohnungen teurer sind als Wohnungen auf dem freiem Wohnungsmarkt. In den 70iger Jahren ging es um dicke Geschäfte, diese dicken Geschäfte haben den Berliner Haushalt belastet. Er stellte die Forderung auf, dass der Bestand von 160.000 Sozialwohnungen erhalten bleiben soll. Mit der Föderalismusreform habe Berlin die Chance ein Wohnraumgesetz zu erlassen. Darin könne mit dem System der Richtsatzmiete die Mietensteigerungen bei Sozialwohnungen gestoppt werden. Leider habe der Rot-Rote Senat hier nur eine Miniminilösung gemacht.

Die Situation im Fanny-Hensel-Kiez ist nicht wirklich besser als die am Kotti. Hier befinden sich Wohnungen im sozialen Wohnungsbau, die mit der Kostenmiete zu kämpfen haben. Sebastian Jung machte es sehr deutlich: Der Eigentümer zahlte einen Kaufpreis 3,162Mio EUR und macht im Rahmen der Kostenmiete Zinsen von über 8,6 Mio geltend. Da das Haus aber lastenfrei übertragen wurde und alle Hypothekendarlehen gelöscht sind, macht der Eigentümer riesige Rendite. Die Kostenlast betrage für den Eigentümer unter 7 EUR/qm. Tatsächlich erhebt er aber Mieten von 7 EUR. Für Deutsche. Menschen mit Migrationshintergrund müssen mehr als 9 EUR/qm zahlen. Ein klarer Fall von rassistischer Diskrimminierung. Die Kostenmiete gilt noch 30 Jahre. Das Land kann nach § 28 Wohnungsbindungsgesetz eine Verordnung zur Berechnung der Kostenmiete erlassen. Dies ist Folge der Föderlismusreform, doch der Senat lässt keine Bereitschaft erkennen, genau das zu machen.

Im Anschluss an die Darstellung der konkreten Probleme erhielten Mieter/innen das Wort. Eine enttäuschte Bürgerin aus Spandau machte deutlich, dass sie einfach nur die Schnauze voll habe von LINKE und SPD und von denen nichts mehr hören wolle. Der äußert unglücklich agierende Staatssekretär Grothe brachte die Mieter/innen gegen sich auf, als er versuchte ihre Erfahrungen mit den Jobcentern in Bezug auf die Umsetzung der AV Wohnen vom Tisch zu wischen.

Das Schlusswort hatte ein Mieter, der die Anwesenden aufforderte sich zu vernetzen, die Stadt braucht aktive Mieter/innen.

Die Veranstaltung ist für mich Anlass, die Anstrengungen hinsichtlich der anstehenden Mietrechtsnovelle noch einmal zu verstärken. Hier müssen Alternativen auf den Tisch. Protest ist nötig.