Anhörung zum Mietpreisbremschen

Der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz hat gestern eine Anhörung zur sog. Mietpreisbremse durchgeführt. Ich rede ja lieber vom Bremschen, eine wirkliche Bremse sieht in meinen Augen anders aus. Weil ich um 16.00 Uhr in die Anhörung im Ausschuss Digitale Agenda zum Europäischen Urheberrecht und zum Leitungsschutzrecht für musste (über die ich hoffentlich in den nächsten Tagen auch noch bloggen kann), konnte ich nicht die ganze Zeit an der Anhörung teilnehmen. Dennoch lohnt sich m.E. ein kleiner Überblick zu den schriftlich eingegangenen Stellungnahmen.

Die Bundesvereinigung kommunaler Spitzenverbände fand vor allem, „die Bemühungen von Bund, Ländern und Kommunen im Sinne einer nachhaltigen Wohnungspolitik (müssen sich) in erster Linie darauf richten, die notwendigen Rahmenbedingungen und Anreize für den Bau neuer Wohnungen, vor allem im Bereich des geförderten Wohnungsbaus zu schaffen„. Die Bundesvereinigung kommunaler Spitzenverbände verwies auf den derzeitgen Leerstand von 1,7 Mio. Wohnungen. Zweifel an den Indiktatoren für das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes (§ 556 Abs. 2 BGB) wurden formuliert und eine Änderung des § 5 WiStG angemahnt.

Der Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen ist der Ansicht, eine Änderung des § 5 WiStG hätte vollkommen ausgereicht, das BGB hätte die Regierung einfach in Ruhe lassen sollen. Diese Argumentation wird damit begründet, dass die steigenden Mietkosten vor allem auf steigende Energiepreise und Stromkosten sowie steigende Baukosten zurückzuführen sind. An die komme man aber mit dem BGB nicht heran. Logisch, das die Herausnahme von Neubau aus dem Mietpreisbremschen gelobt wird. Gefordert wird das Mietrpeisbremschen solle es nur bei qualifiziertem Mietspiegel gelten, die Befristung durch die Verordnungen der Länder soll strenger gehandhabt werden. Schließlich „gilt es zu vermeiden, dass die in § 558 Abs. 3 BGB für bestehende Mietverhältnisse abgesenkte Kappungsgrenze für Gebiete, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, identisch mit den von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten ist.“ Aus meiner Sicht reicht eine einfache Änderung des § 5 WiStG gerade nicht aus. Denn zum einen darf beim § 5 WiStG die Miete 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und zum anderen muss ausgenutzt werden, das ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorhanden ist. Wenn aber der Mietpreisanstieg gedämpft werden soll, dann reicht das gerade nicht aus.

Der Immobilienverband IVD wiederum legte den Schwerpunkt seiner Stellungnahme auf das Bestellerprinzip bei den Maklerinnen und Maklern. Im Kern wird kritisiert, der Makler bzw. die Maklerin könne von dem Mieter bzw. der Mieterin de facto keine Maklergebühr mehr verlangen, wenn das Gesetz so bleibt wie es ist. Es werden diesbezüglich auch verfassungsrechtliche Bedenken geltend gemacht. Diese Argumentation war für mich nicht wirklich nachvollziehbar. Stellenweise hatte ich den Eindruck, der Anspruch auf die Maklergebühr soll bereits entstehen, wenn eine Makler bzw. eine Maklerin beauftragt wird und nicht erst wenn eine Wohnungsvermittlung erfolgreich war.

Der  Deutsche Mieterbund verweist in seiner Stellungnahme zunächst darauf, dass er das Vorhaben, eine Begrenzung des rasanten Anstiegs der Wiedervermietungsmieten zu erreichen, unterstützt. Im Hinblick auf das immer wieder vorgetragene Argument der Verfassungswidrigkeit des Mietpreisbremschens argumentiert der Mieterbund wie folgt: „Gemäß Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG werden Inhalt und Schranken des Eigentums durch die Gesetze bestimmt. Das die Eigentumsgarantie einschränkende MietNovG ist verhältnismäßig, verfolgt einen legitimen öffentlichen Zweck und ist zur Zweckerreichung geeignet, erforderlich sowie angemessen. Die geplanten Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs stellen einen verhältnismäßigen und damit gerechtfertigten Eingriff in den Schutz des Eigentums aus Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG dar.“ Aus Sicht des Mieterbundes ist die Regulierung des Mietzinses bei Wiedervermietunigsmieten sogar verfassungsrechtlich geboten. Der Mieterbund kritisiert aber einen Verstoß gegen Art. 3 GG, weil „derjenige Vermieter, der schon vor der Vermietung eine mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete oder gar eine weit überhöhte bis wucherische Miete erzielt hat, diese auch weiterhin bei der Neuvermietung erheben darf„. Hier bestehe Handlungsbedarf. Statt der Begrenzung des Mietpreisbremschens auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt fordert der Mieterbund eine „flächendeckende, bundesweit gültige Regelung„. Der § 5 WiStG (sog. Wucherparagraf) soll angepasst werden.  All diese Aussagen finde ich richtig. Die Ausnahme für Neubauten im Rahmen des Mietpreisbremschens sollte nach Ansicht des Mieterbundes nur für die erste Vermietung gelten. Kritisiert wird darüberhinaus die Ausnahme „umfassende“ Modernisierung.

Diese vier Stellungnahmen wurden quasi vor die Klammer gezogen. Danach folgten die Stellungnahmen der von den Fraktionen benannten Sachverständigen.

Prof. Dr. Markus Artz beschränkte sich in seiner Stellungnahme auf die bürgerlich-rechtlichen Fragestellungen. Herr Prof. Artz spricht sich für die ersatzlose Streichung des § 556e Abs. 1 BGB aus, also der Regelung des Bestandsschutzes für eine oberhalb des Mietpreisbremschens liegende Vormiete. Artz verweist darauf, dass im bestehenden Mietverhältnis dieser Bestandsschutz gilt und auch vom Mietpreisbremschen nicht in Frage gestellt wird. Bei einem neuen Mietverhältnis könne das aber nicht gelten. Artz meint: „Soweit ein Vermieter seine Investitionen in die Immobilie auf der Grundlage weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegender Einnahmen kalkuliert hat, ist ein Bestandsschutz über das bestehende Mietverhältnis hinaus weder angezeigt noch geboten. Ändern können sich sowohl die Marktverhältnisse als auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen. Solange nicht in bestehende Mietverträge eingegriffen wird, genießt der Vermieter insoweit keinen Schutz.“ Das ist eine in meinen Augen überzeugende Argumentation.

Richter Dr. Ulf Börstinghaus bezog sich ebenfalls auf den mietrechtlichen Teil des Gesetzentwurfes. Er fordert die Geltung des Mietpreisbremschens an einen qualifizierten Mietspiegel zu koppeln. Zur Begründung nutzt er einen Vergleich mit der überhöhten Geschwindigkeit in der StVO. Sicherlich ist ein qualifizierter Mietspiegel eine tolle Sache, aber solange es keine Verpflichtung zur Erstellung eines solchen gibt, ist diese Idee der perfekte Ansatz sich dem Mietpreisbremschen zu entziehen. Es muss nur kein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden und schon greift das Bremschen nicht. Nach Ansicht von Börstinghaus sollen die Anforderungen an den angespannten Wohnungsmarkt präzisiert und die Nichtberücksichtigung von Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr ersatzlos gestrichen werden. Anders als Artz sieht Börstinghaus aber die Regelung des § 556e Abs. 1 BGB als richtig an und argumentiert mit dem Eigentumsrecht.

Auch der  Bundesverband Freier Immoblien- und Wohnungsunternehmen e.V. kritisiert den Anknüpfungspunkt ortsübliche Vergleichsmiete für das Mietpreisbremschen. Dies deshalb, weil zum Beispiel in Berlin Anknüpfungspunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete die Entwicklung seit über 12 Jahren sei. Angesichts von § 558 Abs. 2 BGB, der bei der Ermittlung der orstüblichen Vergleichsmiete explizit auf die vergangenen vier Jahre verweist, war mir dieses Argument nicht ganz nachvollziehbar. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen schlägt dann folgendes vor: „Bleibt die Erhöhung Wiedervermietungsmiete im Vergleich zur Vormiete unter einem gewissen Prozentsatz, dürfte die Mietpreisbremse nicht greifen.“ als Schritt 1 und als Schritt 2: „Sollte die Erhöhung höher ausfallen, aber dennoch zu einer Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete führen, ist dies auch kein Exzess und dürfte ebenfalls nicht von der Mietpreisbremse erfasst werden.“ Soweit so gut. Der konkrete Formulierungsvorschlag für § 556d BGB lautet dann: „Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um zehn Prozent übersteigen, es sei denn, die Miete liegt nicht mehr als zehn Prozent über der Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete).“  Dennoch würde ich insoweit den Vorschlag des RAV (siehe weiter unten) präferieren.

In der Stellungnahme des Deutschen Mieterbundes Baden-Württemberg gibt es zum interessantes Faktenmaterial für Baden-Württemberg. Der Mieterbund Baden-Württemberg trägt aber Zweifel an der Wirksamkeit des Gesetzentwurfes im Hinblick auf die Dämpfung des Mietpreisanstieges vor. Dazu verweist er auf die Tatsache, dass erst eine Absenkung der überhöhten Miete stattfinden muss, wenn der Mieter bzw. die Mieterin dies gerügt hat und auf die Kriterien für den angespannten Wohnungsmarkt. Ebenso wir die Herausnahme des Neubau aus dem Mietpreisbremschen auf Dauer kritisiert.

Durch den Republikanischen Anwältinnen- und Anwälteverein wurde der Grundgedanke des Gesetzentwurfes begrüßt um dann anzumerken: „Der vorliegende Entwurf wird diesem Anspruch jedoch nicht gerecht.“ Begründet wird dies mit der zeitlichen Befristung des Bremschens, den zahlreichen Ausnahmen und  der Tatsache, dass die Regelung den Transferleistungsbeziehenden nicht hilft. Ihnen würden nämlich die Kosten von über der orstüblichen Vergleichsmiete liegenden Mieten nicht vom Amt erstattet. Gefordert wird die bundesweite Geltung des Mietpreisbremschens. Ich finde das richtig und es hätte zudem den Vorteil, das die Kriterien für den angespannten Wohnungsmarkt nicht bestimmt werden müssten. Vorgeschlagen wird darüber hinaus eine Kappungsgrenze bei Wiedervermietung auf 15% der Vormietermiete, allerdings nur soweit die Vormiete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das erscheint mir präziser als der Vorschlag des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Es wird weiterhin gefordert den qualifizierten Mietspiegel zu stärken und den § 5 WiStG zu revitalisieren. Hier soll nach dem Vorschlag des RAV das Merkmal „ausnutzen“ gestrichen werden. Auch der Republikanische Anwältinnen- und Anwälteverein sieht grundsätzlich keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegenüber der Begrenzung von Wiedervermietungsmieten durch den Gesetzgeber.

Haus und Grund sieht im Mietpreisbremschen einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum (Artikel 14 GG) und in die Vertragsfreiheit (Artikel 2 Abs. 1 GG), weil sie nicht geeignet ist das mit ihr verfolgte Ziel zu erreichen. Dazu wird argumentiert, das Angebot werde nicht größer, deshalb werden Personengruppen mit höherem Einkommen vom Mietpreisbremschen profitieren, mehr Wohnfläche werde erschwinglich und der Markt dadurch attraktiver.  Aus meiner Sicht wird hier aber mit anderen Zielen argumentiert, als der Gesetzentwurf beabsichtigt. Diesem geht es um eine Dämpfung des Mietpreisanstieges, der dazu führt das Menschen immer mehr Geld für Mietzahlungen ausgeben müssen. Ein weiteres Argument von Haus und Grund ist, in bestimmten Fallkonstellationen werde in die Substanz des Eigentums eingegriffen. Insoweit hat aber Prof. Artz die Gegenargumente meines Erachtens schon überzeugend aufgeschrieben.

Die Anhörung -konkret die schriftlichen Stellungnahmen- bestätigen im Wesentlichen die Kritik am Mietpreisbremschen, wie ich sie hier und hier schon aufgeschrieben habe. Dennoch finde ich sind zwei Sachen zu kurz gekommen. Erstens der Hinweis darauf, wenn Löhne, Gehälter und Transferleistungen eine angemessene Höhe hätten, wäre das Problem deutlich geringer. Zweitens wurde die Debatte darüber, ob es nicht sinnvoll wäre zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht alle bestehenden Mieten heranzuziehen, anstatt nur die Mieten der letzten vier Jahre lediglich am Rande geführt. Der Vertreter des Deutschen Mieterbundes hat in der Anhörung diesen Punkt explizit thematisiert.

Aus meiner Sicht ergibt sich nach der Anhörung folgender zwingender Änderungsbedarf (mal voll realpolitisch gedacht): Das Mietpreisbremschen muss bundesweit gelten, d.h. die Beschränkung auf den angespannten Wohnungsmarkt muss entfallen. Die Ausnahmen sind weitgehend zu streichen (komplett Herausnahme aus dem Mietpreisbremschen für Neubauten, Bestandsschutz für Vormieten oberhalb des Bremschens, „umfassende“ Modernisierung) und der § 5 WiStG muss novelliert werden, damit er wirklich greifen kann.

Vermutlich wird die abschließende Lesung im Bundestag Anfang des Jahres 2015 stattfinden. Bis dahin kann ja noch Druck für notwendige positive Änderungen aufgemacht werden.

Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietpreisbremschen

Über den Referentenentwurf aus dem Ministerium für Justiz- und Verbraucherschutz zur sog. Mietpreisbremse habe ich bereits hier geschrieben.

Heute nun wurde der Gesetzentwurf der Bundesregierung präsentiert. Die Problembeschreibung im Gesetzentwurf ist zutreffend. Dort heißt es: „Zum einen steigen in prosperierenden Städten die Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen derzeit stark an und liegen teilweise in erheblichem Maße über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Entwicklung auf angespannten Wohnungsmärkten hat vielfältige Ursachen. Sie führt dazu, dass vor allem einkommensschwache Haushalte, aber inzwischen auch Durchschnittsverdiener zunehmend größere Schwierigkeiten haben, in den betroffenen Gebieten eine für sich noch bezahlbare Wohnung zu finden. Erhebliche Teile der angestammten Wohnbevölkerung werden aus ihren Wohnquartieren verdrängt.

Doch die zur Lösung vorgeschlagenen Punkte werden dem aufgeworfenen Problem nicht gerecht. Sie werden gerade nicht dazu führen, dass auf angespannten Wohnungsmärkten vor allem einkommensschwache Haushalte und zunehmend Durchschnittsverdienende in diesen Gebieten bezahlbare Wohnungen finden. Das liegt daran, dass in wesentlichen Teilen die Kritik am Referentenentwurf nicht aufgenommen und dieser zu großen Teilen einfach übernommen wurde. Einen Teil der Kritik habe ich in einer Rede zur Rechtspolitik bereits untergebracht.

Aber nun im Detail. Sorry, das es an vielen Punkten eine Wiederholung der Kritik am Referentenentwurf ist, aber Wiederholung schadet ja nichts :-).

1.

Der Gesetzentwurf führt in das BGB die neuen §§ 556d bis 556g ein. Im § 556d Abs. 1 wird festgelegt, das in Gebieten mit angespanntem Wohnugsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen darf. Das bringt gleich drei Probleme mit sich. Das erste Problem ist der angespannte Wohnungsmarkt, zu dem ich aber hier schon ausführlich argumentiert habe. Das zweite Problem ist, das die ortsübliche Vergleichsmiete zum Maßstab genommen wird, ohne diese derart zu verändern, dass in sie auch die seit bestehenden Mieten (wie es DIE LINKE fordert) einbezogen werden. Das Festhalten an der ortsüblichen Vergleichsmiete wie sie derzeit besteht (es werden lediglich die in den vergangenen vier Jahren vereinbarten Mieten berücksichtigt) bedeutet nämlich, das auch durch die Regelung in § 556d Abs. 1 BGB die Vergleichsmiete weiter steigt. Und damit steigen auch die Mieten für eine Wiedervermietung logischerweise. Die 10%-Steigerung über der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dem, was die SPD und der Mieterbund vor der Wahl gefordert haben. Hier durfte also bedauerlicherweise nichts anderes erwartet werden.

2.

Die Definition des angespannten Wohnungsmarktes in § 556d Abs. 2 BGB lässt, trotz eines erkennbaren Fortschritts hinsichtlich der Kriterien, viel Spielraum für Interpretationen und Auslegungen. Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt sind insbesondere: deutlich über dem Bundesdurchschnitt steigende Mieten, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst ohne das durch Neubau erforderlicher Wohnraum geschaffen wird und geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Sicherlich ist dies besser als die Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe wie “ausreichende Versorgung” und “angemessene Bedingungen” im Referentenentwurf. Aber was ist „deutlich„? Ich habe nichts gegen Neubau, aber der fällt ja -siehe Punkt 5.- nicht unter die Mietpreisbremse. Wenn die Mieten dort aber unbezahlbar sind, wie soll dann kein „angespannter Wohnungsmarkt“ mehr vorliegen? Ich weiß um die Schwierigkeit Gesetze generell abstrakt zu fassen, aber ich glaube, das es möglich gewesen wäre zu sagen, ein angespannter Wohnungsmarkt ist gegeben wenn xx% der Bevölkerung mit einem Einkommen bis xx Euro brutto/Monat kein Wohnungsangebot mehr finden, für welches nicht mehr als xx% des Familieneinkommens aufzubringen sind. Dies würde die Festlegung eines angespannten Wohnungsmarktes deutlich erleichtern.

3.

Es bleibt dabei, das mit dem § 556d Abs. 2 BGB die Landesregierungen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarktes jeweils nur für fünf Jahre befristet festlegen dürfen. Der Gesetzentwurf legt nun eine Frist fest, bis wann eine solche Festlegungen stattfinden soll. Warum hier das Datum 31. Dezember 2020 erscheint, ist nicht erklärlich. Wenn das Mietpreisbremschen wirklich greifen soll, dann ist dieses Datum viel zu spät. Sinnvoll wäre hier eine viel kürzere Frist, denn das Problem liegt jetzt auf dem Tisch. Es bleibt offen, was ist wenn das gleiche Gebiet nach fünf Jahren immer noch einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist. Aus der Gesetzesbegründung lese zumindest ich, dass die Befristung auf fünf Jahre nicht seit Inkrafttreten der Gesetzesänderung gelten soll, sondern seit Ermächtigung durch Landesregierungen.

4.

Das im § 556e Abs. 1 BGB geschrieben steht, das eine mit dem Vormieter vereinbarte höhere Miete als 10% über der Vergleichsmiete bestehen bleiben kann, finde ich jetzt nicht so prickelnd, in der Logik des Gesetzes -und solange von einer grundlegenden Veränderung des Mietrechts abgesehen wird- aber akzeptabel. Nicht akzeptabel ist für mich aber die Regelung des § 556e Abs. 2 BGB, mit der die durch das Mietrechtsänderungsgesetz der letzten Wahlperiode fortgeschriebene Modernisierungserhöhung fortgeschrieben wird.

5.

Wenn nicht schon bisher (insbesondere aus der Kritik an § 556d BGB) klar geworden ist, wird spätestens bei § 556f BGB klar, das die Mietpreisbremse maximal ein Mietpreisbremschen wird. Der § 556f BGB nämlich definiert Ausnahmen von dem Verbot bei Mietbeginn die Miete um 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, soweit ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, festzulegen. Im Referentenentwurf waren es noch zwei Ausnahmen: Wenn es sich um neu errichtete Wohnungen (Erstvermietung) handelt oder die Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung stattfindet. Jetzt wird aus der „neu errichteten Wohnung“ eine „erstmals“ genutzte und vermietete Wohnung. Mit der „erstmals„-Ausnahme trägt der Gesetzentwurf dazu bei, das die Vergleichsmiete weiter steigt und mit der zweiten Ausnahme werden Luxussanierungen zu Lasten der Mieter/innen sogar noch belohnt. In der Begründung heißt es dann auch, dass unter “umfassender Modernisierung” eine Modernisierung zu verstehen ist, die “einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint”.

6.

Das dem/der Mieter/in zugesprochen Auskunftsrecht nach § 556g Abs. 1 BGB ist zu begrüßen. Die in Abs. 2 dann vorgenommene Begründungspflicht für eine Rüge um ggf. nicht geschuldete Miete zurück zuverlangen kann sich im Einzelfall aber als sehr schwierig erweisen, aber vielleicht sollte ja auch nur dafür gesorgt werden, dass Anwältinnen und Anwälte weiter Arbeit haben. Im übrigen stellt die Regelung aber auch eine Einschränkung aus Mieter/innensicht dar, denn die nicht geschuldete Miete kann erst zurück verlangt werden, wenn sie nach Einlegung der Rüge fällig geworden ist. Konkret dürfte das so aussehen: Eine Person zieht in eine Wohnung ein. Nachdem der Vertrag unterschrieben ist, gibt es Bedenken gegen die Miethöhe (ich befürchte, wer das bei Mietverhandlungen macht bekommt die Wohnung erst gar nicht) und beantragt Auskunft. Es gibt keine Frist bis wann diese zu erteilen ist. Nach der Auskunft kümmert sich der/die Mieterin darum die Rüge wegen überhöhter Miete zu begründen und erst nachdem er diese Rüge eingelegt hat, kann er die darauffolgende Miete -falls sie überhöht ist- zurückverlangen. Es liegt also in der Hand des/der Vermieters/Vermieterin wann der/die Mieter/in überhaupt in die Lage kommt eine ggf. überhöhte Miete zurückzuverlangen.

7.

In Artikel 3 geht es dann um die Maklergebühren. Im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung soll ein neuer Absatz 1a eingeführt werden. Der/Die Wohnugssuchende muss den/die Makler/in nicht bezahlen, wenn er/sie nicht die Beauftragung des/der Maklers/Maklerin vorgenommen hat. Die ursprünglich durchaus zu Interpretationen herausfordernde Formulierung, das dies nicht gelte, wenn der/die Wohnungssuchend dem/der Makler/in in Textform einen Suchauftrag erteilt (Ziffer 1) oder der/die Makler/in ausschließlich wegen des Suchauftrages vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten (Ziffer 2) ist dankenswerterweise gestrichen worden. Nunmehr soll das Bestellerprinzip nicht gelten, wenn der Wohnungsvermittler ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. Gerade der Hinweis auf den Vermittlungsvertrag schafft hier Rechtssicherheit. Die Maklerlobby läuft gegen diese Regelung bereits Sturm. Sie ist aber richtig. Und deshalb sollte DIE LINKE -unabhängig von Detailkritik- diese Regelung unbedingt verteidigen.

8.

Die Bundesregierung darf auch einmal gelobt werden. Im Referentenentwurf war in Artikel 4 noch die Aufhebung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch vorgesehen. Dieser regelt u.a.: “Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.” Das dieser Unsinn wieder gestrichen wurde ist sehr zu begrüßen. Denn was wäre passiert, wenn er erhalten geblieben wäre? Der Gesetzgeber hätte ein Mietpreisbremschen eingeführt und gleichzeitig die Norm gestrichen, mit der jemand -nach Abs. 3- bei Verstoß gegen sie mit einer Geldbuße bis zu 50.000 EUR bestraft werden kann. Sicherlich ist eine Umformulierung des Abs. 2 erforderlich, um das WiStGB im Hinblick auf das Mietpreisbremschen (§556d BGB) anzupassen. Diese Option bleibt jetzt, nachdem der § 5 WiStGB nicht gestrichen wurde. Und diese Option sollte genutzt werden.

Der Referentenentwurf zum Mietpreisbremschen

Die sog. Mietpreisbremse ist in aller Munde. Mittlerweile liegt der Referentenentwurf zum Mietpreisbremschen vor und ich will versuchen detailliert auf ihn einzugehen.

Am Anfang steht natürlich immer was aus Sicht der Gesetzeseinbringer  das Problem und was die Lösung ist.  Leider wird unter dem obligatorischen Punkt „Alternativen“ geschrieben, das es keine gibt. Das ist natürlich falsch. Eine Alternative, die ich falsch finde, wäre ja den bisherigen Zustand beizubehalten. Eine andere Alternative liegt aber mit diesem Antrag auch auf dem Tisch. Dort finden sich unter dem Punkt 3 detaillierte Forderungen die dem Problem der Verdrängung von Mieter/innen aus ihren Kiezen deutlich besser helfen würde.

Aber nun im Detail. Der Referentenentwurf führt in das BGB die neuen §§ 556d bis 556g ein. Im § 556d Abs. 1 wird festgelegt, das in Gebieten mit angespanntem Wohnugsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen darf. Das bringt gleich drei Probleme mit sich. Das erste Problem ist der angespannte Wohnungsmarkt, zu dem ich aber hier schon ausführlich argumentiert habe. Das zweite Problem ist, das die ortsübliche Vergleichsmiete zum Maßstab genommen wird, ohne diese derart zu verändern, dass in sie auch die seit bestehenden Mieten (wie es DIE LINKE fordert) einbezogen werden. Das Festhalten an der ortsüblichen Vergleichsmiete wie sie derzeit besteht (es werden lediglich die in den vergangenen vier Jahren vereinbarten Mieten berücksichtigt) bedeutet nämlich, das auch durch die Regelung in § 556d Abs. 1 BGB die Vergleichsmiete weiter steigt. Und damit steigen auch die Mieten für eine Wiedervermietung logischerweise. Die 10%-Steigerung über der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dem, was die SPD und der Mieterbund vor der Wahl gefordert haben. Würde es an meiner Stimme hängen -ich wiederhole mich da- würde ich dem sogar als Einstieg in eine Mietpreisbremse (bei anderem Zustandekommen der Vergleichsmiete) zustimmen, auch wenn ich grundsätzlich finde, das Mietsteigerungen bei Wiedervermietung ohne das Wohnwertverbesserungen stattfinden eigentlich nicht akzeptabel sind.

Der in dem früheren Beitrag benannte Einwand zur Definition des angespannten Wohnungsmarktes wird durch die Definition des § 556d Abs. 2 BGB nicht geheilt. Die Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe wie „ausreichende Versorgung“ und „angemessene Bedingungen“ nämlich lässt sehr viel Interpretationsspielraum für diejenigen, die den „angespannten Wohnungsmarkt“ festlegen sollen. Ich weiß um die Schwierigkeit Gesetze generell abstrakt zu regeln, aber ich glaube, das es möglich gewesen wäre zu sagen, ein angespannter Wohnungsmarkt ist gegeben wenn xx% der Bevölkerung mit einem Einkommen bis xx Euro brutto/Monat kein Wohnungsangebot mehr finden, für welches nicht mehr als xx% des Familieneinkommens aufzubringen sind. Dies würde die Festlegung eines angespannten Wohnungsmarktes deutlich erleichtern. Das zweite Problem im § 556d Abs. 2 BGB besteht aber nun darin, das die Landesregierungen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarktes  jeweils nur für fünf Jahre festlegen darf. Es bleibt offen, was ist wenn das gleiche Gebiet nach fünf Jahren immer noch einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist. Aus der Gesetzesbegründung lese zumindest ich, dass die Befristung auf fünf Jahre nicht seit Inkrafttreten der Gesetzesänderung gelten soll, sondern seit Ermächtigung durch Landesregierungen.

Das im § 556e Abs. 1 BGB geschrieben steht, das eine mit dem Vormieter vereinbarte höhere Miete als 10% über der Vergleichsmiete bestehen bleiben kann, finde ich jetzt nicht so prickelnd, in der Logik des Gesetzes -und solange von einer grundlegenden Veränderung des Mietrechts abgesehen wird- aber akzeptabel. Nicht akzeptabel ist für mich aber die Regelung des § 556e Abs. 2 BGB, mit der die durch das Mietrechtsänderungsgesetz der letzten Wahlperiode fortgeschriebene Modernisierungserhöhung fortgeschrieben wird.

Wenn nicht schon bisher (insbesondere aus der Kritik an § 556d BGB) klar geworden ist, wird spätestens bei § 556f BGB klar, das die Mietpreisbremse maximal ein Mietpreisbremschen wird. Der § 556d BGB nämlich definiert zwei Ausnahmen von dem Verbot bei Mietbeginn die Miete um 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, soweit ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, festzulegen. Das Mietpreisbremschen greift dann nicht, wenn es sich um neu errichtete Wohnungen (Erstvermietung) handelt oder die Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung stattfindet. Mit der ersten Ausnahme trägt der Gesetzentwurf dazu bei, das die Vergleichsmiete weiter steigt und mit der zweiten Ausnahme werden Luxussanierungen zu Lasten der Mieter/innen sogar noch belohnt. In der Begründung heißt es dann auch, dass unter „umfassender Modernisierung“ eine Modernisierung zu verstehen ist, die „einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint“.  Haus und Grund freuen sich sicherlich über diese Ausnahmen.

Das dem/der Mieter/in zugesprochen Auskunftsrecht nach § 556g Abs. 1 BGB ist zu begrüßen. Die in Abs. 2 dann vorgenommene Begründungspflicht für eine Rüge um ggf. nicht geschuldete Miete zurück zuverlangen kann sich im Einzelfall aber als sehr schwierig erweisen, aber vielleicht sollte ja auch nur dafür gesorgt werden, dass Anwältinnen und Anwälte weiter Arbeit haben. Im übrigen stellt die Regelung aber auch eine Einschränkung aus Mieter/innensicht dar, denn die nicht geschuldete Miete kann erst zurück verlangt werden, wenn sie nach Einlegung der Rüge fällig geworden ist. Konkret dürfte das so aussehen: Eine Person zieht in eine Wohnung ein. Nachdem der Vertrag unterschrieben ist, gibt es Bedenken gegen die Miethöhe (ich befürchte, wer das bei Mietverhandlungen macht bekommt die Wohnung erst gar nicht) und beantragt Auskunft. Es gibt keine Frist bis wann diese zu erteilen ist. Nach der Auskunft kümmert sich der/die Mieterin darum die Rüge wegen überhöhter Miete zu begründen und erst nachdem er diese Rüge eingelegt hat, kann er die darauffolgende Miete -falls sie überhöht ist- zurückverlangen. Es liegt also in der Hand des/der Vermieters/Vermieterin wann der/die Mieter/in überhaupt in die Lage kommt eine ggf. überhöhte Miete zurückzuverlangen.

In Artikel 3 geht es dann um die Maklergebühren. Im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung soll ein neuer Absatz 1a eingeführt werden. Der/Die Wohnugssuchende muss den/die Makler/in nicht bezahlen, wenn er/sie nicht die Beauftragung des/der Maklers/Maklerin vorgenommen hat. Es sei denn, der/die Wohnungssuchend erteilt dem/der Makler/in in Textform einen Suchauftrag (Ziffer 1) oder der/die Makler/in holt ausschließlich wegen des Suchauftrages vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (Ziffer 2). Diese Ziffer 2 erscheint mir nun aber widersprüchlich. Denn wenn es um den Suchauftrag nach Ziffer 1 geht, der ja von dem/der Wohnungssuchenden schriftlich zu erteilen ist, dann ist die Ziffer 2 überflüssig. Der Anspruch auf die Maklergebühr ergibt sich ja aus Ziffer 1. Wenn aber mit Ziffer 2 gar nicht der schriftliche Suchauftrag des/der Wohnugssuchenden gemeint ist, muss das Wohnungsangebot ja von einem Dritten oder dem Vermieter kommen. Dann wäre das Prinzip wer bestellt zahlt aber aufgehoben, zumal keine weiteren Voraussetzungen zum Nachweis, das ausschließlich auf Grund des Suchauftrages (von wem auch immer) die Wohnung angeboten wird. Aus der Gesetzesbegründung bin ich jedenfalls nicht so richtig schlau geworden, was der Sinn der Ziffer 2  sein soll. Aber das kann auch an mir liegen.

Ein ganz fettes Problem ist der Artikel 4 mit dem der § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch aufgehoben werden soll. Mit der Streichung des § 5 WiStGB wird u.a. folgendes gestrichen: Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.“ Was passiert da jetzt eigentlich? Der Gesetzgeber führt ein Mietpreisbremschen ein und streicht gleichzeitig die Norm, mit der jemand -nach Abs. 3- bei Verstoß gegen sie mit einer Geldbuße bis zu 50.000 EUR bestraft werden kann. So kann man eine Neuregelung auch ins Leere laufen lassen. Sicherlich ist eine Umformulierung des Abs. 2 erforderlich, um das WiStGB im Hinblick auf das Mietpreisbremschen (§556d BGB) anzupassen. Um es klar und deutlich zu sagen: Wird der § 5 WiStGB gestrichen, ist das Mietpreisbremschen nicht mal mehr ein Bremschen sondern ein Placebo. Da hilft der Verweis auf den Wucherparagrafen in § 291 StGB nicht wirklich weiter. Denn beim Wucherparagrafen muss für jeden konkreten Einzelfall die Notlage nachgewiesen werden, beim § 5 WiStGB reicht aus, das der/die Vermieter/in sich nicht an das Bremschen hält.

Was bleibt am Ende für die Mieter/in. Will er/sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben muss er/sie zunächst schauen, ob es sich um neu errichteten Wohnraum oder um eine Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Ist dies der Fall, greift das Bremschen für ihn/sie nicht. Sollte dies nicht der Fall sein, muss er/sie um in den Genuss des Bremschens zu kommen erst mal sehen, ob die jeweilige Landesregierung das Gebiet in das er/sie ziehen will als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert hat. Ist dies der Fall, darf die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ist das nicht der Fall greift das Bremschen für sie/ihn nicht.  Ignoriert der/die Vermieter/in das Mietpreisbremschen muss er/sie sich keine Sorge machen, im Regelfall hat er/sie durch die Streichung des § 5 WiStGB nicht einmal mehr eine Strafe wegen Ordnungswidrigkeit zu befürchten.

Ich kann nur hoffen, das in den anlaufenden Beratungen und in der hoffentlich stattfindenden Anhörung noch deutliche Verbesserungen am Gesetzesentwurf vorgenommen werden. Das allerwichtigste ist aus meiner Sicht die Streichung des § 5 WiStGB zu verhindern. Aber auch die Ausnahmeregelungen vom Mietpreisbremschen und die Einengung auf „angespannte Wohnungsmärkte“ sowie die Befristung auf 5 Jahre müssen verändert werden. Das Bremschen muss überall gelten und darf nicht befristet werden.

Die Crux mit dem „angespannten Wohnungsmarkt“

Glaubt mensch der medialen Berichterstattung hat sich die potentielle große Koalition auf eine Mietpreisbremse verständigt. Bei sueddeutsche.de heißt es hinsichtlich einer Einigung: „In Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten darf demnach die neue Miete bei Mieterwechsel maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.“

Was medial als Mietpreisbremse daherkommt ist, wenn überhaupt, maximal ein Mietpreisbremschen. Aber auch das nicht wirklich. Eigentlich stellt diese Regelung keine Bremse dar, sondern schreibt Mietpreiserhöhungsmöglichkeiten für Vermieter fest.

DIE LINKE sieht die Möglichkeit bei Mieterwechsel die Miete um zehn Prozent über das ortsüblichen Niveau zu erhöhen  kritisch. In einem unserer Anträge der letzten Legislaturperiode haben wir im Hinblick auf Mieterhöhungen bei Mieterwechsel -völlig zu Recht- formuliert: „Die Erhöhung der Nettokaltmiete bei bestehenden Mietverhältnissen und bei Neuvermietung wird an die Verbesserung des bisherigen Wohnstandards gekoppelt. Ohne wohnwertverbessernde Maßnahmen sind Mieterhöhungen höchstens im Rahmen des Inflationsausgleiches zulässig.“  In unserem Wahlprogramm zur Bundestagswahl formulierten wir:Die Nettokaltmiete in bestehenden Mietverhältnissen darf ohne maßgebliche Wohnwertverbesserung grundsätzlich nur im Rahmen des Inflationsausgleiches maximal bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Mieterhöhungen allein wegen Neuvermietung sind unzulässig.“

Tatsächlich standen und stehen wir als LINKE  mit dieser Position aber ziemlich alleine. Außerparlamentarische Gruppen wie compact , der Mieterbund und die SPD finden die Möglichkeit der Mieterhöhung um zehn Prozent über der orstüblichen Vergleichsmiete bei Wiedervermietung richtig. Im Regierungsprogramm der SPD heißt es: „Deshalb soll eine Obergrenze für Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen von maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeführt werden.“  Zumindest Menschen die die SPD gewählt haben, sollten sich jetzt also nicht über die zehne Prozent aufregen, denn insoweit bleibt die SPD nur ihrem Wahlprogramm treu.

Ich gebe zu, würde es an meiner Stimme hängen, würde ich sogar mit diesen zehn Prozent leben können. Nicht weil ich sie für richtig halte, sondern allein weil sie eine Verbesserung des bisherigen Zustandes darstellen würden.  Im Sinne eines Kompromisses und als Einstieg in eine tatsächliche Mietpreisbremse wäre dies  -auch angesichts der offensichtlichen Akzeptanz einer zehn Prozent Erhöhung im außerparlamentarischen Bereich- gerade noch hinnehmbar.

Aber es hängt nicht an meiner Stimme und es bleibt eben nicht bei der Erhöhung um zehn Prozent. Diese Erhöhung um zehn Prozent wäre im Übrigen auch nur dann akzeptabel, wenn sie einher ginge mit einer anderen Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese müsste sich zusammensetzen aus allen bestehenden Mieten. Das scheint aber nicht geregelt worden zu sein.

Die  Crux und das völlig inakzeptable der Einigung -neben der schon angesprochenen fehlenden Regelung der Berechnung der orstüblichen Vergleichsmiete aus allen bestehenden Mieten- besteht darin, dass diese Beschränkung nur „in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt“ gelten soll. An dieser Stelle muss ich deutlich fragen: Wissen sie was sie tun?

1) Die Beschränkung der Mieterhöhung bei Neuvermietung um zehn Prozent über der orstüblichen Vergleichsmiete gilt eben nicht generell, sondern nur regional. Sie ist von der Bedingung abhängig, dass irgendwer feststellt es besteht ein „angespannter Wohnungsmarkt“.

2) Die Beschränkung auf zehn Prozent nur bei einem angespannten Wohnungsmarkt ist nicht mehr und nicht weniger als ein Einfallstor um diese Begrenzung komplett zu umgehen. Es ist immer eine Frage des politischen Drucks ob eine solche Feststellung getroffen werden wird.

3) „Angespannter Wohnungsmarkt“ ist ein unbestimmter Rechtsbegriff.  Es gibt -nach meinem Kenntnisstand- keine allgemeinverbindliche Definition, wann ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

4) Weil unklar ist, wann ein angespannter Wohnungsmarkt gegeben ist, ist nicht ausgeschlossen, dass gegen eine Feststellung ein angespannter Wohnungsmarkt ist gegeben gegeklagt wird. Das bringt Rechtsunsicherheit auf allen Seiten mit sich.

5) Selbst die Rechtsprechung ist nicht einheitlich. In einem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 13.07.2010 (VIII ZR326/09) heißt es u.a.: „Ein angespannter Wohnungsmarkt (hier für Brandenburg verneint) kann ein Umstand sein, der die Annahme trägt, dass eine auf den Wohnungsmarkt gelangende Mietwohnung umgehend weitervermietet werden kann.“ Der Bundesgerichtshof hat hier gerade nicht gesagt, das die umgehende Weitervermietung ein Beleg für einen angespannten Wohnungsmarkt ist, sondern das dies ein Beleg sein kann.

6) Soweit ersichtlich wird das Thema angespannter Wohnungsmarkt vor allem in Landesgesetzen zur Förderung von sozialem Wohnraum behandelt. In einem „Pilotvorhaben zur Förderung des Erwerbs von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum in Hessen; hier: Fördereckwerte auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 des Gesetzes über die Förderung von sozialem Wohnraum in Hessen (HWoFG), Aktenzeichen: I 8-A-056-c-02-06#002-02/2013,  findet sich in der Ziffer 1 (Ziele der Förderung) der Hinweis, dass es eine angespannte Wohnungsmarktlage im Ballungsraum Rhein-Main und den größeren Städten Hessens gibt.  Im Baukostenzuschussprogramm Studentisches Wohnen; hier: Fördereckwerte auf der Grundlage des Gesetzes über die Förderung von sozialem Wohnraum in Hessen (HWoFG), Aktenzeichen: I 8 A-056-c-02-06#002-03/2013, ist in Ziffer1 von einer angespannten Wohnungsmarktlage in hessischen Hochschulstandorten die Rede. In der Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Finanzen und Wirtschaft zum Landeswohnraumförderungsprogramm 2013 (VwV-LWFPr 2013), Aktenzeichen: 9-2711.1-13/7 ist von einer teilweisen angespannten Wohnungslage in Ballungsräumen die Rede. Woran sich die Einschätzung festmacht wird in allen drei Dokumenten nicht ersichtlich.

7) In § 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetzbuch heißt es: „Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. (…).“ Der BGH hatte sich im Jahr 2005 (VIII ZR44/04)  u.a. damit zu befassen, ob bei der Frage ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt auf einen Teilmarkt (hier Hamburg-Eppendorf) abgestellt werden kann. In der Entscheidung heißt es: „Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des `geringen Angebots´ ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.“  Die Vereinbarung der vermutlichen großen Koalition im Zusammenhang mit dem zitierten Urteil des BGH würde nichts anderes bedeuten, als das soweit ein entspannter Wohnungsmarkt in Berlin-Spandau oder Berlin-Marzahn bestehen würde, die Regelung zur Begrenzung von zehn Prozent über Vergleichsmiete bei Wiedervermietung in Berlin nicht greifen würde.

8) In Art. 6 § 1 des MietRVerbG heißt es: Die Landesregierungen werden ermächtigt, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf.“ Eine genauere Definition findet sich auch hier nicht. Das OVG Berlin hat am 13.06.2002 (5 B 22.01) aber ausgeführt: Art 6 § 1 Satz 1 MRVerbG (MietRVerbG) räumt demVerordnunggeber einen Spielraum bei der Beurteilung ein, ob in der Gemeinde die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“

Mit anderen Worten: „angespannter Wohnungsmarkt“ ist eine Leerformel, die suggeriert es wäre eine Vereinbarung zur  Einschränkung der Mieterhöhung bei Wiedervermietung getroffen worden. Tatsächlich wird es aber genügend Möglichkeiten geben genau diese Einschränkung zu umgehen. Deshalb ist die gefunde Regelung keine Mietpreisbremse und deshalb kann ihr auf gar keinen Fall zugestimmt werden. Und bevor rumgejammert wird, dass die Vermieter ja auch irgendwie zu ihrem Geld kommen müssen, sei auf eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes  aus dem Jahr 1997 (8 C 18/96)verwiesen. Dieses hatte ausgeführt: „Die verfassungsrechtliche Garantie des Grundeigentums gewährt keinen Anspruch des Eigentümers auf die Nutzungsmöglichkeit mit dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil.  Sie gewährleistet dem Eigentümer namentlich nicht, den am Wohnungsmarkt erzielbaren Mietpreis sofort und in voller Höhe ausschöpfen zu können.“