Konferenz zum sozialen Wohnungsbau von Kotti & Co.

 „Nichts läuft hier richtig“ das war das Motto der Konferenz zum sozialen Wohnungsbau, die am heutigen Tag im Abgeordnetenhaus von Berlin stattfand. Ich habe die Konferenz wenigstens teilweise besucht, nach den Vorträgen im Workshop Rekommunalisierung habe ich mich Richtung Brandenburger Tor aufgemacht. Dort nämlich meinte Pro Deutschland mit rassistischer Hetze gegen die Flüchtlinge, die am Brandenburger Tor gegen die menschenunwürdigen Zustände protestieren, provozieren zu wollen.

Zu Beginn erklärten die Vertreter/innen von Kotti & Co, dass die hohen Mieten mittlerweile auch die Mittelschichten treffe. Es geht aber nicht nur um die Mieten, es geht um eine lebenswerte Stadt. In dieser Stadt gibt es keinen preiswerten Wohnraum mehr. Verträglich sind 4 EUR/qm sagt das Jobcenter, wenn es um die angemessenen Kosten der Unterkunft geht. Die Politik bewegt sich zu langsam, weswegen sie auf der Konferenz sowohl nach nachhaltige Lösung suchen wollen als auch Sofortmaßnahmen fordern. Die Forderungen von Kotti & Co. sind

  • Temporäre Senkung der Mieten als Brückenlösung (4 EUR/qm)
  • Übernahme der tatsächlichen Mieten durch die Jobcenter
  • Lösungen für den sozialen Wohnungsbau

Im Grußwort von Sozialmieter.de wurde vor allem darauf verwiesen, dass die Menschen, die von der Anschlussförderung betroffen sind auf einer tickender Zeitbombe sitzen. Jederzeit kann ein Brief von Eigentümer kommen, dass die Miete zum Teil auch rückwirkend erhöht wird. Es wurde gefordert, über alle Aspekte des sozialen Wohnungsbaus zu reden, damit die alten Fehler nicht noch einmal gemacht werden.

Staatssekretär Gothe wiederum verwies auf den knapper werdenden Wohnraum und die wachsende Bevölkerung. Aus seiner Sicht muss der ganze Wohnungsmarkt in den Blick genommen werden. Wichtig sei ein neuer sozialer Wohnungsbau der die alten Fehler vermeidet.

Nach diesem Auftakt ging es in Arbeitsgruppen. Ich hatte mir die zum Wegfall der Anschlussförderung herausgesucht. Diese begann mit der Schilderung der Folgen des Wegfalls der Anschlussförderung durch Mieter/innen aus Friedrichshain und Spandau. Insbesondere der Mieter aus der Palisadenstraße beklagte, dass beim „berechtigten Wegfall“ der Anschlussförderung die Folgen für die Mieter nicht wirklich bedacht wurden. Wenn er in seinem Alter noch einmal den Wohnort wechseln müsste, würde dies auch einen umfangreichen Arztwechsel nach sich ziehen und die Notwendigkeit ein neues soziales Umfeld aufzubauen.

In einem interessanten und anschaulichen Vortrag erklärte danach Prof. Ludwig aus Hamburg, wie das alte System des sozialen Wohnungsbaus in Berlin funktionierte. Die Bauherren haben nämlich rückwärts gerechnet (wenn ich 20 EUR bekomme, wie kann ich die aufteilen), so dass wesentlich teuerer gebaut wurde, als nötig gewesen wäre. Er beschrieb dies als System „other people`s money“ wurde ausgeben. Die Wohnungskreditanstalt bzw. später IBB sollte eigentlich die Kosten für den Wohnungsbau kontrollieren, das passierte aber nicht. Für einen neuen sozialen Wohnungsbau schlug er vor, nur noch die wirklich notwendigen Kosten zu berücksichtigen und von der Förderung diejenigen auszuschließen, die mit den Wohnungen spekulieren wollen.

Sebastian Jung aus dem Fanny-Hensel-Kiez beschrieb das System der Bereicherung im Rahmen der Kostenmiete. Bis zum Wegfall der Anschlussförderung musste der Mieter lediglich die Sozialmiete zahlen, die Differenz zur Kostenmiete wurde ausgeglichen. Nach dem Wegfall der Anschlussförderung ist nunmehr die Kostenmiete zu zahlen. Die Kostenmiete wiederum setzt sich aus dem Geld zusammen, dass der Vermieter benötigt um die laufende Kosten zu decken (Bewirtschaftungskosten und Kapitalkosten). Nach dem Gesetz soll lediglich eine Rendite von 6,25% ermöglicht werden, im Fanny-Hensel-Kiez gäbe es aber Renditen von über 30%. Dies beruhe darauf, dass fiktive Kosten geltend gemacht werden, nämlich -nach einem Eigentümerwechsel- immer noch die ursprünglichen Baukosten und nicht die Erwerbskosten, d.h. die Kosten die für den Kauf des Hauses zu zahlen waren. Aus seiner Sicht bietet das aktuelle Wohnraumgesetz keine Lösung, weil es keine Anwendung auf die Fälle findet, wo ein Eigentümerwechsel vor dem 10.07.2011 stattgefunden hat. Sein Vorschlag bestand daran, dass das Land Berlin einen formaler Schuldnachlass beschließt, in einer Rechtsverordnung klarstellt, dass nur die tatsächlich den Vermieter belastenden Kosten für die Kostenmiete heranzuziehen sind und ein neues Wohnraumgesetz geschaffen wird.

Prof. Schwab wiederum hielt einen eher juristischen Vortrag zur Kostenmiete und zum Einfrierungsgrundsatz, der etwas von Rechtsberatung hatte. Er verwies zum einen darauf, dass die II. BV (Berechnungsverordnung) ein Wirtschaftlichkeitsgebot vorsieht, die enormen Baukosten könnten Beleg dafür sein, dass dies nicht eingehalten wurde und deshalb die Kostenmiete in der Höhe nicht geschuldet sei. Dies untersetzte er dann im Detail. Er beschäftigte sich auch mit der Frage, ob nach einem Eigentümerwechsel in die Kostenmiete nicht nur der Kaufpreis eingehen müsste, statt -wie im Fanny-Hensel-Kiez- gehandhabt- die ursprünglichen Baukosten. Allerdings verwies er dann auf ein praktisches Problem: um Rechtssicherheit in diesen Fragen zu bekommen und wenn unter  Verweis auf die II. BV die Kostenmiete nicht gezahlt werden soll,  müsse der Mieter/die Mieterin klagen und es bleibt unklar, was tatsächlich als Miete verlangbar ist. Deshalb sollte unter Vorbehalt gezahlt werden. Eine politische Lösung sei durch das Land Berlin möglich, indem es die Beweislast im Rahmen des materiellen Rechts (Wohnraumrecht) regelt und damit die Zuständigkeit des Bundes im Prozessrecht umgeht. Das Land könne aber auch regeln, dass solange unklar ist wie hoch die Kostenmiete nun eigentlich wirklicht ist, von den Mieter/innen die Sozialmiete zu zahlen ist. Das Land Berlin könne im Wohnraumgesetz aber auch genau regeln, wie sich die Kostenmiete berechnet, zum Beispiel indem es festschreibt, dass bei Eigentümerwechsel die Kaufkosten soweit sie unterhalber der Baukosten liegen für die Kostenmiete heranzuziehen sind .

Rainer Wild vom Berliner Mieterverein wiederum machte deutlich, dass eine zufriedenstellende Lösung nicht über die Juristerei, sondern über politische Handlungen herzustellen ist. Er verwies darauf, dass das Wohnraumgesetz 2011 eine Chance für eine  Reform des sozialen Wohnungsbaus gewesen wäre, diese wurde aber nicht genutzt. Bei 127.000 Sozialwohnungen in Grundförderung sei  eine Änderung der Systematik möglich. Angesichts der Tatsache, dass 2/3 der Sozialwohnungen mit ihrer Miete oberhalb das Mittelwertes des Mietspiegels liegen, werde eine Sozialmiete unterhalb der Vergleichsmiete benötigt. Nötig sei eine Politische Richtsatzmiete, d.h. eine politische Festlegung der Miethöhe durch eine sofortige Novellierung des Wohnraumgesetzes.

Alle Vorträge waren anregend genug um eine Debatte unter den Anwesenden zu führen, ein Abwägung der einzelnen Vorschläge vorzunehmen und zu überlgen, was konkret und sofort von der Berliner Politik gefordert werden kann. Doch statt einer Debatte unter den Teilnehmer/innen gab es ein Fazit von Prof.  Schwintowsky. Es brauche eine politische Lösung und dafür sei ein Konzept nötig. Er schlug ein konkretes 3 Stufen Konzept vor:

1)   Es wird ein Musterbrief an alle Vermieter geschrieben,  dass die Kostenmiete unter Vorbehalt gezahlt wird, die Federführung liege beim Mieterverein.

2)  Der Mieterverein führt Musterprozesse zur Berechtigung der Höhe der Kostenmiete.

3)   Eine Unabhängige Enquetkommission soll neues Förderkonzept entwickeln.

Natürlich sind all  diese Maßnahmen nicht falsch. Aber sie sind eben auch keine Sofortmaßnahmen. Sofortmaßnahmen die von den Betroffenen von der Berliner Politik eingefordert wurden. Vorschläge dazu -insbesondere was das Wohnraumgesetz angeht- lagen auf dem Tisch. Das einzige Signal an die Politik von diesem Workshop ist, wir fordern eine Enquetkommission. Nun bin ich ja selber in einer und weiß, dass die nicht für Sofortmaßnahmen da sind. Die Enquetkommission ist nicht falsch, aber sie ist eben keine Sofortmaßnahme. Die Chance, die Berliner Politik mit einer machtvollen Forderung zur sofortigen Umsetzung zu konfrontieren wurde leider vertan.

In der Arbeitsgruppe Rekommunalisierung wurden dann verschiedene Modelle zur Demokratisierung von Städtischen Wohnungsbaugesellschaften, ein Vergleich mit dem sozialen Wohnungsbau in Österreiche und die Idee eines Pilotprojektes mit den Häusern am Kotti und den 23 verkaufgten GSW-Häusern in Kreuzberg vorgestellt.

Auf der einen Seite wurde die Aktion Sperrminorität vorgestellt, d.h. die Idee einer städtischen Wohnungsgesellschaft einen weiteren Gesellschafter zur Seite zu stellen. Dies könne zum Beispiel eine Stiftung sein. Beide Gesellschafter müssten hier bei einer Privatisierung zustimmen. Aus meiner Sicht nicht ganz überzeugend, einen verpflichtenden Bürgerenscheid in solchen Fragen finde ich überzeugender.

Rainer Wahls vom Stadteilbüro Friedrichshain stellte in einer Kurzdarstellung vor, wie Kotti & Co als Pilotprojekt für sozialen Wohnungsbau aussehen könnte. Zunächst müsste festgelegt werden, dass Wohnungsnotstand vorhanden ist (das dürfte nicht schwer nachweisbar sein). Dann ist das Land Berlin aufgrund Artikel 28 der Verfassung von Berlin zum Handeln verpflichtet. Es sollte Sondervermögen geschaffen werden. Dieses Sondervermögen soll durch eine öffentliche Körperschaft verwaltet werden. Das Sondervermögen soll aus Landesmitteln bzw. über die IBB bereitgestellt werden, in der öffentlichen Körperschaft sollen neben dem Land auch die Bezirke, die Zivilgesellschaft und die Wissenschaft vertreten sein. Detailliert listet er auf, dass für das Sondervermögen der KdU-Anteil für SGB XII vom Bund, die KdU-Kosten für SGB II vom Bund und Kosten durch einen Systemwechsel beim sozialen Wohnungsbau herangezogen werden können. Nötig sei darüber hinaus eine Zweckentfremdungsverordnung, Umwandlungsverbotsverordnung und die Kappung der Mieten in Höhe der Transferleistung.

Ich weiß nicht, ob über diese Vorschläge noch debattiert wurde und was als Ergebnis herauskam, weil ich -wie schon gesagt- dann zum Brandenburger Tor geradelt bin. Sollte ich ein Fazit ziehen würde ich sagen: Gut das die Konferenz statt gefunden hat. Gut das so viele interessante Vorträge gehalten wurden, die zum Nach- und Weiterdenken angeregt haben. Schade, dass so wenig Zeit für Debatte zwischen den  Teilnehmer/innen war und ganz besonders schade, dass die Chance vertan wurde von dieser Konferenz konkrete Sofortmaßnahmen von der Berliner Politik zu fordern.