3 rechtliche Vorschläge zur Bekämpfung von Wohnungslosigkeit

Die Meldungen über die steigende Zahl von Wohnungslosen sind erschreckend. Im Jahr 2016 lag die Anzahl der Obdachlosen bei 422.000. Bei der Ursachensuche wird -völlig zu Recht- auf steigende Mieten und den gesunkenen Bestand an Sozialwohnungen verwiesen. Die Schlussfolgerungen sind deshalb auch logisch: Der Anstieg der Mieten muss begrenzt und der Bestand an Sozialwohnungen erhöht werden.

Aus meiner Sicht gibt es aber mindestens noch an drei weiteren Stellen Handlungsbedarf. An allen drei Stellen können gesetzliche Änderungen recht schnell verhindern, dass Menschen aus ihren Wohnungen in die Obdachlosigkeit entlassen werden.

  1. Gesetzlicher Ausschluss der Räumung in die Obdachlosigkeit 

Aus verschiedenen rechtlichen Gründen wird es nicht völlig auszuschließen sein, dass Vermieter*innen nach einer rechtlich korrekten Kündigung Mieter*innen auch aus der Wohnung räumen können. Das ergibt sich bereits aus Art. 14 GG. Ein solcher Fall läge beispielsweise vor, wenn Mieter*innen dauerhaft keine Miete zahlen und der/die Vermieter*in in der Verfügung über sein/ihr Eigentum deshalb eingeschränkt ist.

In diesem Fall allerdings sollte gesetzlich geregelt werden, dass eine Räumung in die Obdachlosigkeit ausgeschlossen ist. Mit anderen Worten: Wenn es denn tatsächlich zu einer Räumung kommt, muss sichergestellt werden, dass die betreffenden Mieter*innen nicht obdachlos werden. Denkbar wäre insoweit die Räumung konkret an die Bedingung zu knüpfen, dass ein Nachweis vorliegt, dass die betroffenen Mieter*innen gerade nicht obdachlos werden. Ein Anfang dafür könnte sein, dass sobald die Zwangsvollstreckung aus einem rechtskräftigen Räumungsurteil ansteht, die zuständigen Behörden (in Berlin sind das die jeweiligen Ämter für Soziales) informiert werden und von sich aus auf die Mieter*innen zugehen um für alternativen Wohnraum zu sorgen. Die Pflicht zur Information über die anstehende Zwangsvollstreckung sollte aber nicht den Mieter*innen auferlegt werden, die schon genug mit der drohenden Wohnungslosigkeit zu tun haben, sondern entweder den Gerichtsvollzieher*innen oder den Vermieter*innen.

Eine weitere Voraussetzung um eine Räumung in die Obdachlosigkeit auszuschließen wäre im Übrigen die Rücknahme der Erleichterung von Räumungsklagen nach den §§ 283a und 940a Absatz 3 ZPO.

2. Verwertungskündigung streichen

Das BGB kennt die sog. Verwertungskündigung. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht ein berechtigtes Interesse des/der Vermieters/Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn

„der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; (…)“.

Der erste  Einwand gegen eine Streichung liegt auf der Hand. Schließlich steht da was von „angemessene wirtschaftliche Verwertung“ und etwas von „erheblichen Nachteilen“. Das müsse doch angesichts der Existenz des Art. 14 GG ausreichen um einen Interessenausgleich zu schaffen.

Auch unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie des Artikel 14 GG finde ich die Verwertungskündigung ziemlich schwierig. Denn aus meiner Sicht ist hier der Abs. 2 in Zusammenhang mit dem Sozialstaatsgebot des Art. 20 GG zu beachten. Danach wäre meines Erachtens der Ausschluss der Verwertungskündigung durch den Gesetzgeber zwar nicht zwingend, aber möglich und auch angemessen. Das Bundesverfassungsgericht hat in einer älteren Entscheidung (Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 1131/87) entschieden, dass die Regelung der Verwertungskündigung mit der Eigentumsgarantie vereinbar sei; diese Verwertungskündigung verlange auch nicht, dass andernfalls der Vermieter in Existenznot gerate. Aus meiner Sicht hat das Bundesverfassungsgericht aber in seiner Abwägung leider nur auf den Artikel 14 Abs. 1 GG Bezug genommen. Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet das Eigentum und das Erbrecht, Inhalt und Schranken (also Einschränkungen) werden durch Gesetz bestimmt. Der Art. 14 Abs. 2 GG wiederum besagt:

„Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“

Und wenn dann in einer Entscheidung aus dem Jahr 1989 das Bundesverfassungsgericht ausführt:

Der Gesetzgeber hatte zu berücksichtigen, daß die Wohnung Lebensmittelpunkt des Einzelnen ist und große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind. Auf der anderen Seite war zu beachten, daß das grundgesetzlich geschützte Eigentum durch Privatnützigkeit gekennzeichnet ist und damit die Grundlage privater und unternehmerischer Initiative bildet.“

spricht dies nur für eine Abwägung beider Belange, nicht aber gegen den Ausschluss der Verwertungskündigung. Und diese Abwägung fällt aus meiner Sicht wegen Art. 14 Abs. 2 GG  und angesichts der Tatsache, dass „große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind“ zugunsten eines Vorrangs des Mieterschutzes aus.  Dies vor allem deshalb, weil mit dem Mietrecht im BGB grundsätzlich anerkannt ist, dass wegen Artikel 14 Abs. 1 GG  Vermieter*innen aus der Vermietung  von Wohnraum auch Profit oder Gewinn erzielen dürfen. Wenn ich aber bei einem Gesamtblick über das Mietrecht im BGB ausreichend Spielraum sehe, eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks zu erzielen, dann brauche ich nicht noch eine Regelung, mit der ich diese Verwertung noch erhöhe. Das es nicht um den maximalen Profit gehen kann, hat das Bundesverfassungsgericht selbst bereits frühzeitig festgestellt. In seinem Beschluss vom 15.07.1981 (1 BvL 77/78) heißt es: 

„Aus der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums läßt sich nicht ein Anspruch auf Einräumung gerade derjenigen Nutzungsmöglichkeit herleiten, die dem Eigentümer den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht.“

Der BGH hat in einem Urteil vom 28.01.2009 (VIII ZR 8/08) ausgeführt:

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen.“

Die einzige Ausnahme, die ich mir vorstellen könnte, wäre, dass der/die Vermieter*in durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses  in eine Lage kommen würde, die seine eigene Existenz gefährdet.

3. Kündigungsschutz verbessern 

Ein erster Vorschlag für die Verbesserung des Kündigungsschutzes kann hier nachgelesen werden.

Das kann aber noch ein wenig konkreter gefasst werden. Der § 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund für alle Mietverhältnisse. Soweit Mieter*innen mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate im Verzug sind, kann gekündigt werden. Etwas anderes gilt nur, wenn Vermieter*innen „vorher“ befriedigt werden. Das Problem ist hier vor allem das Wort „vorher“. Denn dieses „vorher“ meint vor Zugang der Kündigung. Aus meiner Sicht wäre es aber angemessen eine rechtswirksame Kündigung auszuschließen, soweit vor Erhebung der Kündigungsklage der Mietrückstand ausgeglichen wird. Vermieter*innen  haben die Möglichkeit sich an der Kaution schadlos zu halten. Ihr einziges Risiko besteht darin, immer wieder in die Situation zu kommen, dass zwei Monatsmieten fehlen. Dies ist ihnen aber angesichts der überragenden Bedeutung einer Wohnung für Mieter*innen zumutbar, zumal es im Wohraummietrecht in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine sog. Schonfristzahlung gibt. Dieser § 569 BGB regelt die  außerordentliche fristlose Kündigung im Wohnraummietrecht. Die Schonfristzahlung wiederum erklärt, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn Vermieter*innen spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches befriedigt werden. Allerdings gilt das nicht nicht, wenn innerhalb von zwei Jahren bereits schon einmal eine Kündigung wegen der Schonfristzahlung unwirksam wurde. Diese Einschränkung wiederum finde ich überflüssig. Blöderweise hat nun aber der BGH entschieden, dass  die Schonfristzahlung nicht auf die ordentliche Kündigung anwendbar ist. Mit der Schonfristzahlung können Mieter*innen zwar die außerordentliche Kündigung abwenden, nicht aber die ordentliche Kündigung.  Mir erscheint es sinnvoll, deshalb explizit im Gesetz zu verankern, dass eine Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung ausschließt.