Mietenpolitische Konferenz der LINKEN

Der Bundestag hat, ich habe hier schon kurz darauf verwiesen, am Donnerstag das Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen. Dieses Gesetz ist ein Gesetz –hierauf habe ich in meiner Rede zur 1. Lesung bereits verwiesen- welches die Rechte der Mieterinnen und Mieter massiv verschlechtert. Die Korrekturen nach der 1. Lesung können an dieser Einschätzung nichts ändern.

DIE LINKE hat heute in Göttingen ihre Mietenpolitische Konferenz durchgeführt.  Schon bevor es in verschiedene Arbeitsgruppen ging war eines klar: Für DIE LINKE ist Wohnen ein Grundrecht. Wohnen darf keine Ware sein, die Stadt gehört allen. Deshalb muss Wohnen auch als Bestandteil der öffentlichen Daseinsvorsorge verstanden werden und wendet sich DIE LINKE gegen die Privatisierung öffentlichen Wohnraums. Diese Kernbotschaften unterstrich der Parteivorsitzende Bernd Riexinger zu Beginn der Konferenz noch einmal sehr deutlich.

Die Genossen/innen aus Niedersachsen informierten u.a. darüber, dass sie schon vor längerer Zeit bei Leerstand von mehr als 3 Monaten eine Steuer auf Leerstand im Rahmen des Wohnraumschutzgesetzes gefordert haben.

Die Teilnehmer/innen der Konferenz hörten zunächst je drei Einführungsreferate mit anschließendem Kommentar. So wurde zum Beispiel von einer Genossin der KPÖ aus Graz informiert, wie dort das Problem steigender Mieten angegangen wurde. Lukas Siebenkötten vom Mieterbund machte besonders stark, dass eine sozialer Wohnungsbau vor allem im Niedrigpreissegment nötig sei und mindestens in dem Umfang Sozialwohnungen gebaut werden müssen, wie diese aus den Förderungen herausfallen. Er schlug eine Begrenzung der Neuvermietungsmieten im Zivilrecht vor, diese solle nach seiner Auffassung nicht mehr als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Allerdings sei auch eine Neudefinition nötig, was unter Vergleichsmiete zu verstehen sei. Aus seiner Sicht seien mindestens die Bestandsmieten der letzten 10 Jahre dabei zu berücksichtigen.  Heidrun Bluhm, wohnungspolitische Sprecherin der Fraktion im Bundestag, verwies darauf, dass DIE LINKE derzeit bei Neuvermietung eine Mietsteigerung maximal in Höhe des Inflationsausgleiches fordert, soweit keine Wohwertverbesserung stattgefunden hat.  Maik Nagler verwies darauf, dass ohne Einschränkung von Eigentumsrechten ein soziales Mietrecht nicht möglich sein wird und Mietobergrenzen Spekulation mit Wohnraum unattraktiv machen würde. Er forderte eine dauerhafte Bindung, soweit Wohnungsbau mit öffentlichen Mitteln gefördert wird. Ida Schillen, Mitglied im Parteivorstand, forderte eine aktive Flächenpolitik und Kathrin Lompscher verwies darauf, das gutes Wohnen mehr bedeutet als eine bezahlbare Wohnung. Sie forderte die Kommunen handlungsfähig zu machen, damit sich diese für bezahlbaren Wohnraum auch einsetzen können.

In verschiedenen Arbeitsgruppen wurden dann die Themen Mietobergrenzen/Mietbegrenzung, sozialer Wohnungsbau sowie lebenswerte und zukunftsfähige Kommunen behandelt, im Plenum der Konferenz vorgestellt und diskutiert.

DIE LINKE findet, das Wohnen ein Grundrecht ist. Davon ausgehend sind in einer Verbindung von kurz- und langfristigen Vorschlägen konkrete Schritte für ein soziales Mietrecht zu entwickeln. Wichtig dabei ist immer,  Mieterinnen und Mieter zu mobilisieren, sich auch selbst für ein solches Mietrecht einzusetzen.  Wenn DIE LINKE für Mietobergrenzen eintritt und für untere und mittlere Einkommensgruppen eine Grenze von 30% des Haushaltsnettoeinkommens fordert, ist dies als Zielmarke oder Programmsatz zu verstehen. Soweit eine Mietobergrenze an die Vergleichsmiete gekoppelt werden soll, setzt dies eine Reform des Vergleichsmietensystems voraus. Sämtliche Bestandsmieten müssten in die Berechnung der Vergleichsmiete einbezogen werden.  Bei der Förderung von Wohnungsbau soll die Förderung an dauerhafte Bedingungen geknüpft werden. Ob diese dauerhafte Bedingung eine feste Mietobergrenze sein soll, war strittig.  Das systemfremde Instrument der Modernisierungsumlage soll schrittweise abgeschafft werden. Für die Miethöhe bei Neuvermietungen ist eine Beschränkung im Zivilrecht vorzunehmen. Als nicht ausreichend zum Schutz der Mieterinnen und Mieter wurde hier die Forderung angesehen, den Neuvermietungszuschlag auf 10% oberhalb der Vergleichsmiete festzulegen.

Im Hinblick auf den Wohnungsbau will DIE LINKE keine pauschale Förderung mehr sondern eine zielgerichtete Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Perspektivisch soll es keine Finanzierung mehr über den Kapitalmarkt geben, sondern über eine spezielles Finanzierungskonstrukt, angelehnt an revolvierende Fonds. Dabei müsse aber sozialer Wohnungsbau und Stadtplanung zusammengedacht werden. Die Anfang der 90iger Jahre abgeschaffte Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen ist wiederherzustellen. Für den sozialen Wohnungsbau sind Mindeststandards festzulegen, zum Beispiel die Barrierefreiheit.  Es ist eine öffentliche Flächenpolitik zu betreiben. Rekommunalisierung  ist notwendig. Die Bindung  hinsichtlich der Zurverfügungstellung von Wohnraum muss dauerhaft sein, soweit mit öffentlichen Mitteln sozialer Wohnungsbau betrieben wird. Dies soll verhindern, dass wenn die Förderung ausläuft der Wohnraum quasi Zweckentfremdet wird.

Um eine lebenswerte und zukunftsfähige Kommune zu bekommen, müssen selbige in die Lage versetzt werden, überhaupt agieren zu können. Kommunen müssen also Handlungsfähig sein, was bedeutet, dass auch die Steuereinnahmen besser an die Kommunen verteilt werden müssen. Dann gibt es auch die Möglichkeit die kommunalen Bauträger zu stärken.  Eine lebenswerte Kommune setzt eine Limitierung der innerstädtischen Nachbebauung und eine Verhinderung von Flächenversiegelungen voraus.  Leerstände sollen zu einem Vorkaufsrecht für Kommunen führen, Zwischennutzungen sollen ermöglicht werden. Für die Mitgestaltung einer lebenswerten und zukunftsfähigen Kommune sind neue Planungsverfahren auszuprobieren, die eine tatsächliche Partizipation der Einwohnerinnen und Einwohner ermöglichen.  Gleichzeitig ist aber auch nötig, dass das Recht auf Wohnen und die Einhaltung bestimmter Standards (zum Beispiel Barrierefreiheit) einklagbar sind.

Die Konferenz hat gezeigt, dass kulturvoller Meinungsaustausch zu Inhalten möglich ist. Sie hat aber auch gezeigt, dass es viele gute Ideen und Vorschläge gibt, die DIE LINKE bereits entwickelt hat. Sicherlich muss an der einen oder anderen Stelle noch weitergedacht und präzisiert werden.

Von der LINKEN wünsche ich mir –und werde es auch selbst so handhaben- das die Frage gerechter Löhne und Einkommen im Zusammenhang mit dem Thema steigende Mieten angesprochen wird. Das die Mieten unverhältnismäßig steigen, weil Wohnraum zum Spekulationsobjekt verkommen ist richtig. Richtig ist aber auch, das die Einkommen und Löhne für die meisten Menschen nicht gerecht sind und auch deshalb der prozentuale Anteil der Mietkosten am Haushaltseinkommen steigt. Beides ist nicht hinzunehmen und muss verändert werden.

Eine der wichtigsten Forderungen für mich -neben den bereits benannten- ist, dass schnellstmöglich die unsägliche Sicherungsanordnung mit der Möglichkeit der Räumung von Wohnraum im einstweiligen Rechtsschutz (§ 940a ZPO) wieder verschwindet. Im Mietrechtsänderungsgesetz wurde nämlich mit dieser Regelung eingeführt, dass der Vermieter sobald er Räumungsklage erhebt die Hinterlegung eines Geldbetrages verlangen kann. Wird dieser Geldbetrag nicht hinterlegt kann der Vermieter die Räumung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes, also ohne normales gerichtliches Verfahren betreiben. Ein Stück aus dem Tollhaus.

Mietrechtsänderungsgesetz: Was soll der Scheiß?

Über das Mietrechtsänderungsgesetz habe ich in diesem Blog an verschiedenen Stellen (zum Beispiel hier und hier) bereits geschrieben. Die Nichtbehandlung im Rechtsausschuss in der vergangenen Sitzungswoche hat mich ein wenig optimistisch gestimmt, dass vielleicht doch noch Einsicht einkehrt in die Reihen der Koalition.

Nunmehr haben die Fraktionen von Union und FDP einen umfangreichen Änderungsantrag für die 2./3. Lesung des Mietrechtsänderungsgesetzes am Donnerstag (13. Dezember) vorgelegt. Dieser wird zunächst am Mittwoch im Rechtsausschuss behandelt. Die Hoffnung auf Einsicht erwies sich als vergebens. Zwar wird an der einen oder anderen Stelle eine Schweinerei zurückgenommen, die größten Schweinereien bleiben aber erhalten.

Der Vermieter soll (nicht muss!) den Mieter nunmehr darauf hinweisen, in welcher Form und welcher Frist der Einwand der Härte bei Modernisierungsmaßnahmen erhoben werden kann. Das ist tatsächlich in der Anhörung auch so gefordert worden, ändert aber nichts daran, dass die Berufung auf eine Härte durch dieses Gesetz massiv eingeschränkt wird. Es bleibt bei der Modernisierungsumlage von 11 Prozent. Es verbleibt auch beim Ausschluss der Mietminderung für 3 Monate bei energetischer Modernisierung.

Es verbleibt auch bei der Sicherungsanordnung. Sicherungsanordnung meint, dass der Kläger/die Klägerin von dem/der Beklagten die Hinterlegung eines Geldbetrages fordern kann. Die Sicherungsanordnung im Mietrechtsänderungsgesetz war ursprünglich in § 283a ZPO so geregelt, dass angenommen werden konnte, das alle Dauerschuldverhältnisse (Vertrag über die Lieferung von Strom, Vertrag mit Telekommunikationsunternehmen etc.) davon betroffen waren. Das wollen die Koalitionsfraktionen nun ändern und die Sicherungsanordnung wie folgt regeln: „Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit …“. Mit dieser Formulierung wird die Sicherungsanordnung in ihrer Anwendungsmöglichkeit auf den Fall der Räumungsklage in Verbindung mit einer Zahlungsklage beschränkt. 

Die Folge der sog. Sicherungsanordnung befand sich in § 283a Abs. 2 ZPO: „Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen. Befolgt der Beklagte die Sicherungsanordnung nicht, setzt das Gericht gegen ihn auf Antrag des Klägers ein Ordnungsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft fest. Verspricht die Anordnung des Ordnungsgeldes keinen Erfolg, kann das Gericht Ordnungshaft anordnen.“  Richtig gelesen, wer den vom Kläger geforderten Betrag nicht leisten kann der kam nach dieser Regelung in den Knast. Der Änderungsantrag streicht nunmehr das Ordnungsgeld und die Ordnungshaft und belässt es bei der Pflicht die Sicherheitsleistung nachzuweisen. 

Wer jetzt aufatmet hat sich getäuscht. Zwar droht nicht mehr der Knast, dafür aber die Wohnungsräumung ohne Abschluss des eigentlichen Räumungsverfahrens. Es droht also die Räumung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes. In § 940a Abs. 3 ZPO heißt es unverändert: „Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.“  Hier handelt die Koalition nach dem Motto: Wozu brauchen wir Knast, wenn wir den Leuten auch gleich die Bude wegreißen können. Und in der Begründung schreibt die Koalition es dann auch: Mit der Streichung der Sätze 2 und 3 des Absatzes 2 entfällt die Möglichkeit des Gerichtes, bei Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung Ordnungsgeld und Ordnungshaft anzuordnen. Der Ausschuss hält eine solche gerichtliche Ahndungsmöglichkeit bei Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung für unangemessen, denn eine Nichtbefolgung der gerichtlichen Sicherungsanordnung beruht nicht zwingend auf einem Verschulden des Schuldners. Die Nichtbefolgung ist damit aber nicht sanktionslos. Vielmehr kann der Gläubiger in Wohnraummietsachen dann nach § 940a Absatz 3 – neu – vorgehen und beantragen, die Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung anzuordnen.“  Da fasst man sich ja nur noch an den Kopf. Es ist zwar sehr richtig, dass es völlig unangemessen ist bei Nichtleistung der Sicherungsleistung die Leute in den Knast zu stecken. Es ist aber ebenso völlig unangemessen bei Nichtleistung der Sicherungsleistung den Leuten ohne das gerichtliche Verfahren abzuwarten die Wohnung wegzunehmen. Die Begründung liest sich aber so, als sei Knast unangemessen, Wohnungsräumung aber nicht. In dieser kruden Logik ist die Wegnahme der Wohnung vermutlich auch noch das mildere Mittel. Was soll der Scheiß? 

Welche sozialen Verwerfungen hier hervorgerufen werden scheint entweder der Koalition nicht bewusst zu sein oder sie nimmt es billigend in Kauf. Ich halte die Regelung der Räumung per einstweiliger Verfügung für krass verfassungswidrig und kann nur hoffen, dass dieser Unsinn aus dem Gesetz noch verschwindet.

 

Der Rechtsausschuss

… hat heute noch nicht das Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen. Ein wenig hatte ich die Hoffnung, dass in die Reihen der Koalitionsfraktionen doch noch Vernunft eingekehrt ist und die allergrößten Klopper aus diesem Gesetz herausgenommen werden. Schließlich haben sich in der Anhörung alle Sachverständigen außer die der Immobilienwirtschaft gegen die Sicherungsanordnung ausgesprochen. Noch mal zum Verständnis: Mit der in der Zivilprozessordnung normierten Sicherungsanordnung soll es möglich sein, dass -nicht nur im Mietrecht- bei Dauerschuldverhältnissen der Kläger mit der Klageeinreichung verlangen kann, dass ein Geldbetrag hinterlegt wird. Passiert das nicht, kann Ordnungsgeld und Ordnungshaft verhängt werden. Speziell für das Mietrecht bedeutet dies, dass der Vermieter beispielsweise die ab Klageeinreichung fällige Miete verlangen kann, die als Sicherheitsleistung hinterlegt werden soll. Geschieht dies nicht, kann aber nicht nur Ordnungsgeld und Ordnungshaft angeordnet werden, sondern auch die Räumung der Wohnung. Eine Räumung also in einem laufenden Gerichtsverfahren. Das halte nicht nur ich für krass verfassungswidrig. Doch wie sich herausstellte, ist die Entscheidung im Rechtsausschuss wohl nicht wegen Einsicht erfolgt, sondern weil der Ausschuss für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung zu diesem Gesetz noch ein Expertengespräch durchführen will. Dies wiederum gibt die Möglichkeit, den Widerstand gegen dieses Gesetz noch ein wenig zu intensivieren. Ich gehe allerdings davon aus, dass in der Woche vom 10.-14. Dezember das Mietrechtsänderungsgesetz wenigstens im Rechtsausschuss zur abschließenden Beratung wieder auf die Tagesordnung kommt.

Von einer anderen Dreistigkeit haben die Koalitionsfraktionen Abstand genommen. Ich hatte hier bereits darauf verwiesen, dass die Koalitionsfraktionen beim Bilanzrechtsänderungsgesetz noch eine Änderung zum Einführungsgesetz zum Strafgesetzbuch betreffend die Therapieunterbringung unterbringen wollte.  Ich war gespannt, wie der nach der Geschäftsordnung notwendige unmittelbare Sachzusammenhang zwischen beiden Gesetzen hergestellt werden sollte. Die Koalitionsfraktionen haben diesen Antrag zurückgezogen, bringen ihn in die zweite Lesung des Bilanzrechtsänderungsgesetzes im Plenum ein und wollen das ganze dann in der nächsten Sitzungswoche in der dritten Lesung eben jenes Gesetzes verabschieden. Das ist geschickt getrickst, nach Geschäftsordnung vermutlich aber leider erlaubt.

Interessant war aber folgendes: Der Staatssekretär Stadler wies darauf hin, dass mit diesem Gesetz ein (ich wiederhole: ein!!!) bekannter Fall aus dem Saarland geregelt werden soll. Angesichts der Antwort der Bundesregierung auf meine Frage zu den Flüchtlingsprotesten ein ziemlich starkes Stück.  Inhaltlich erweitert die Änderung den Anwendungsbereich des von der LINKEN abgelehnten Therapierunterbringungsgesetzes. Eine Zustimmung von der LINKEN wird es deshalb auch zu diesem Änderungsantrag nicht geben.

Rote Karte für Mietrechtsänderungsgesetz notwendig!

Der Rechtsausschuss des Bundestages beschäftigte sich heute im Rahmen einer öffentlichen Anhörung mit dem Mietrechtsänderungsgesetz.

Der von der SPD benannte Sachverständige Prof. Artz war der Ansicht, dass von dem Ausschluss der Mietminderung in den ersten drei Monate bei energetischer Modernisierung Abstand genommen werden soll. Dies sei „unangemessen und gefährlich“. Die Sicherungsanordnung und die einstweilige Verfügung kritisierte er in Bezug auf die Anordnung von Ordnungsgeld und Ordnungshaft als „unerträglich“. Im Detail stellte er noch mal dar, dass das Ordnungsgeld sich bisher  auf einen zahlungsfähigen Schuldner bezogen hat, der zu einer Änderung seines Verhaltens (Tun oder Unterlassen) gebracht werden soll. Wenn man jetzt aber jemanden in Ordnungshaft nehmen will, der Zahlungsunfähig ist, dann bestehen erheblich verfassungsrechtliche Bedenken. Gleiches gilt für die Räumung im einstweiligen Rechtsschutz bei Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung. Er nahm Bezug auf die Mietnomadenstudie aus Bielefeld und verwies darauf, dass diese keine quantitative Studie sei und sich aus ihr nichts im Hinblick auf die Anzahl von sog. Mietnomaden ergibt.

Der Sachverständige Arzt (von der Union benannt) bezog seine Stellungnahme auf das Wärmecontracting. Die diesbezügliche Regelung sei verbesserungswürdig. Der Gesetzentwurf enthält keine Vorgaben hinsichtlich der Notwendigkeit tatsächlicher Energieeinsparungen.

Dr. Börstinghaus (von der Union benannt), Richter am Amtsgericht, schloss an seine schriftliche Stellungnahme an. Er hält das Rechtsinstitut der Sicherungsanordnung aus Sicht der Praxis für problematisch. Auch Rechtsstaatlich sei dieses Institut bedenklich. Wenn jemand geräumt wird nach dieser Regelung, dann sind dass SGB II-Empfänger.“ sagte er in der Anhörung. Die Sicherungsanordnung passe auch systematisch nicht, was er im Detail erklärte. Er schlug als Alternative zum Schutz der Vermieter eine bevorzugte Behandlung von Räumungsklagen bei den Amtsgerichten vor. Sehr interessant war auch sein Hinweis, dass bei der Neuregelung in § 940a ZPO (Räumung per einstweiligem Rechtsschutz) nur von Räumung die Rede ist, nicht aber auch von Herausgabe. Das könne ja dazu führen, dass der/die Mieter/in aus der Wohnung fliegt, die Wohnung an den Vermieter allerdings erst nach dem Ende des Hauptsacheverfahrens herausgegeben wird.

Frau von Cölln, ebenfalls von der Union benannt, hält den Mietminderungsausschluss bei energetischer Modernisierung für drei Monate für einen interessengerechten Kompromiss. Allerdings bestehen Abgrenzungsschwierigkeiten zur „normalen“ Modernisierung. Sie verwies darauf, dass es bei Umstellung auf Wärmecontracting nicht von Anfang an zu einer Kostenneutralität komme. Insofern müsse an dieser Regelung noch einmal nachgebessert werden. In Bezug auf die sog. Mietnomaden habe jeder Vermieter ein Anspruch auf Schutz. Der Vorschlag von Herrn Börstinghaus löse das Einzelfallproblem nicht. Im Übrigen gehe es bei der Sicherungsanordnung um die verbesserte Rechtsstellung der  Kleinvermieter. Der Kleinvermieter sei an dieser Stelle eban auch Verbraucher.

 Dr. Hinz, von der FDP benannt,  hat den Gesetzentwurf aus der Sicht der Praxis bewertet und findet diesen insgesamt gelungen. Aber er kritisierte, dass der Mietminderungsausschluss bei Modernisierung gelten soll, ohne dass eine Verpflichtung des Vermieters zur Ankündigung der Modernisierung vorgesehen ist. Wenn man an einem Mietminderungsausschluss festhalten will, dann sollte man ihn wenigstens an eine Modernisierungsankündigung knüpfen. Auch dieser Sachverständige kritisiert die Sicherungsanordnung. Nach seiner Meinung könne vor vollständigem Abschluss der Beweisaufnahme keine Sicherungsanordnung erlassen werden. Der einzige Vorteil für den Vermieter liege in der Möglichkeit der Räumung, die würde aber erst nach der ersten Instanz möglich sein. Wenn überhaupt, dann sollte eine solche Räumung nur im Rahmen einer außerordentlichen Kündigung möglich sein.

Herr Schach, von der SPD benannt, hält den Mietminderungsausschluss nicht für einen Knackpunkt. Dieser sei dennoch ein Systembruch und bei drei Monaten von Anreiz für die Vermieter zu sprechen sei nicht angebracht. Kritisch äußerte er sich auch zur Regelung zum Wärmecontracting, er wisse nicht wie Kostenneutralität hergestellt werden soll. Im Hinblick auf die Sicherungsanordnung bezweifelte er die Praktikabilität. Im Zweifelsfall würden wohl Richter/innen gegen eine solche entscheiden. Er habe grundsätzliche Bedenken, dass auf Grund von Prognosen eine solche Sicherungsanordnung erlassen werden soll. „Schlichtweg gefährlich“ ist die einstweilige Verfügung zur Räumung auf Grund der Nichterfüllung einer Sicherungsanordnung.

Herr Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes und von der LINKEN benannt, wendete sich entschieden gegen den Ausschluss der Mietminderung für drei Monate bei energetischer Modernisierung. Die Modernisierungsumlage von 11% sei völlig willkürlich gewählt worden. Wichtiger als die Frage des Prozentsatzes der Umlage sei die Frage, ob man sie nicht umgestalten (zum Beispiel in drei gleiche Teile auf Mieter, Vermieter, Staat) oder ggf. sogar durch eine andere Regelung ersetzen kann. Er rechnete im Detail vor, dass der Vermieter derzeit überhaupt nichts von der Umlage hat, denn dadurch werden keine Investitionen gefördert. Im Hinblick auf den neuen Kündigungstatbestand Nichtzahlung der Kaution verwies er darauf, dass ein  Mietnomade, der brav seine Miete zahlt aber nicht seine Kaution eben kein Mietnomade ist. Da macht der Kündigungstatbestand „Verzug bei Kautionszahlung“ keinen Sinn. Notwendig seien  vernünftige Regelung im Hinblick auf Neuvertragsmieten. Hier muss eine Kappungsgrenze eingeführt werden.  Er machte sich darüberhinaus besonders dafür stark, Regelungen für diejenigen zu schaffen, die ein Haushaltseinkommen von unter 1.500 EUR haben und jetzt schon 45% ihres Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden müsse und verwies dazu u.a. auf die Wohngeldregelungen.

Herr Warnecke, von Haus & Grund kommend und von der Union benannt, lobte den Entwurf. Man hatte fast den Eindruck er verteidigt einen von seinem Verband geschriebenen Gesetzentwurf auf den die Regierung nur ihren Namen  gesetzt hat. Das alles war auf dem Niveau seiner unterirdischen schriftlichen Stellungnahme. Vom Grundsatz her seien Mieter schon redlich (er sprach von 98% der Mietvertragsverhältnisse), aber es gäbe ja immer wieder Fälle von Unredlichkeit. Da helfe eine vorgezogene Behandlung von Räumungsklagen überhaupt nicht. Die Sicherungsanordnung könnte eigentlich doch  mit noch weniger Mieterrechten eingeführt werden, denn die Hinterlegung eines Betrages beziehe sich ja nur auf vom Mieter eh zu zahlenden Beträge, da ja sonst keine Klage eingereicht worden wäre. Was passiert, wenn der/die Mieter/in diesen Betrag nicht hinterlegen kann (zum Beispiel weil sie arbeitslos geworden sind und sich die Miete nicht leisten können), darauf ging der gute Herr nicht ein. Eine Antwort auf die Frage, ob er es als Bestrafung des Vermieters ansehe, wenn die Umlage von 11% nach den neun Jahren –in denen sie geltend gemacht werden kann- nicht rückgängig gemacht wird, bekam ich nicht. Nach den neun Jahren hat sich die Investition ja amortisiert. Die Frage war deshalb notwendig, weil Herr Warnecke in seiner schriftlichen Stellungnahme meinte, der Vermieter werde endlich nicht mehr „bestraft“ wenn die Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen wird. Beim wiederholten Nachfragen erklärte der gute Mann, er sehe „keine Beeinträchtigung“ einer Rechtsposition, wenn aufgrund einer nicht befolgten Sicherungsanordnung eine Räumung erfolgt, sich dann aber herausstellt, dass die Anordnung der Sicherungsanordnung nicht rechtmäßig gewesen ist. Das sei schließlich die Folge von einem Rechtsirrtum. Was für ein Zynismus. Doch Herr Warnecke konnte seine schriftliche Stellungnahme noch toppen. Er erklärte nämlich zunächst,  das ALG II-Empfangende von der Sicherungsanordnung und deren Folgen, insbesondere der Räumung, nicht betroffen sein werden. Die Richter/innen müssten sich ja dreimal mit der Person beschäftigen, bevor eine Sicherungsanordnung erlassen wird und ALG II-Empfangende seien die beliebtesten Mieter/innen. Sie bekommen deshalb auch immer eine Wohnung. Auf Nachfrage korrigierte er, dass es sich tatsächlich um eine dreimalige Behandlung durch den gesetzlichen Richter handelt, nicht aber um eine Auseinandersetzung der Richter/innen mit der Zahlungsfähigkeit von Personen gegen die eine Sicherungsanordnung und Räumung erfolgen soll. Schließlich erklärte der Sachverständige noch, dass die Realmieten außer 2009 gesunken seien.

Die von Bündnis 90/DIE Grünen benannte Sachverständige Ziehm verwies darauf, dass mit den Regelungen nicht dem sog. Mietnomadentum begegnet werde, sondern der „normale“ Mieter betroffen wird. Es gibt keinen Hinweis darauf, dass ein Ausschluss der Mietminderung nötig sei um energetische Modernisierung zu ermöglichen. Der Ausschluss der Mietminderung stelle einen Systembruch dar. Die Sachverständige  schlug eine Differenzierung bei den Prozentsätzen der Modernisierungsumlage vor um Anreize zu energetischer Modernisierung zu schaffen. Die Sicherungsanordnung widerspreche dem bisherigen System der ZPO und habe Auswirkungen auch außerhalb des Mietrechts. Eine Kündigung auf Grund Verzug bei der Zahlung der Mietkaution sei im Prinzip denkbar, allerdings müsse vorher eine Abmahnung erfolgen.

Alles in allem bleibt festzustellen: Sowohl der Mietminderungsausschluss als auch die Sicherungsanordnung mit all ihren katastrophalen Folgen haben von den Sachverständigen in ihrer Mehrheit eine deutliche Abfuhr erhalten. Für diese Regelungen waren eigentlich nur die Vertreter/innen von Haus & Grund und des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V..

Der Bundestag wäre also gut beraten einem Gesetzentwurf der diese beiden Bestandteile enthält deutlich die Rote Karte zu zeigen!

Stellungnahmen sind da – Mietrechtsänderungsgesetz

Am Montag findet ja um 12.00 Uhr im Paul-Löbe-Haus im Raum E 600 die öffentliche Anhörung des Rechtsausschusses des Bundestages zum Mietrechtsänderungsgesetz statt.

Über die Frechheiten die in diesem Gesetz stehen, habe ich mich sowohl im Plenum des Bundestages als auch hier im Blog (mit weiteren Links) geäußert. Die Stellungnahmen für die Anhörung liegen jetzt vor. Und ohne das ich auf alles eingehen kann, sind sie doch bemerkenswert.

Der Sachverständige Prof. Artz lehnt die Einführung eines dreimonatigen Minderungsausschlusses ab. Gleiches gilt für die Sicherungsanordnung, hinsichtlich der vorgesehenen Sanktionen schreibt er: Ordnungsmittel mit repressivem,  strafähnlichem Zweck wegen Nichtbefolgung der Sicherungsanordung zu verhängen – Ordnungsgeld und Ordnungshaft- ist evident unzweckmäßig und verfassungswidrig.“  Folgerichtig lehnt er auch die Wohnungsräumung im Wege der einstweiligen Verfügung bei Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung ab.

Der Sachverständige Richter am Landgericht Itzehoe, Dr. Werner Hinz, erwartet im Hinblick auf den Minderungsausschluss „eine Fülle von neuen Rechtsproblemen“ und sieht das Institut der Sicherungsanordnung skeptisch“.

Rechtsanwältin Dr. Cornelia Ziehm meint, der vorliegende Gesetzentwurf würde „statt einer dezidierten Anreizung von energetischen Sanierungen vermieterfreundliche (Luxus)Sanierungen Vorschub [leisten) und das Mietrecht zu Lasten der Mieter [verschieben]“. Sie erhebt erhebliche rechtliche Bedenken gegen die Sicherungsanordnung und die Räumung von Wohnraum im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes. Hier würde der Vorwand der Bekämpfung des Mietnomadentums genutzt um „en passant den Rechtsschutz in Dauerschuldverhältnissen grundsätzlich zu verkürzen“. Sie fordert die zulässige Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung teils zu streichen, jedenfalls aber auf einen deutlich geringeren Prozentsatz zu begrenzen.

Dr. Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht lehnt ebenfalls die Einführung der Sicherungsanordnung ab und hält die Räumung im einstweiligen Rechtsschutz rechtsstaatlich für „mehr als bedenklich“.  Der Ausschluss der Mietminderung sei „völlig verfehlt“.  Er verweist darauf, dass die sog. Mietnomaden 0,0005% aller Mietverhältnisse ausmachen und schreibt: „Soweit die polizeiliche Kriminalstatistik ca. 10.000 Fälle von Einmietbetrug ausweist, handelt es sich ganz überwiegend um nicht bezahlte Hotelzimmer.“  Börstinghaus erklärt in seiner Stellungnahme, dass die Einführung der Sicherungsanordnung und der Rechtsfolgen ihrer Nichtbefolgung an dieser Stelle in der ZPO im übrigen Einfluss auf alle wiederkehrenden Leistungen haben werde, dies würde dann auch das Familienrecht betreffen. Die unsozialen Folgen des Handelns der Regierung beschreibt er wie folgt: „Die meisten Räumungsklagen richten sich gegen ALG II Bezieher. Die ARGE oder das Sozialamt werden die Beträge kaum hinterlegen oder Sicherheit leisten. Es werden also vor allem Empfänger von Transferzahlungen geräumt werden, […].“

Wer angesichts der Änderungen die mit dem Mietrechtsänderungsgsetz geplant sind nicht schon wütend genug ist, dem sei die Stellungnahme von Haus & Grund empfohlen.  Da kann ich wirklich nur noch sagen: Ich glaube es hackt! Hinsichtlich des Ausschlusses der Mietminderung für drei Monate bei energetischer Modernisierung heißt es: „Damit werden Vermieter zumindest für drei Monate nicht mehr für energetische Modernisierungen bestraft.“ Es ist ja nicht so, dass die „Bestrafung“ der Vermieter darin liegt, dass sie eine Umlage von 11% erheben können, selbst dann noch, wenn sich die Kosten der Modernisierung längst wieder rein haben. Doch Grund & Boden sieht das ganz anders, die finden ja, dass die „zeitliche Begrenzung […] aufzugeben“ ist. Mit anderen Worten, sie fordern den generellen Ausschluss von Mietminderungen bei Modernisierungen.  Doch Haus & Grund geht noch weiter, sie kritisieren, dass das  Sonderkündigungsrecht des Mieters bei energetischer Modernisierung bestehen bleibt. Ihre Begründung: Der Vermieter führe die energetische Sanierung mit erheblichem wirtschaftlichen Risiko durch und „Gerade in Gebieten mit hohem Wohnungsleerstand machen viele Mieter von diesem Kündigungsrecht Gebrauch und ziehen ein paar Häuser weiter in eine nicht modernisierte Wohnung.“  Weiterhin kritisiert Grund & Boden, dass für einen Großteil der Mietverhältnisse eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen sei, dies sei aber dringend geboten.  Haus & Grund macht dann mal so am Rande jede/n der/die in Zahlungsverzug kommt zum Mietnomaden, die ein bundesweit bekanntes Phänomen“ sind. Grund & Boden kann aber auch zynisch. Hinsichtlich der Sicherungsanordnung (das ist das, wo man Geld hinterlegen muss) und ihren Folgen (bei Nichtzahlung Ordnungsgeld und Ordnungshaft, Räumung im einstweiligen Rechtsschutz möglich) schreiben sie: Na klar doch. Man saß zwar ggf. in Ordnungshaft und wurde aus der Wohnung zwangsgeräumt, aber eine Beeinträchtigung der Rechtsposition hat nicht stattgefunden. Und in der Logik von Haus & Grund liegt es dann auch, die Sicherungsanordnung noch auszuweiten. Nicht nur für Geldforderungen ab Klageeinreichung, sondern auch für davor aufgelaufene Klageforderungen. Und ganz am Ende fordert dann Haus & Grund die Kündigungsfristen zu vereinheitlichen, d.h. auch der Vermieter soll binnen drei Monaten kündigen können.

Ich kann nur hoffen, dass Haus & Grund eine ordentliche Abfuhr für ihre Forderungen im Rechtsausschuss bekommen und auf die anderen Sachverständigen gehört wird. Dieses Mietrechtsänderungsgesetz muss gestoppt werden!

Mietrechtsänderungsgesetz von Bundesregierung beschlossen – zu Lasten der Mieter_innen

Fast unbemerkt hat die Bundesregierung am Mittwoch das Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen. Es ist davon auszugehen, dass es jetzt recht schnell in die parlamentarischen Beratungen gehen wird.

Im wesentlichen gibt es nach erster Draufsicht keine grundlegenden Veränderungen zum Referentenentwurf, mit dem ich mich hier bereits auseinandergesetzt habe. Dort habe ich auch auf die Tatsache hingewiesen, dass das angeblich so große Problem der Mietnomaden tatsächlich viel kleiner ist als immer dargestellt. Nichts desto trotz findet sich die Problembeschreibung nun auch im Gesetzentwurf der Bundesregierung.

Wer jetzt nicht extra den alten Beitrag lesen will, für den fasse ich noch einmal zusammen worum es geht:

* der Einwand von Mieter_innen eine Modernisierung würde wegen der zu erwartenden Mieterhöhung eine wirtschaftliche Härte darstellen wird nicht mehr bei der Duldung der Modernisierungsmaßnahme berücksichtigt, sondern erst  im Mieterhöhungsverfahren

* die formalen Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters bei Modernisierungsmaßnahmen wird gesenkt

* energetische Modernisierungen führen für drei Monate nicht mehr zu einer Mietminderung

* es verbleibt bei dem Grundsatz, dass die Modernisierungskosten  jährlich mit 11% auf die Miete umgelegt werden können

* eine Sicherungsanordnung soll den Vermieter vor wirtschaftlichen Schäden bei langen Hauptsacheverfahren schützen

* das Räumungsverfahren soll effizienter und kostengünstiger gestaltet werden

* bei Zahlungsverzug mit der Mietkaution kann eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen werden

Worauf es jetzt ankommt ist, dass dieser Gesetzentwurf weit verbreitet und diskutiert wird. Ich finde darüber hinaus gilt es Alternativen zu formulieren und den Protest mitzutragen, der sich hoffentlich gegen dieses Gesetz ergeben wird. Ohne Protest und ohne Alternativen wird es wieder ein Gesetz mehr zu Lasten der Mieter_innen geben.