3 rechtliche Vorschläge zur Bekämpfung von Wohnungslosigkeit

Die Meldungen über die steigende Zahl von Wohnungslosen sind erschreckend. Im Jahr 2016 lag die Anzahl der Obdachlosen bei 422.000. Bei der Ursachensuche wird -völlig zu Recht- auf steigende Mieten und den gesunkenen Bestand an Sozialwohnungen verwiesen. Die Schlussfolgerungen sind deshalb auch logisch: Der Anstieg der Mieten muss begrenzt und der Bestand an Sozialwohnungen erhöht werden.

Aus meiner Sicht gibt es aber mindestens noch an drei weiteren Stellen Handlungsbedarf. An allen drei Stellen können gesetzliche Änderungen recht schnell verhindern, dass Menschen aus ihren Wohnungen in die Obdachlosigkeit entlassen werden.

  1. Gesetzlicher Ausschluss der Räumung in die Obdachlosigkeit 

Aus verschiedenen rechtlichen Gründen wird es nicht völlig auszuschließen sein, dass Vermieter*innen nach einer rechtlich korrekten Kündigung Mieter*innen auch aus der Wohnung räumen können. Das ergibt sich bereits aus Art. 14 GG. Ein solcher Fall läge beispielsweise vor, wenn Mieter*innen dauerhaft keine Miete zahlen und der/die Vermieter*in in der Verfügung über sein/ihr Eigentum deshalb eingeschränkt ist.

In diesem Fall allerdings sollte gesetzlich geregelt werden, dass eine Räumung in die Obdachlosigkeit ausgeschlossen ist. Mit anderen Worten: Wenn es denn tatsächlich zu einer Räumung kommt, muss sichergestellt werden, dass die betreffenden Mieter*innen nicht obdachlos werden. Denkbar wäre insoweit die Räumung konkret an die Bedingung zu knüpfen, dass ein Nachweis vorliegt, dass die betroffenen Mieter*innen gerade nicht obdachlos werden. Ein Anfang dafür könnte sein, dass sobald die Zwangsvollstreckung aus einem rechtskräftigen Räumungsurteil ansteht, die zuständigen Behörden (in Berlin sind das die jeweiligen Ämter für Soziales) informiert werden und von sich aus auf die Mieter*innen zugehen um für alternativen Wohnraum zu sorgen. Die Pflicht zur Information über die anstehende Zwangsvollstreckung sollte aber nicht den Mieter*innen auferlegt werden, die schon genug mit der drohenden Wohnungslosigkeit zu tun haben, sondern entweder den Gerichtsvollzieher*innen oder den Vermieter*innen.

Eine weitere Voraussetzung um eine Räumung in die Obdachlosigkeit auszuschließen wäre im Übrigen die Rücknahme der Erleichterung von Räumungsklagen nach den §§ 283a und 940a Absatz 3 ZPO.

2. Verwertungskündigung streichen

Das BGB kennt die sog. Verwertungskündigung. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht ein berechtigtes Interesse des/der Vermieters/Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn

„der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; (…)“.

Der erste  Einwand gegen eine Streichung liegt auf der Hand. Schließlich steht da was von „angemessene wirtschaftliche Verwertung“ und etwas von „erheblichen Nachteilen“. Das müsse doch angesichts der Existenz des Art. 14 GG ausreichen um einen Interessenausgleich zu schaffen.

Auch unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie des Artikel 14 GG finde ich die Verwertungskündigung ziemlich schwierig. Denn aus meiner Sicht ist hier der Abs. 2 in Zusammenhang mit dem Sozialstaatsgebot des Art. 20 GG zu beachten. Danach wäre meines Erachtens der Ausschluss der Verwertungskündigung durch den Gesetzgeber zwar nicht zwingend, aber möglich und auch angemessen. Das Bundesverfassungsgericht hat in einer älteren Entscheidung (Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 1131/87) entschieden, dass die Regelung der Verwertungskündigung mit der Eigentumsgarantie vereinbar sei; diese Verwertungskündigung verlange auch nicht, dass andernfalls der Vermieter in Existenznot gerate. Aus meiner Sicht hat das Bundesverfassungsgericht aber in seiner Abwägung leider nur auf den Artikel 14 Abs. 1 GG Bezug genommen. Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet das Eigentum und das Erbrecht, Inhalt und Schranken (also Einschränkungen) werden durch Gesetz bestimmt. Der Art. 14 Abs. 2 GG wiederum besagt:

„Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“

Und wenn dann in einer Entscheidung aus dem Jahr 1989 das Bundesverfassungsgericht ausführt:

Der Gesetzgeber hatte zu berücksichtigen, daß die Wohnung Lebensmittelpunkt des Einzelnen ist und große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind. Auf der anderen Seite war zu beachten, daß das grundgesetzlich geschützte Eigentum durch Privatnützigkeit gekennzeichnet ist und damit die Grundlage privater und unternehmerischer Initiative bildet.“

spricht dies nur für eine Abwägung beider Belange, nicht aber gegen den Ausschluss der Verwertungskündigung. Und diese Abwägung fällt aus meiner Sicht wegen Art. 14 Abs. 2 GG  und angesichts der Tatsache, dass „große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind“ zugunsten eines Vorrangs des Mieterschutzes aus.  Dies vor allem deshalb, weil mit dem Mietrecht im BGB grundsätzlich anerkannt ist, dass wegen Artikel 14 Abs. 1 GG  Vermieter*innen aus der Vermietung  von Wohnraum auch Profit oder Gewinn erzielen dürfen. Wenn ich aber bei einem Gesamtblick über das Mietrecht im BGB ausreichend Spielraum sehe, eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks zu erzielen, dann brauche ich nicht noch eine Regelung, mit der ich diese Verwertung noch erhöhe. Das es nicht um den maximalen Profit gehen kann, hat das Bundesverfassungsgericht selbst bereits frühzeitig festgestellt. In seinem Beschluss vom 15.07.1981 (1 BvL 77/78) heißt es: 

„Aus der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums läßt sich nicht ein Anspruch auf Einräumung gerade derjenigen Nutzungsmöglichkeit herleiten, die dem Eigentümer den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht.“

Der BGH hat in einem Urteil vom 28.01.2009 (VIII ZR 8/08) ausgeführt:

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen.“

Die einzige Ausnahme, die ich mir vorstellen könnte, wäre, dass der/die Vermieter*in durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses  in eine Lage kommen würde, die seine eigene Existenz gefährdet.

3. Kündigungsschutz verbessern 

Ein erster Vorschlag für die Verbesserung des Kündigungsschutzes kann hier nachgelesen werden.

Das kann aber noch ein wenig konkreter gefasst werden. Der § 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund für alle Mietverhältnisse. Soweit Mieter*innen mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate im Verzug sind, kann gekündigt werden. Etwas anderes gilt nur, wenn Vermieter*innen „vorher“ befriedigt werden. Das Problem ist hier vor allem das Wort „vorher“. Denn dieses „vorher“ meint vor Zugang der Kündigung. Aus meiner Sicht wäre es aber angemessen eine rechtswirksame Kündigung auszuschließen, soweit vor Erhebung der Kündigungsklage der Mietrückstand ausgeglichen wird. Vermieter*innen  haben die Möglichkeit sich an der Kaution schadlos zu halten. Ihr einziges Risiko besteht darin, immer wieder in die Situation zu kommen, dass zwei Monatsmieten fehlen. Dies ist ihnen aber angesichts der überragenden Bedeutung einer Wohnung für Mieter*innen zumutbar, zumal es im Wohraummietrecht in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine sog. Schonfristzahlung gibt. Dieser § 569 BGB regelt die  außerordentliche fristlose Kündigung im Wohnraummietrecht. Die Schonfristzahlung wiederum erklärt, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn Vermieter*innen spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches befriedigt werden. Allerdings gilt das nicht nicht, wenn innerhalb von zwei Jahren bereits schon einmal eine Kündigung wegen der Schonfristzahlung unwirksam wurde. Diese Einschränkung wiederum finde ich überflüssig. Blöderweise hat nun aber der BGH entschieden, dass  die Schonfristzahlung nicht auf die ordentliche Kündigung anwendbar ist. Mit der Schonfristzahlung können Mieter*innen zwar die außerordentliche Kündigung abwenden, nicht aber die ordentliche Kündigung.  Mir erscheint es sinnvoll, deshalb explizit im Gesetz zu verankern, dass eine Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung ausschließt.

 

Verwertungskündigung

Würde es nach mir gehen, wurde ich die sog. Verwertungskündigung aus dem BGB streichen oder zumindest massiv durch den Gesetzgeber einschränken. Oder doch nicht? Als ich begann diese Pressemitteilung des BGH zu lesen, kam ich kurz in Zweifel. Doch der Reihe nach.

Es geht um eine der wichtigsten Normen des Mietrechts: die Kündigung nach § 573 BGB durch den/die Vermieter*in. Danach kann der/die Vermieter*in kündigen, wenn er/sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (Abs. 1). Das berechtigte Interesse wiederum soll vorliegen, wenn der/die Mieter*in vertragliche Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (Nr. 1), der/die Vermieter*in die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Nr. 2) oder wenn der/die Vermieter*in durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Nr. 3).

Letzteres nennt sich Verwertungskündigung. Von ihr ausgeschlossen soll die Möglichkeit sein, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen. Der/die Vermieter*in soll sich auch nicht darauf berufen können, dass er/sie die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den/die Mieter*in erfolgten Begründung von Wohneigentum veräußern will.

Auch unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie des Artikel 14 GG finde ich die Verwertungskündigung ziemlich schwierig. Denn aus meiner Sicht ist hier der Abs. 2 in Zusammenhang mit dem Sozialstaatsgebot des Art. 20 GG zu beachten. Und danach wäre meines Erachtens der Ausschluss der Verwertungskündigung oder deren massive Einschränkung durch den Gesetzgeber zwar nicht zwingend, aber durchaus möglich und auch angemessen. Das Bundesverfassungsgericht hat in einer älteren Entscheidung (Urteil vom 14.02.19891 BvR 1131/87) entschieden, dass die Regelung der Verwertungskündigung mit der Eigentumsgarantie vereinbar sei; diese Verwertungskündigung verlange auch nicht, dass andernfalls der Vermieter in Existenznot gerate. Aus meiner Sicht hat das Bundesverfassungsgericht aber in seiner Abwägung leider nur auf den Artikel 14 Abs. 1 GG Bezug genommen. Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet das Eigentum und das Erbrecht, Inhalt und Schranken (also Einschränkungen) werden durch Gesetz bestimmt. Der Art. 14 Abs. 2 GG wiederum besagt:

„Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“

In einer Entscheidung aus dem Jahr 1989 hatte das Bundesverfassungsgericht ausgeführt:

Der Gesetzgeber hatte zu berücksichtigen, daß die Wohnung Lebensmittelpunkt des Einzelnen ist und große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind. Auf der anderen Seite war zu beachten, daß das grundgesetzlich geschützte Eigentum durch Privatnützigkeit gekennzeichnet ist und damit die Grundlage privater und unternehmerischer Initiative bildet.

Daran ist zunächst nichts falsch. Aber es fehlt eben ein Hinweis auf Artikel 14 Abs. 2 GG. Aus meiner Sicht müsste nämlich der Art. 14 Abs. 2 GG angesichts der Tatsache, dass „große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind“ in der Abwägung gegen eine größtmögliche wirtschaftliche Verwertung durch den Vermieter zu einem Vorrang des Mieterschutzes führen. Bei eine Abwägung maximaler Profit gegen Notwendigkeit der Anmietung fremder Wohnungen müsste aus meiner Sicht der maximale Profit klar nachrangig sein. Um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen: Ich akzeptiere, dass wegen Artikel 14 Abs. 1 GG der Vermieter durchaus aus der Vermietung auch Profit oder Gewinn erzielen darf. Dass es aber gerade nicht um den maximalen Profit gehen kann, hat das Bundesverfassungsgericht selbst bereits frühzeitig festgestellt. In seinem Beschluss vom 15.07.1981 (1 BvL 77/78) heißt es: 

„Aus der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums läßt sich nicht ein Anspruch auf Einräumung gerade derjenigen Nutzungsmöglichkeit herleiten, die dem Eigentümer den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht.“

Der BGH hat in einem Urteil vom 28.01.2009 (VIII ZR 8/08) ausgeführt:

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen.“

Ich finde, dass genau das dazu führen müsste, die Verwertungskündigung abzuschaffen oder erheblich einzuschränken. Der derzeitige Wortlaut (angemessene wirtschaftliche Verwertung, erhebliche Nachteile) scheint mir hier zu viele Lücken zu haben. Denkbar wäre ja zu formulieren:

der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses in eine Lage kommen würde, dauerhaft das Grundstück unwirtschaftlich zu verwerten und dadurch seine Existenz gefährdet

Dennoch kam ich kurz ins Zweifeln. Warum? Der BGH hatte zu entscheiden, ob ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung gegeben sein kann, wenn diese Kündigung zur Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts eines Dritter ausgesprochen wird. Konkret wurde das Hausgrundstück, in welchem die Mieter*innen lebten, von einem eingetragenen Verein erworben. Dieser Verein wiederum ist an einer GmbH beteiligt, die Trägerin vielfältiger Einrichtungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Diese GmbH wollte nun unter Nutzung von Fördermitteln und ohne finanzielle Belastung für den Verein psychosoziale Wohngruppen mit insgesamt 23 Wohnplätzen und im Nebengebäude eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt errichten; der Verein wollte das Grundstück an die GmbH vermieten. Dazu wurde den Mieter*innen gekündigt. Die Kündigung beruhte auf der Anspruchsgrundlage Verwertungskündigung. Dies deshalb, weil nach Ansicht des Vereins andernfalls das Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden könne, was an der Koppelung der Fördermittel an die Schaffung von Wohnplätze liege. Das war der Punkt, wo ich mich fast mit der Verwertungskündigung versöhnt hätte. Wenn die entsprechende Regelung nicht nur die reine wirtschaftliche Verwertung ermöglicht, sondern auch soziale Projekte, dann ist sie ja vielleicht doch sinnvoll. Aber dann kam es doch anders.

Zum Zeitpunkt der Entscheidung des BGH war mit der Umsetzung des Projekts begonnen worden, unabhängig von den drei für die gekündigte Wohnung geplanten Wohngruppenplätzen. Einzelne Räume des Wohnhauses wurden nach ihrer Sanierung auch schon für den angegebenen Zweck genutzt. Der BGH entschied, die Kündigung sei unwirksam. Weder sei der Kündigungsgrund Verwertung vorliegend, noch liege ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vor. Selbst wenn dem Verein unter Berufung auf die von der Gesellschaft verfolgten gemeinnützigen Interessen gestattet werden würde, liege keinen Nachteil „von einigem Gewicht“ vor. Die Verwertungskündigung setze voraus, „dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, was in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung geschieht, gehindert ist„.

Dem Verein wurde zum Nachteil, dass er nicht die Erwartung hatte, durch die Vermietung des im Wert gestiegenen Grundstücks an die Gesellschaft höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Der Verein verfolge ja vielmehr die Absicht, das Grundstück der gewerblichen Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Und damit, so der BGH, scheide mangels wirtschaftlicher Verwertungsabsicht eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus. Kurz und knapp: Die Verwertungskündigung kommt nur zum Zuge, wenn es um eine wirtschaftliche Verwertung geht, nicht aber um einen sozialpolitisch erwünschten Zweck. Wenn dem aber so ist, dann sollte aus den bereits angeführten Gründen (Art. 14 Abs. 2 GG, Art. 20 GG) die Verwertungskündigung doch lieber aus dem BGB gestrichen oder massiv eingeschränkt werden.