Unschöne Weihnachtsüberraschung – Referentenentwurf zum Mietrecht

Anfang der Woche trudelte ganz unverfänglich der Referentenentwurf des Justizministeriums zum Mietrecht, Mietrechtsänderungsgesetz ein. Aus meiner Sicht sollten möglichst schnell möglichst viele in Mietangelegenheiten engagierte Bürgerinnen und Bürger sich den Referentenentwurf ansehen und dann hoffentlich ganz aktiv gegen nicht zu akzeptierende Vorschläge aufstehen. Noch ist es nicht zu spät.

Ich will hier bewusst nicht auf die Dinge eingehen, wo an der einen oder anderen Stelle vielleicht sogar positive Veränderungen vorgesehen sind, sondern auf die aus meiner Sicht absolut problematischen Dinge hinweisen. Den Gesetzentwurf durchzieht der Gedanke „des bösen Mieters/der bösen Mieterin„, die die derzeitigen Rechtsinstrumente missbrauchen. Dem soll ein Riegel vorgeschoben werden, zuungunsten von Mieterinnen und Mietern.

Schon die ganze Legislaturperiode wird immer wieder vom sog. Mietnomadentum gesprochen.  Noch in der letzten Legislaturperiode aber antwortete die Bundesregierung (also die aus SPD und CDU) auf eine kleine Anfrage der FDP, dass der Einmietbetrug „weiterhin rückläufige Zahlen“ aufweist. Gleichzeitig wird auf eine Presseerklärung des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hingewiesen, nach dem die diesbezüglichen Ausstände seit 2003 rückläufig sind. Warum also nun ein Referentenentwurf, der eine Hinterlegungsanordnung vorsieht, das Räumungsverfahren effizienter und konstengünstiger gestaltet und einen neuen Kündigungsgrund schafft?

Hier ist eine unverschämte Lobby unterwegs, die mit Hilfe der FDP die Interessen der Vermieterinnen und Vermieter einseitig zu Lasten der Mieterinnen und Mieter vertritt. Wer ein wenig sucht, wird fündig. Hier beispielsweise gibt es die Möglichkeit in einer Datenbank (wenn man eine bezahlte Mitgliedschaft eingeht) sich zu informieren, wer ein sog. Mietnomade ist. Nicht der Staat sammelt hier Daten sondern private Dritte. Ob man selbst in der Liste steht erfährt man offensichtlich nur, wenn man vorher bezahlt hat und eine Widerspruchsmöglichkeit ist mir zumindest nicht aufgefallen (falls man denn weiß, ob man da drin steht).  Das Bundesjustizministerium hat sogar ein Gutachten in Auftrag gegeben. Sehr objektiv scheint das Gutachten nicht zu sein, heißt es doch im Hinblick auf die Hauptquellen des Gutachtens: „Hauptdatenquelle der Untersuchung ist eine überwiegend online durchgeführte Befragung von Vermietern. Sie richtete sich an insgesamt 1549 Vermieter. Diese hatten sich als von Mietnomaden betroffene Vermieter bei der Forschungsstelle für Immobilienrecht auf Aufrufe hin gemeldet, […].“ Aber immerhin geben die das im Gutachten auch zu, dass es nicht repräsentativ ist. Zu Recht erklärte auch der Präsident des Deutschen Mieterbundes in der Frankfurter Rundschau, dass es kein nennenswertes Mietnomadenproblem gibt.

Doch was schlägt das Bundesjustizministerium nun vor?

Um Räumungsanspruche des/der Vermieters/Vermieterin vereinfachter und schneller durchsetzen zu können, soll das neue Instrument der Hinterlegungsanordnung geschaffen werden.  Weil sich in der Zeit, in der ein Räumungsprozess läuft erhebliche Zahlungsausfälle ergeben könnten und der Mieter/die Mieterin  ggf. zahlungsunfähig sein könnte, heißt es in der Begründung. Mit der Hinterlegungsanordnung sollen genau diese Zahlungsausfälle gesichert werden.  Oder ist das doch nur ein Nebeneffekt und geht es eigentlich um etwas anderes?  In der Begründung heißt es nämlich weiter: „Es mindert den Anreiz, den Zivilprozess als Instrument zu missbrauchen, den Ausgleich einer berechtigten Geldforderung zu verzögern.“ Wenn nun der Mieter/die Mieterin der Hinterlegungsanordnung nicht nachkommt („Bitte zahlen Sie zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters in der Zeit des Räumungsprozesses die Summe X“), dann kommt nach Antrag beim Gericht die Räumungsverfügung und der Mieter bzw. die Mieterin ist ganz schnell aus der Wohnung raus. Und so ganz nebenbei wird damit aber auch das Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht des/der Mieters/Mieterin in ihrer Wirksamkeit beschränkt.

Doch allein das reicht der Vermieter/innen-Lobby nicht. Sie hat auch erreicht, dass eine Neuregelung zur Räumungsvollstreckung vorgeschlagen wird. Auch hier ist zumindest die CDU in Erklärungsnot, weil in der  schon erwähnten Antwort auf die Kleine Anfrage der FDP aus der letzten Legislaturperiode gesagt wurde: „Gesetzgeberischen Handlungsbedarf bei der Räumungsvollstreckung gegen Dritte sieht die Bundesregierung nicht.“ Das Justizministerium schlägt nun die Möglichkeit einer auf die bloßen Besitzverschaffung beschränkten Räumung vor. Im Referentenentwurf heißt es: „Wird im Räumungstermin durch den Gerichtsvollzieher ein Dritter in der Wohnung angetroffen, der weder im Vollstreckungstitel noch in der Vollstreckungsklausel genannt ist, kann die Räumung der Mietsache in diesem Termin bisher nicht weiter betrieben werden. Diese Rechtslage kann missbraucht werden, um die berechtigte Räumung der Wohnung zu verhindern. In diesen Fällen soll die Räumung durch eine (ergänzende) einstweilige Verfügung auch gegen diese Personen angeordnet werden können, sofern dem Vermieter die Besitznahme nicht bekannt war.“

Das sind jetzt schon zwei Vorschläge, mit denen die Stellung von Mieterinnen und Mietern verschlechtert wird und beides wird mit Missbrauch begründet. Empirische Daten liegen nicht vor, nach denen solcherlei Regeln dringend nötig sind. Aber das macht wohl auch nichts. Es wird einfach das Bild des/der bösen Mieter/in bedient. Das dabei Grundrechte missachtet werden, interessiert nicht. Allerdings muss auch hier mindestens die CDU sich wieder fragen lassen, ob noch das gilt, was am 31.10.2008 galt: „Eine Einschränkung dieses Grundsatzes [gegen jeden Mitbesitzer der Wohnung muss ein Vollstreckungstitel vorliegen -H.W.] ist gerade bei der zwangsweisen Räumung von Wohnraum mit Blick auf Artikel 13 des Grundgesetzes bedenklich, da jede Räumungsvollstreckung das Grundrecht des Mitbesitzers auf Unverletzlichkeit der Wohnung berührt.“

Pikant wird die Geschichte mit der Räumung durch einstweilige Verfügung aber auch noch aus einem anderen Grund. Genau der Fall, der jetzt geregelt werden soll, lag nämlich mindestens bei der Räumung der Bödiker Straße 9 im März 2010 vor, vermutlich auch bei der Räumung der Liebigstraße. Der Rechtsanwalt Max Althoff hat im Räumungstermin Bödiker Straße 9 genau auf den Fakt hingewiesen, dass die Räumung nicht zulässig sei, weil Besitz an der Wohnung erlangt wurde von Menschen, die nicht im Vollstreckungstitel benannt waren.  Die Gerichtsvollzieherin ließ sich von dieser Rechtsauffassung aber nicht beirren und zog die -rechtswidrige- Räumung durch. Ich erinnere mich noch ganz gut an die Situation, waren doch der Genosse Zillich und ich vor Ort und habe den Vorgang miterlebt.

Doch damit ist noch nicht Schluss. Das Justizministerium hat sich noch etwas anderes ausgedacht. Es wird ein weiterer Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund geschaffen. Gekündigt werden darf, sollte das Gesetz Realität werden, wenn der Mieter/die Mieterin mit der Kaution derart in Verzug ist, dass sie zwei Kaltmieten entspricht. Die Kündigung kann dann ohne vorherige Abmahnung erfolgen. Was allerdings nicht geregelt wird, ist eine verbindliche Festlegung bis zu welchem Zeitpunkt der/die Vermieter/in die Mietkaution auszuzahlen hat.

Es wäre sicherlich noch viel mehr zu sagen, aber allein diese drei Gründe reichen aus um jetzt aktiv zu werden.

11 Gedanken zu „Unschöne Weihnachtsüberraschung – Referentenentwurf zum Mietrecht“

  1. Das an dem Gesetzentwurf Lobbyisten die Feder führen ist ja klar, aber wie positioniert sich der Mieterbund und die Verbraucherzentralen?
    Wie steht es mit der Erörterung der Frage: Warum hat jemand Mietschuldern?
    Ein Blick in das SGB II genügt um in der o.g. Frage Klarheit zu schaffen. Es ist wohl der Schritt in die Richtung, die SGB II Bezieher nun auch noch aus den Wohnungen zu bekommen.
    Die Zahlungmoral der Jobcenter ist nicht die beste. Das ist aber auch kein Thema.
    Deswegen die o.g. Frage.

    Gruß
    Jan aus Potsdam

  2. @jan: richtig begeistert sind mieterbund und verbraucherzentrale wohl nicht. sie werden sich aber sicherlich mit detaillierten stellungnahmen an der debatte beteiligen

  3. Es ist leider so, dass gerade dieses Thema, durch RTL und co. in der medialen Öffentlichkeit verbrannt worden ist. Ich hoffe nur, dass Mieterbund ect. es dementsprechend richtig stellen.
    Der AK Stadtentwicklung / Wohnen Potsdam und die BAG haben die sozialen Aspekte des Wohnungsmarktes ja schon seit langem auf dem Schirm. In der Kommunalpolitik sind diese zukünftigen Auswirkungen noch gar nicht angekommen. Leider! Das geheule beginnt in den Städten und Gemeinden erst dann, wenn die Obdachlosenzahlen steigen und die Kommune dann doch Wohnraum zur Verfügung stellen muss. Auf eigene Kosten!
    Vielleicht wäre eine Vernetzung eine Idee.

    Gruß
    Jan aus Potsdam

  4. Das Thema Mietnomadentum ist vorgeschoben, um den angeblich armen, leidenden Vermietern bessere rechtliche Konditionen zu sichern, nachdem Rot-Grün an einigen Stellen Mieterrechte verbessert hatte (beispielsweise Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel von 30 auf 20 Prozent in drei Jahren).

    Wer in den letzten Jahren die alltäglichen Nachmittagssendungen privater Fernsehsender verfolgt hat, der musste annehmen, dass eigentlich jeder zweite Mieter in Deutschland ein Mietnomade ist, wenn er nicht zu der anderen Hälfte der Mieter gehörte, die – Stichwort „Messi“ – ihre Wohnung so verkommen lassen, dass sie unvermietbar wurden.

    Nach statistischen Erhebungen aus dem Jahr 2002 soll es in Deutschland ca. 35 Millionen Wohnungsmietverhältnisse geben.

    http://www.mietrecht-ratgeber.de/

    Würde man den Privatsendern glauben, müsste es in Deutschland also ca. 17.500.000 Mietnomaden geben.

    Die rechtsbürgerliche Koalition in Deutschland hatte bei Übernahme der Regierungsgeschäfte von der Vermieterlobby einen klaren Auftrag: Die Rechte der Mieter sollten abgeschwächt, Rechte der Vermieter gestärkt werden. Dementsprechend heißt es in deren Koalitionsvertrag: Mietnomadentum solle wirksam entgegengetreten werden. Um entsprechende Neuregelungen zu begründen, gab das Bundesjustizministerium einen Gutachtenauftrag an die Universität Bielefeld. Das Gutachten sollte als Rechtfertigung für geplante Regelungen „gegen Mietnomaden“ dienen (beispielsweise Ausweitung der Möglichkeit zur fristlosen Kündigung auf den Fall ausbleibender Kautionszahlungen, schnellere und effektivere Regelungen zur Vollstreckung von Räumungstiteln, Ermöglichung von Hinterlegungsanordnungen im Falle ausbleibender Mietzahlungen – beispielsweise bei vom Mieter vorgenommener Mietminderungen und von einstweiligen Räumungsanordnungen, wenn eine angeordnete Hinterlegung ausbleibt). Dementsprechend machte sich die Uni Bielefeld an die Arbeit und stellte eine Homepage ins Netz, bei der sich Vermieter melden konnte, welche „Opfer von Mietnomaden“ wurden. Und wie viele haben sich gemeldet? Dazu die Uni Bielefeld:

    „Im Rahmen der Online-Befragung berichteten betroffene Vermieter von insgesamt rund 1.350 Fällen. Von diesen erwiesen sich aber nur 426 als Fälle von „Mietnomaden“ im Sinne der zu Grunde gelegten Definition. Es werden nur Personen erfasst, die in betrügerischer Absicht Mietverhältnisse begründen, keine Miete zahlen und die Wohnung (verwahrlost) zurücklassen oder sich herausklagen lassen. Nicht erfasst werden indessen solche Fälle, in denen Mieter z. B. wegen Verlustes ihres Arbeitsplatzes mit den Mietzahlungen in Rückstand geraten. Die 426 „Mietnomadenfälle“ verteilen sich auf mehrere Jahre. Aus den letzten Jahren wurden jeweils ca. 50 Fälle berichtet. Aus dieser Zahl lassen sich auf Grund der Ausrichtung des Forschungsvorhabens allerdings keine Schlüsse auf die Zahl des tatsächlichen Aufkommens von Mietnomaden in Deutschland ziehen.“

    http://www.jura.uni-bielefeld.de/forschung/institute/fir/mietnomaden

    Zusammengefasst: 50 Fälle pro Jahr bei 35 Millionen Wohnungsmietverhältnissen – das sind 0,00014 Prozent.

    Was für eine Verlogenheit: Wegen 0,00014 Prozent betroffener Wohnungsmietverhältnisse sollen Regelungen im Mietrecht zum Nachteil von Mietern geändert werden und es sind selbstverständlich nicht nur Mietnomaden, die davon betroffen werden. Vielmehr werden beispielsweise Mieter eingeschüchtert, die sich bei Wohnungsmängeln auf Mietminderungen berufen wollen. Die müssen jetzt mit Hinterlegungsanordnungen für Mietzahlungen rechnen, obwohl sie infolge von Mietminderungen vielleicht nicht dazu verpflichtet sind. Räumungstitel sollen namentlich auf Personen ausgeweitet werden, die in diesem überhaupt nicht aufgeführt werden. Das kann dazu führen, dass Personen, die vortragen, einen Mietvertrag mit dem Vermieter zu haben, aus einer Wohnung ohne vorherige gerichtliche Überprüfung gesetzt werden können.

    Neben dem „Kampf gegen das Mietnomadentum“ plant die Koalition die Kosten für Modernisierungen allein den Mietern aufzubürden. Diese müssen bereits jetzt schon, so es der Vermieter will, Kosten für Modernisierungen durch Umlagen auf ihre Mieten aufbringen (So kann der Vermieter 11 Prozent der Kosten für die Modernisierungen auf die Jahresmiete aufschlagen – übrigens nicht nur für 9 Jahre sondern für immer, solange der Mietvertrag besteht). Nunmehr soll der Mieter bei energetischen Modernisierungen nicht einmal mehr die Möglichkeit zur Mietminderung für die Zeit der Bauarbeiten haben, obwohl er am stärksten unter den damit verbundenen Beeinträchtigungen wie Staub und Lärm zu leiden hat.

    Schon jetzt ist klar: Mieter sollten bei kommenden Wahlen noch genauer aufpassen, wem sie ihre Stimme geben. CDU/CSU und FDP sollten sie lieber meiden.

  5. Also ich kann an dem Gesetzesentwurf nichts falsches erkennen. Es geht hier immerhin um säumige Mieter. Das solche Leute sich noch schnell ein paar Verwandte einquartieren um der gesetzlich geregelten und einwandfreien Räumung zu entgehen, muss natürlich verhindert werden und das umgehend.

  6. mann oh mann. es macht wirklich keinen sinn… jetzt machen sie nämlich einen neuen punkt auf, über den ich in diesem beitrag gar nicht gesprochen habe. das was sie schreiben ist die frage, gegen wen ein räumungstitel gilt und nicht die frage, in welchem verfahren der räumungstitel ergeht. um letzteres geht es mir.

  7. Sie scheinen sehr verkopft zu sein und den Zusammenhang, wie dieser aber auch ausdrücklich im Referentenentwurf dargestellt wird, nicht verstehen zu wollen. Das alles hängt doch unmittelbar zusammen. Sehen Sie das gar nicht? Wenn ein Gerichtsvollzieher früher wegen nicht gezahlter Miete tätig wurde, dann konnte er durch die Einquartierung von dritten daran gehindert werden. Genau DARUM geht es aber doch eben AUCH im Referentenentwurf. Und was Sie tun, ist ja gerade, die Mieter aufzurufen, gegen den GESAMTEN Referentenentwurf „aufzustehen“, wie Sie es nennen. (tut mir Leid wegen der Großschrift, aber auf andere Weise lässt sich hier im Text nichts hervorheben).

    Ich kann hier nur noch einmal an dieser Stelle sagen: Niemand will Mieter dämonisieren oder schlechter Stellen, oder was Sie auch immer dem Referentenentwurf unterstellen wollen. Es geht einfach darum Rechtssicherheit für kleine private Vermieter herzustellen UND gleichzeitig auch für Mieter – Mieter erhalten durch die neuen Regelungen, gerade was die Berliner Räumung angeht, nämlich auch Rechtssicherheit. Dadurch werden ja gerade lange und kostspielige Rechtsstreitigkeiten überflüssig, die auch Mieter sonst nur unzumutbar belasten würden! Denken Sie einmal darüber nach.

    Außerdem müsste es gerade Ihnen daran gelegen sein, mehr Rechtssicherheit für kleine private Vermieter zu schaffen, da es nämlich genau diese Personen sind, die einer Monopolisierung des Wohnungsmarktes entgegen wirken und einer damit einhergehenden Sicherung der Vielfalt den Weg ebnen. Oder wollen Sie in Zukunft das Gesetz wieder so einstellen, dass man als kleiner privater Vermieter nur nach epischen Rechtsstreitigkeiten eine Person räumen darf die ihre Mieter nicht bezahlt hat? Genau das scheint mir das Ziel zu sein.

    Sie müssen einmal verstehen, was ich an anderer Stelle auch schon angemerkt habe, nämlich, dass im Rahmen der Rechtsmitteldurchsetzung (oder wie auch immer Rechtskundige dies korrekt bezeichnen mögen) fast IMMER Grundrechte eingeschränkt werden MÜSSEN. Das geht auch gar nicht anders. Das müsste Ihnen schon klar sein, wenn Sie nur über die banale Tätigkeit eines Polizisten nachdenken, der die Personalien einer Person feststellt. Die Person wird damit im Rahmen ihres Grundrechtes auf „informationelle Selbstbestimmung“ eingeschränkt. Das ist aber eine vollkommen normale Entscheidung, die, nach ABWÄGUNG des öffentlichen Interesses mit dem individuellen Interesse der Person, getroffen wird. Und das ist vollkommen im Einklang mit unserem Grundgesetz (Grundrechten).

    Oder denken Sie von mir aus an die Durchsuchung einer Wohnung, wodurch die im GG garantierte „Unversehrtheit der Wohnung“ (oder wie das genau heißt) verletzt wird. Auch hier wird nach ABWÄGUNG des öffentlichen Interesses mit dem persönlichen Interesse verglichen und entschieden. Das ist ein ganz normaler Vorgang und auch schlichtweg notwendig.

    Oder denken Sie daran, wie es möglich sein soll, jemanden die Freiheit zu entziehen (Freiheitsstrafen), wenn es von staatlicher Seite grundsätzlich nicht möglich sein soll, in die Freiheitsrechte (Grundrechte) eines Individuums einzugreifen.

    Was ich damit sagen will: Es ist ein vollkommen normaler Vorgang in einem Rechtsstaat wie dem unseren, dass der Staat, wenn berechtigtes öffentliches Interesse besteht, in die Grundrechte von Individuen eingreifen darf. Anders ist doch ein Rechtsstaat überhaupt nicht aufrecht zu halten. NATÜRLICH erfolgt dieser Eingriff aber immer nach ABWÄGUNG. Und DARAUF kommt es letztlich an. Im Wege der sogn. Hinterlegungsanordnung ist dies auch nicht anders, wie Sie hier lesen können:

    㤠302a: Hinterlegungsanordnung
    (1) DAS GERICHT des ersten Rechtszugs erlässt auf Antrag des Klägers wegen der nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Geldforderungen eine Hinterlegungsanordnung, soweit
    1. • die Erweiterung der Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und
    2. • die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt die Glaubhaftmachung. […]“

    DAS GERICHT erlässt also auf ANTRAG des Klägers eine Hinterlegungsanordnung und NICHT der Kläger selbst darf einfach auf die zusätzliche Hinterlegung (Berliner Räumung) bestehen. Der Vorteil hierbei FÜR DEN MIETER ist doch offensichtlich: Früher durfte die Berliner Räumung einfach so vom Vermieter entschieden werden und heute muss man dafür einen Antrag beim Gericht einreichen (nach Rechtshängigkeit). Ich weiß nicht, wie Sie darauf kommen, dass Mieter durch diese neue Regelung schlechter gestellt werden. Das Gegenteil ist der Fall!

    Außerdem enthält die Regelung auch noch die Einschränkungen unter 1. und 2., welche die Hinterlegungsanordnung in Frage stellen. Das gab es früher, im Wege der Berliner Räumung, auch nicht! Sie müssten doch also eher von einer Stärkung der Rechte eines Mieters sprechen, als von einer Schwächung.

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