Monat: Juni 2019

Es scheint ein wenig Revolutionsluft durch Berlin zu wehen. Oder der Untergang des Abendlandes. Und alles wegen eines Vorschlages der SPD Berlin, welchen die LINKEN-Senatorin Katrin Lompscher nun in Eckpunkte gegossen hat. Eckpunkte, die der Senat hoffentlich am Dienstag beschließt. Danach geht es dann in den Gesetzgebungsprozess, also den Prozess wo Details geklärt werden. Es geht um den Mietendeckel

Es gibt zwei Phänomene zu verzeichnen: Nach dem der Hauseigentümerverband Haus und Grund aufgefordert hat, schnell noch die Mieten zu erhöhen, scheint so manche*r Vermieter*in dieser Aufforderung zu folgen. Auf der anderen Seite melden sich jetzt jede Menge Vermieter*innen, die sich selbst als sozial eingestellt ansehen und sich beschweren, dass sie nun bestraft werden und ihre Altersvorsorge (Private Vermieter*innen) oder ihre Wirtschaftlichkeit (Genossenschaften) in Gefahr sehen.

Schuld am (scheinbaren) Dilemma ist dann R2G oder DIE LINKE, nicht aber das Profitstreben von Vermieter*innen, denen es um Rendite geht und die durch dieses Verhalten den „Notstand“ wesentlich mit herbeigeführt haben.

Die Historie des Mietendeckels

Der Reihe nach: Die Idee des Mietendeckels stammt vom Juristen Weber, der in einem Aufsatz in einer Fachzeitschrift diesen Weg vorschlug. Die ersten, die diesen Vorschlag aufgriffen, war die SPD Berlin. Im Tagesspiegel wurde Anfang Januar ein Debattenbeitrag von Eva Högl (MdB), Kilian Wegner und Julian Zado (alle SPD) veröffentlicht. Im Januar 2019 gab es Schlagzeilen wie „SPD will Höchstpreis für Mieten in Berlin„.  Es war die SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus, die zwei Gutachter beauftragte, die Möglichkeit eines Mietendeckels zu prüfen. Beide kamen im März zu dem Ergebnis, ein solcher Deckel sei möglich.

Am 11. Mai 2019 war bereits nachzulesen, dass Senatorin Lompscher die Eckpunkte für den Mietendeckel im Juni in den Senat einbringen möchte, eine Option dabei auch das Einfrieren der Miete sein soll und geplant ist, den Gesetzentwurf noch 2019 zu verabschieden.

Am 13. Mai 2019 wurde der neue Mietspiegel für Berlin vorgestellt. Vermieter*innen, die sich an den Mietspiegel halten, nutzen dessen Erscheinen schon traditionell dafür, durch Mieterhöhungsverlangen die Mieten den Mietspiegel anzupassen.

Am 5. Juni 2019 berichtete die Berliner Morgenpost über die in der Senatsverwaltung der LINKEN-Senatorin Katrin Lompscher entwickelten Eckpunkte für einen Mietendeckel. Die Vorlage der Eckpunkte für den Mietendeckel hat die SPD Berlin in einem Tweet ausdrücklich begrüßt. Auch die Grünen-Abgeordnete Schmidberger begrüßt die Vorlage der Eckpunkte via Twitter.

Dass Eckpunkte für einen Mietendeckel vorgelegt und das entsprechende Gesetz noch 2019 verabschiedet werden soll, war für alle ebensowenig überraschend, wie dass der Vorschlag auch das Einfrieren der bestehenden Miete enthält.

Was steht jetzt in den Eckpunkten?

Die Eckpunkte sind noch nicht öffentlich. Es wird also ganz viel spekuliert. Ich orientiere mich nachfolgend an dem, was die Berliner Morgenpost und die LINKEN-Abgeordnete Gaby Gottwald dazu aufgeschrieben haben.

• Für circa 1,4 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen werden die Mieten für einen Zeitraum von fünf Jahren eingefroren.
• Es wird eine generelle Mietobergrenze eingeführt, die noch genauer definiert werden muss. Bei Neuvermietung darf die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden.
• Liegen bestehende Mieten deutlich oberhalb der Mietobergrenze, können Mieter*innen einen Antrag auf Absenkung stellen. Fällt die amtliche Überprüfung positiv aus, wird die Miete auf die zulässige Obergrenze abgesenkt.
• Erstvermietungen in Neubauwohnungen werden vom Landesgesetz ausgenommen. Gleiches trifft auf Sozialwohnungen zu, für die eigene Regelungen gelten.
• Eine Umlage auf die Miete nach Modernisierung ist grundsätzlich anzeigepflichtig. Modernisierungen, die eine maximale Umlage von 50 Cent pro Quadratmeter nicht überschreiten, sind genehmigungsfrei. Höhere Umlagen bei energetischen Modernsierungen unterliegen einem Genehmigungsvorbehalt und müssen 1:1 durch Einsparungen bei den Betriebskosten ausgeglichen werden.
• Vermieter*innen, die durch die neuen Regelungen in eine wirtschaftliche Unterdeckung geraten, kann nach Antragstellung und Überprüfung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden.
• Vermieter*innen, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, müssen mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen.

Es rauscht durch den Twitterwald darüber hinaus, dass das Gesetz rückwirkend gelten soll.

Die Sache mit den kurzfristigen Mieterhöhungen

Was hat es nun mit den kurzfristigen Mieterhöhungen auf sich? Wenn der Mietendeckel nicht gilt, dann gilt der § 558 BGB. Danach können Vermieter*innen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Vermieter*innen können frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung ein Mieterhöhungsverlangen geltend machen. Hinzu kommt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15% erhöhen darf, da Berlin als Gemeinde gilt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.  Wie schon geschrieben, ist davon auszugehen, dass -Mietdeckel hin oder her-  Vermieter*innen den neuen Mietspiegel eh genutzt hätten, um Mieterhöhungsverlangen zu verschicken.

Für Betroffene von Mieterhöhungen gilt, dass sie zunächst prüfen sollten, ob die Voraussetzungen des § 558 BGB überhaupt gegeben sind. Wenn nicht, einfach nicht zustimmen.

Der zentrale Punkt ist nun aber -im Hinblick auf den Mietendeckel- der § 558b BGB. Stimmen Mieter*innen dem Mieterhöhungsverlangen zu, ist die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Schreibens des/der Vermieter*in mit dem Mieterhöhungsverlangen zu zahlen. Die Mieter*innen haben (das ergibt sich aus Abs. 2) bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Schreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen Zeit, die Zustimmung zu erklären. Tun sie dies nicht, kann der/die Vermieter*in auf Erteilung der Zustimmung klagen. Diese Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. Wenn nun der Mietendeckel als Gesetz geschaffen wird, müsste er -um seinen Sinn und Zweck zu erfüllen- rückwirkend in Kraft treten. Andernfalls würde er ja -wie das Gebaren von Haus und Grund sowie einiger Vermieter*innen zeigt- ins Leere laufen. Sinnvoll wäre insoweit den Beschluss der Eckpunkte im Senat als Rückwirkungszeitpunkt anzusehen. Nehmen wir an, dies wäre am 18. Juni, dann wäre für die jetzt verschickten Mieterhöhungsverlangen die Frist von zwei Monaten noch nicht verstrichen und soweit dem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt wurde, gilt zu diesem Rückwirkungszeitpunkt noch die geltende Miete und nicht die verlangte erhöhte Miete. Denn der/die Mieter*in schuldet „mit der wirksamen Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen die erhöhte Miete von Beginn des dritten Monats an, der dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, so dass mindestens zwei Monate dazwischen liegen„. (BeckOK, § 558b, Rdn. 20).

Wenn nun ein*e Vermieter*in auf Mieterhöhung klagt und dazu anführt, dass zum Zeitpunkt des Verlangens der Mietendeckel noch nicht galt, müsste aus meiner Sicht ein Gericht zu dem Ergebnis kommen, dass -soweit dies zutreffend ist- das Mieterhöhungsverlangen dem Grunde nach berechtigt ist, aber auf Grund des Mietendeckels keine Wirkung entfalten kann, da die frühestmögliche Frist der Wirksamkeit der Mieterhöhung nach dem Inkfrafttreten des Mietendeckels liegt. Der Mietendeckel setzt also das Mieterhöhungsverlagen, soweit die Zustimmungsfrist nach seinem Inkrafttreten liegt, außer Kraft.

Der nächste wahrscheinliche Einwand wird nun sein, dass eine solche Rückwirkung doch unzulässig sei. Außer dem strafrechtlichen Rückwirkungsverbot kennt das Grundgesetz aber kein allgemeines Verbot rückwirkender Gesetze (vgl. Prof. Schwarz, JA 2013, S. 683 ff.). Es wird zwischen echter und unechter Rückwirkung unterschieden. Eine echte Rückwirkung liegt dann vor, wenn durch den Gesetzgeber nachträglich in bereits abgeschlossene Sachverhalte eingegriffen wird. Eine unechte Rückwirkung liegt hingegen vor, wenn ein noch nicht abgeschlossener Sachverhalt einem neuen Rechtsregime unterworfen werden soll (so Schwarz, a.a.O.).  Der Mietendeckel wäre nach meiner Auffassung eine unechte Rückwirkung, die eine notwendige Reaktion auf die von Haus und Grund angezettelte Aktion und deren Befolgung durch Vermieter*innen in Form der Versendung von Mieterhöhungsverlangen darstellt. Selbst wenn das anders gesehen wird: Das Bundesverfassungsgericht hat bereits im Jahr 1971 festgestellt, dass ein gesetzlicher Eingriff mit echter Rückwirkung ausnahmsweise zulässig ist, „wenn das Vertrauen auf eine bestimmte Rechtslage sachlich nicht gerechtfertigt und daher nicht schutzwürdig ist. Ob dieser, eine Rückwirkung rechtfertigende, Grund vorliegt, läßt sich nur unter Würdigung aller Umstände der konkreten Regelung beurteilen. Hierbei kann die Art und Bedeutung der durch den Eingriff betroffenen Rechtsposition eine Rolle spielen, (…) Jedoch kommt es für die Frage, ob der Bürger mit einer Änderung der Rechtslage rechnen mußte, nicht auf die subjektiven Vorstellungen der einzelnen Betroffenen und ihre individuelle Situation an, sondern darauf, ob die bisherige Regelung bei objektiver Betrachtung geeignet war, ein Vertrauen der betroffenen Personengruppe auf ihren Fortbestand zu begründen„. (BVerfGE 32, 111; Rdn. 123).  In einer anderen Entscheidung hat das Bundesverfasungsgericht auch formuliert: „Ein Schutz des Vertrauens ist dann nicht gefordert, wenn in dem Zeitpunkt, auf den der Eintritt der Rechtsfolge vom Gesetz zurückbezogen wird, mit einer solchen Regelung zu rechnen war “ (BVerfGE 30, 367; Rdn. 387).

Kurz und gut: Aus meiner Sicht sind die jetzt versendeten Mieterhöhungsverlangen komplett sinnlos, weil bei rückwirkender Anwendung des Mietendeckels nicht einschlägig, soweit ihnen nicht vorher zugestimmt wurde.

Die Sache mit der Bestrafung der sog. sozialen Vermieter*innen

Aus meiner Sicht besteht für Panik kein Grund. Zum einen gibt es im Hinblick auf Modernisierungen in den Eckpunkten einen konkreten Regelungsvorschlag, wonach für Modernisierungen pro Quadratmeter 50 Cent genehmigungsfrei sind. Es kann ja jetzt jede*r selbst nachrechnen, was das für die jeweilige Wohnungsgröße bedeutet. Darüber hinaus werden insbesondere energetische Modernisierungen nicht ausgeschlossen; sie bleiben weiterhin möglich, deren „Mehrwert“ muss halt nur dargelegt werden.

Schließlich gibt es die sog. Härtefallregelung, nach der bei wirtschaftlicher Unterdeckung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden kann.

An dieser Stelle will ich aber mit einem Missverständnis aufräumen. Immer wieder wird in diesem Zusammenhang auf notwendige Instandhaltungsmaßnahmen verwiesen, die zwangsläufig zu einer Mieterhöhung führen müssten. Instandhaltungsmaßnahmen sind aber nicht auf die Miete umlagefähig. Es obliegt jedem/jeder Vermieter*in in seiner Kalkulation der Miete die Instandhaltung von vornherein einzurechnen. Wenn Vermieter*innen, was zu begrüßen ist, seit Jahren die Miete nicht erhöht haben und trotzdem wirtschaftlich gearbeitet haben, scheint es mir nicht logisch, jetzt dringend auf Mieterhöhungen angewiesen zu sein, denn Inflation und höhere Baukosten gibt es nicht erst seit Anfang 2019.

Ich habe mir mal die Mühe gemacht und mir einen Teil der Wohnungsgenossenschaften in Berlin angesehen. Oder genauer gesagt, deren Geschäftstberichte.

• Da wäre die GeWoSüd, Dort wurde die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter seit 2014 um knapp 60 Cent erhöht, liegt aber immer noch unter 6 Euro. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter sollte bis 2023 auf 6,81 €  erhöht werden, der Geschäftsbericht (S. 26) wendet sich bereits gegen den Mietendeckel, mithin war dieser bei der Erstellung des Geschäftsberichts schon präsent.
• Bei der Märkischen Scholle eG wiederum ergibt sich aus dem Geschäftsbericht bis 30. September 2018, dass die Mieten von 2015/2016 bis 2017/2018 um knapp 45 Cent gestiegen sind und ebenfalls unter 6,00 € liegen.
• Bei der Wohnungsbaugesellschaft Berolina e.G wird in dem Geschäftsbericht 2018 darauf verwiesen, dass die Erlösschmälerungen aus Leerstand  in Höhe von 47 T€  in der Betrachtung der Gesamtwirtschaftlichkeit von untergeordneter Bedeutung sind. Der Geschäftsbericht verweist darauf, dass auf die Anhebung bis zur orstüblichen Vergleichsmiete verzichtet wurde. Bei bestehenden Nutzungsverhältnissen sei seit 2015 auf Erhöhung des Nutzungesentgelts verzichtet worden. Es gibt einen Überschuss von 4.03 Mio €. Es soll nach dem Geschäftsbericht „partiellen Erhöhungen an die ortsübliche Vergleichsmiete“ geben. Konkreter heißt es: „Für den Anstieg der Erlöse wird eine moderate Steigerung von durchschnittlich 0,5 %/Jahr kalkuliert. Erlösschmälerungen aus Leerständen (überwiegend wegen baulicher Maßnahmen der Neuvermietung) werden mit 0,5 % kalkuliert.“ Im Hinblick auf die zukünftigen Berechnungen werden Unsicherheiten in Bezug auf die Grundsteuer angesprochen.
• Bei der Wohnungsbaugenossenschaft „Vorwärts“ heißt es im Geschäftsbericht 2018, dass die durchschnittliche Soll-Nettokaltmiete 5,57 € pro Quadratmeter betrug. Um 205,3 T€  gestiegenen Umsatzerlösen stehen Erlösschmälerungen aus Leerstand in Höhe von 271,9 T€ gegenüber. Im Hinblick auf die Zukunft wird davon gesprochen, dass die Nutzungsgebühren sich am Berliner Mietspiegel orientieren und den genossenschaftlichen Förderauftrag berücksichtigen; deshalb werden  unangemessene Mietensteigerungen ausgeschlossen und es wird eine kontinuierliche Entwicklung bevorzugt.

Es gibt etwas, was sich durch alle Geschäftsberichte der hier aufgeführten Genossenschaften zieht: Ein Jahresüberschuss von mehr als 1 Mio. €. Ich glaube, wir erleben hier die gleichen Argumentationsmuster wie sie bei Steuererhöhungen und dem Mindestlohn immer wieder vorgetragen werden: Wenn ihr das macht, wandert die Wirtschaft ab und/oder wir gehen Pleite. Irgendwie ist das dann doch nie so eingetreten.

Kein verfassungsrechtlicher Schutz des größtmöglichen Profits

Zum Abschluss vielleicht noch folgender Hinweis. Das Bundesverfassungsgericht hat zum Thema Eigentum schon so einige interessante Ausführungen gemacht:

• Im Jahr 1981 formulierte das BVerfG: „Die Gewährleistung des Rechtsinstituts wird nicht angetastet, wenn für die Allgemeinheit lebensnotwendige Güter zur Sicherung überragender Gemeinwohlbelange und zur Abwehr von Gefahren nicht der Privatrechtsordnung, sondern einer öffentlich-rechtlichen Ordnung unterstellt werden.“ (Rdn. 188)
• Im Jahr 1985 (BVerfG 1 BvL 23/84 u.a.) entschied das Bundesverfassungsgericht: „Das Privateigentum i. S. der Verfassung zeichnet sich in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand aus (…); sein Gebrauch soll aber >zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen<. Vorausgesetzt ist hierbei, daß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht. Dieses Postulat einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung umfaßt auch das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange des einzelnen Rechtsgenossen, der auf die Nutzung des Eigentumsobjektes angewiesen ist. (…)„
• Im Jahr 1996 heißt es beim Bundesverfassungsgericht: „Wird der Eigentumgsgegenstand dagegen einem Dritten zur entgeltlichen Nutzung überlassen und dient er deren Freiheitssicherung, so verlangt das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung eine verstärkte Rücksichtnahme auf ihre Belange. Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zu Inhalts- und Schrankenbestimmungen.“  (Rdn. 103)