Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietpreisbremschen

Über den Referentenentwurf aus dem Ministerium für Justiz- und Verbraucherschutz zur sog. Mietpreisbremse habe ich bereits hier geschrieben.

Heute nun wurde der Gesetzentwurf der Bundesregierung präsentiert. Die Problembeschreibung im Gesetzentwurf ist zutreffend. Dort heißt es: „Zum einen steigen in prosperierenden Städten die Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen derzeit stark an und liegen teilweise in erheblichem Maße über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Entwicklung auf angespannten Wohnungsmärkten hat vielfältige Ursachen. Sie führt dazu, dass vor allem einkommensschwache Haushalte, aber inzwischen auch Durchschnittsverdiener zunehmend größere Schwierigkeiten haben, in den betroffenen Gebieten eine für sich noch bezahlbare Wohnung zu finden. Erhebliche Teile der angestammten Wohnbevölkerung werden aus ihren Wohnquartieren verdrängt.„

Doch die zur Lösung vorgeschlagenen Punkte werden dem aufgeworfenen Problem nicht gerecht. Sie werden gerade nicht dazu führen, dass auf angespannten Wohnungsmärkten vor allem einkommensschwache Haushalte und zunehmend Durchschnittsverdienende in diesen Gebieten bezahlbare Wohnungen finden. Das liegt daran, dass in wesentlichen Teilen die Kritik am Referentenentwurf nicht aufgenommen und dieser zu großen Teilen einfach übernommen wurde. Einen Teil der Kritik habe ich in einer Rede zur Rechtspolitik bereits untergebracht.

Aber nun im Detail. Sorry, das es an vielen Punkten eine Wiederholung der Kritik am Referentenentwurf ist, aber Wiederholung schadet ja nichts :-).

1.

Der Gesetzentwurf führt in das BGB die neuen §§ 556d bis 556g ein. Im § 556d Abs. 1 wird festgelegt, das in Gebieten mit angespanntem Wohnugsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen darf. Das bringt gleich drei Probleme mit sich. Das erste Problem ist der angespannte Wohnungsmarkt, zu dem ich aber hier schon ausführlich argumentiert habe. Das zweite Problem ist, das die ortsübliche Vergleichsmiete zum Maßstab genommen wird, ohne diese derart zu verändern, dass in sie auch die seit bestehenden Mieten (wie es DIE LINKE fordert) einbezogen werden. Das Festhalten an der ortsüblichen Vergleichsmiete wie sie derzeit besteht (es werden lediglich die in den vergangenen vier Jahren vereinbarten Mieten berücksichtigt) bedeutet nämlich, das auch durch die Regelung in § 556d Abs. 1 BGB die Vergleichsmiete weiter steigt. Und damit steigen auch die Mieten für eine Wiedervermietung logischerweise. Die 10%-Steigerung über der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dem, was die SPD und der Mieterbund vor der Wahl gefordert haben. Hier durfte also bedauerlicherweise nichts anderes erwartet werden.

2.

Die Definition des angespannten Wohnungsmarktes in § 556d Abs. 2 BGB lässt, trotz eines erkennbaren Fortschritts hinsichtlich der Kriterien, viel Spielraum für Interpretationen und Auslegungen. Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt sind insbesondere: deutlich über dem Bundesdurchschnitt steigende Mieten, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst ohne das durch Neubau erforderlicher Wohnraum geschaffen wird und geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Sicherlich ist dies besser als die Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe wie “ausreichende Versorgung” und “angemessene Bedingungen” im Referentenentwurf. Aber was ist „deutlich„? Ich habe nichts gegen Neubau, aber der fällt ja -siehe Punkt 5.- nicht unter die Mietpreisbremse. Wenn die Mieten dort aber unbezahlbar sind, wie soll dann kein „angespannter Wohnungsmarkt“ mehr vorliegen? Ich weiß um die Schwierigkeit Gesetze generell abstrakt zu fassen, aber ich glaube, das es möglich gewesen wäre zu sagen, ein angespannter Wohnungsmarkt ist gegeben wenn xx% der Bevölkerung mit einem Einkommen bis xx Euro brutto/Monat kein Wohnungsangebot mehr finden, für welches nicht mehr als xx% des Familieneinkommens aufzubringen sind. Dies würde die Festlegung eines angespannten Wohnungsmarktes deutlich erleichtern.

3.

Es bleibt dabei, das mit dem § 556d Abs. 2 BGB die Landesregierungen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarktes jeweils nur für fünf Jahre befristet festlegen dürfen. Der Gesetzentwurf legt nun eine Frist fest, bis wann eine solche Festlegungen stattfinden soll. Warum hier das Datum 31. Dezember 2020 erscheint, ist nicht erklärlich. Wenn das Mietpreisbremschen wirklich greifen soll, dann ist dieses Datum viel zu spät. Sinnvoll wäre hier eine viel kürzere Frist, denn das Problem liegt jetzt auf dem Tisch. Es bleibt offen, was ist wenn das gleiche Gebiet nach fünf Jahren immer noch einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist. Aus der Gesetzesbegründung lese zumindest ich, dass die Befristung auf fünf Jahre nicht seit Inkrafttreten der Gesetzesänderung gelten soll, sondern seit Ermächtigung durch Landesregierungen.

4.

Das im § 556e Abs. 1 BGB geschrieben steht, das eine mit dem Vormieter vereinbarte höhere Miete als 10% über der Vergleichsmiete bestehen bleiben kann, finde ich jetzt nicht so prickelnd, in der Logik des Gesetzes -und solange von einer grundlegenden Veränderung des Mietrechts abgesehen wird- aber akzeptabel. Nicht akzeptabel ist für mich aber die Regelung des § 556e Abs. 2 BGB, mit der die durch das Mietrechtsänderungsgesetz der letzten Wahlperiode fortgeschriebene Modernisierungserhöhung fortgeschrieben wird.

5.

Wenn nicht schon bisher (insbesondere aus der Kritik an § 556d BGB) klar geworden ist, wird spätestens bei § 556f BGB klar, das die Mietpreisbremse maximal ein Mietpreisbremschen wird. Der § 556f BGB nämlich definiert Ausnahmen von dem Verbot bei Mietbeginn die Miete um 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, soweit ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, festzulegen. Im Referentenentwurf waren es noch zwei Ausnahmen: Wenn es sich um neu errichtete Wohnungen (Erstvermietung) handelt oder die Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung stattfindet. Jetzt wird aus der „neu errichteten Wohnung“ eine „erstmals“ genutzte und vermietete Wohnung. Mit der „erstmals„-Ausnahme trägt der Gesetzentwurf dazu bei, das die Vergleichsmiete weiter steigt und mit der zweiten Ausnahme werden Luxussanierungen zu Lasten der Mieter/innen sogar noch belohnt. In der Begründung heißt es dann auch, dass unter “umfassender Modernisierung” eine Modernisierung zu verstehen ist, die “einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint”.

6.

Das dem/der Mieter/in zugesprochen Auskunftsrecht nach § 556g Abs. 1 BGB ist zu begrüßen. Die in Abs. 2 dann vorgenommene Begründungspflicht für eine Rüge um ggf. nicht geschuldete Miete zurück zuverlangen kann sich im Einzelfall aber als sehr schwierig erweisen, aber vielleicht sollte ja auch nur dafür gesorgt werden, dass Anwältinnen und Anwälte weiter Arbeit haben. Im übrigen stellt die Regelung aber auch eine Einschränkung aus Mieter/innensicht dar, denn die nicht geschuldete Miete kann erst zurück verlangt werden, wenn sie nach Einlegung der Rüge fällig geworden ist. Konkret dürfte das so aussehen: Eine Person zieht in eine Wohnung ein. Nachdem der Vertrag unterschrieben ist, gibt es Bedenken gegen die Miethöhe (ich befürchte, wer das bei Mietverhandlungen macht bekommt die Wohnung erst gar nicht) und beantragt Auskunft. Es gibt keine Frist bis wann diese zu erteilen ist. Nach der Auskunft kümmert sich der/die Mieterin darum die Rüge wegen überhöhter Miete zu begründen und erst nachdem er diese Rüge eingelegt hat, kann er die darauffolgende Miete -falls sie überhöht ist- zurückverlangen. Es liegt also in der Hand des/der Vermieters/Vermieterin wann der/die Mieter/in überhaupt in die Lage kommt eine ggf. überhöhte Miete zurückzuverlangen.

7.

In Artikel 3 geht es dann um die Maklergebühren. Im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung soll ein neuer Absatz 1a eingeführt werden. Der/Die Wohnugssuchende muss den/die Makler/in nicht bezahlen, wenn er/sie nicht die Beauftragung des/der Maklers/Maklerin vorgenommen hat. Die ursprünglich durchaus zu Interpretationen herausfordernde Formulierung, das dies nicht gelte, wenn der/die Wohnungssuchend dem/der Makler/in in Textform einen Suchauftrag erteilt (Ziffer 1) oder der/die Makler/in ausschließlich wegen des Suchauftrages vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten (Ziffer 2) ist dankenswerterweise gestrichen worden. Nunmehr soll das Bestellerprinzip nicht gelten, wenn der Wohnungsvermittler ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. Gerade der Hinweis auf den Vermittlungsvertrag schafft hier Rechtssicherheit. Die Maklerlobby läuft gegen diese Regelung bereits Sturm. Sie ist aber richtig. Und deshalb sollte DIE LINKE -unabhängig von Detailkritik- diese Regelung unbedingt verteidigen.

8.

Die Bundesregierung darf auch einmal gelobt werden. Im Referentenentwurf war in Artikel 4 noch die Aufhebung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch vorgesehen. Dieser regelt u.a.: “Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.” Das dieser Unsinn wieder gestrichen wurde ist sehr zu begrüßen. Denn was wäre passiert, wenn er erhalten geblieben wäre? Der Gesetzgeber hätte ein Mietpreisbremschen eingeführt und gleichzeitig die Norm gestrichen, mit der jemand -nach Abs. 3- bei Verstoß gegen sie mit einer Geldbuße bis zu 50.000 EUR bestraft werden kann. Sicherlich ist eine Umformulierung des Abs. 2 erforderlich, um das WiStGB im Hinblick auf das Mietpreisbremschen (§556d BGB) anzupassen. Diese Option bleibt jetzt, nachdem der § 5 WiStGB nicht gestrichen wurde. Und diese Option sollte genutzt werden.