Der Referentenentwurf zum Mietpreisbremschen

Die sog. Mietpreisbremse ist in aller Munde. Mittlerweile liegt der Referentenentwurf zum Mietpreisbremschen vor und ich will versuchen detailliert auf ihn einzugehen.

Am Anfang steht natürlich immer was aus Sicht der Gesetzeseinbringer  das Problem und was die Lösung ist.  Leider wird unter dem obligatorischen Punkt „Alternativen“ geschrieben, das es keine gibt. Das ist natürlich falsch. Eine Alternative, die ich falsch finde, wäre ja den bisherigen Zustand beizubehalten. Eine andere Alternative liegt aber mit diesem Antrag auch auf dem Tisch. Dort finden sich unter dem Punkt 3 detaillierte Forderungen die dem Problem der Verdrängung von Mieter/innen aus ihren Kiezen deutlich besser helfen würde.

Aber nun im Detail. Der Referentenentwurf führt in das BGB die neuen §§ 556d bis 556g ein. Im § 556d Abs. 1 wird festgelegt, das in Gebieten mit angespanntem Wohnugsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen darf. Das bringt gleich drei Probleme mit sich. Das erste Problem ist der angespannte Wohnungsmarkt, zu dem ich aber hier schon ausführlich argumentiert habe. Das zweite Problem ist, das die ortsübliche Vergleichsmiete zum Maßstab genommen wird, ohne diese derart zu verändern, dass in sie auch die seit bestehenden Mieten (wie es DIE LINKE fordert) einbezogen werden. Das Festhalten an der ortsüblichen Vergleichsmiete wie sie derzeit besteht (es werden lediglich die in den vergangenen vier Jahren vereinbarten Mieten berücksichtigt) bedeutet nämlich, das auch durch die Regelung in § 556d Abs. 1 BGB die Vergleichsmiete weiter steigt. Und damit steigen auch die Mieten für eine Wiedervermietung logischerweise. Die 10%-Steigerung über der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dem, was die SPD und der Mieterbund vor der Wahl gefordert haben. Würde es an meiner Stimme hängen -ich wiederhole mich da- würde ich dem sogar als Einstieg in eine Mietpreisbremse (bei anderem Zustandekommen der Vergleichsmiete) zustimmen, auch wenn ich grundsätzlich finde, das Mietsteigerungen bei Wiedervermietung ohne das Wohnwertverbesserungen stattfinden eigentlich nicht akzeptabel sind.

Der in dem früheren Beitrag benannte Einwand zur Definition des angespannten Wohnungsmarktes wird durch die Definition des § 556d Abs. 2 BGB nicht geheilt. Die Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe wie „ausreichende Versorgung“ und „angemessene Bedingungen“ nämlich lässt sehr viel Interpretationsspielraum für diejenigen, die den „angespannten Wohnungsmarkt“ festlegen sollen. Ich weiß um die Schwierigkeit Gesetze generell abstrakt zu regeln, aber ich glaube, das es möglich gewesen wäre zu sagen, ein angespannter Wohnungsmarkt ist gegeben wenn xx% der Bevölkerung mit einem Einkommen bis xx Euro brutto/Monat kein Wohnungsangebot mehr finden, für welches nicht mehr als xx% des Familieneinkommens aufzubringen sind. Dies würde die Festlegung eines angespannten Wohnungsmarktes deutlich erleichtern. Das zweite Problem im § 556d Abs. 2 BGB besteht aber nun darin, das die Landesregierungen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarktes  jeweils nur für fünf Jahre festlegen darf. Es bleibt offen, was ist wenn das gleiche Gebiet nach fünf Jahren immer noch einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist. Aus der Gesetzesbegründung lese zumindest ich, dass die Befristung auf fünf Jahre nicht seit Inkrafttreten der Gesetzesänderung gelten soll, sondern seit Ermächtigung durch Landesregierungen.

Das im § 556e Abs. 1 BGB geschrieben steht, das eine mit dem Vormieter vereinbarte höhere Miete als 10% über der Vergleichsmiete bestehen bleiben kann, finde ich jetzt nicht so prickelnd, in der Logik des Gesetzes -und solange von einer grundlegenden Veränderung des Mietrechts abgesehen wird- aber akzeptabel. Nicht akzeptabel ist für mich aber die Regelung des § 556e Abs. 2 BGB, mit der die durch das Mietrechtsänderungsgesetz der letzten Wahlperiode fortgeschriebene Modernisierungserhöhung fortgeschrieben wird.

Wenn nicht schon bisher (insbesondere aus der Kritik an § 556d BGB) klar geworden ist, wird spätestens bei § 556f BGB klar, das die Mietpreisbremse maximal ein Mietpreisbremschen wird. Der § 556d BGB nämlich definiert zwei Ausnahmen von dem Verbot bei Mietbeginn die Miete um 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, soweit ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, festzulegen. Das Mietpreisbremschen greift dann nicht, wenn es sich um neu errichtete Wohnungen (Erstvermietung) handelt oder die Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung stattfindet. Mit der ersten Ausnahme trägt der Gesetzentwurf dazu bei, das die Vergleichsmiete weiter steigt und mit der zweiten Ausnahme werden Luxussanierungen zu Lasten der Mieter/innen sogar noch belohnt. In der Begründung heißt es dann auch, dass unter „umfassender Modernisierung“ eine Modernisierung zu verstehen ist, die „einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint“.  Haus und Grund freuen sich sicherlich über diese Ausnahmen.

Das dem/der Mieter/in zugesprochen Auskunftsrecht nach § 556g Abs. 1 BGB ist zu begrüßen. Die in Abs. 2 dann vorgenommene Begründungspflicht für eine Rüge um ggf. nicht geschuldete Miete zurück zuverlangen kann sich im Einzelfall aber als sehr schwierig erweisen, aber vielleicht sollte ja auch nur dafür gesorgt werden, dass Anwältinnen und Anwälte weiter Arbeit haben. Im übrigen stellt die Regelung aber auch eine Einschränkung aus Mieter/innensicht dar, denn die nicht geschuldete Miete kann erst zurück verlangt werden, wenn sie nach Einlegung der Rüge fällig geworden ist. Konkret dürfte das so aussehen: Eine Person zieht in eine Wohnung ein. Nachdem der Vertrag unterschrieben ist, gibt es Bedenken gegen die Miethöhe (ich befürchte, wer das bei Mietverhandlungen macht bekommt die Wohnung erst gar nicht) und beantragt Auskunft. Es gibt keine Frist bis wann diese zu erteilen ist. Nach der Auskunft kümmert sich der/die Mieterin darum die Rüge wegen überhöhter Miete zu begründen und erst nachdem er diese Rüge eingelegt hat, kann er die darauffolgende Miete -falls sie überhöht ist- zurückverlangen. Es liegt also in der Hand des/der Vermieters/Vermieterin wann der/die Mieter/in überhaupt in die Lage kommt eine ggf. überhöhte Miete zurückzuverlangen.

In Artikel 3 geht es dann um die Maklergebühren. Im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung soll ein neuer Absatz 1a eingeführt werden. Der/Die Wohnugssuchende muss den/die Makler/in nicht bezahlen, wenn er/sie nicht die Beauftragung des/der Maklers/Maklerin vorgenommen hat. Es sei denn, der/die Wohnungssuchend erteilt dem/der Makler/in in Textform einen Suchauftrag (Ziffer 1) oder der/die Makler/in holt ausschließlich wegen des Suchauftrages vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (Ziffer 2). Diese Ziffer 2 erscheint mir nun aber widersprüchlich. Denn wenn es um den Suchauftrag nach Ziffer 1 geht, der ja von dem/der Wohnungssuchenden schriftlich zu erteilen ist, dann ist die Ziffer 2 überflüssig. Der Anspruch auf die Maklergebühr ergibt sich ja aus Ziffer 1. Wenn aber mit Ziffer 2 gar nicht der schriftliche Suchauftrag des/der Wohnugssuchenden gemeint ist, muss das Wohnungsangebot ja von einem Dritten oder dem Vermieter kommen. Dann wäre das Prinzip wer bestellt zahlt aber aufgehoben, zumal keine weiteren Voraussetzungen zum Nachweis, das ausschließlich auf Grund des Suchauftrages (von wem auch immer) die Wohnung angeboten wird. Aus der Gesetzesbegründung bin ich jedenfalls nicht so richtig schlau geworden, was der Sinn der Ziffer 2  sein soll. Aber das kann auch an mir liegen.

Ein ganz fettes Problem ist der Artikel 4 mit dem der § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch aufgehoben werden soll. Mit der Streichung des § 5 WiStGB wird u.a. folgendes gestrichen: „Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.“ Was passiert da jetzt eigentlich? Der Gesetzgeber führt ein Mietpreisbremschen ein und streicht gleichzeitig die Norm, mit der jemand -nach Abs. 3- bei Verstoß gegen sie mit einer Geldbuße bis zu 50.000 EUR bestraft werden kann. So kann man eine Neuregelung auch ins Leere laufen lassen. Sicherlich ist eine Umformulierung des Abs. 2 erforderlich, um das WiStGB im Hinblick auf das Mietpreisbremschen (§556d BGB) anzupassen. Um es klar und deutlich zu sagen: Wird der § 5 WiStGB gestrichen, ist das Mietpreisbremschen nicht mal mehr ein Bremschen sondern ein Placebo. Da hilft der Verweis auf den Wucherparagrafen in § 291 StGB nicht wirklich weiter. Denn beim Wucherparagrafen muss für jeden konkreten Einzelfall die Notlage nachgewiesen werden, beim § 5 WiStGB reicht aus, das der/die Vermieter/in sich nicht an das Bremschen hält.

Was bleibt am Ende für die Mieter/in. Will er/sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben muss er/sie zunächst schauen, ob es sich um neu errichteten Wohnraum oder um eine Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Ist dies der Fall, greift das Bremschen für ihn/sie nicht. Sollte dies nicht der Fall sein, muss er/sie um in den Genuss des Bremschens zu kommen erst mal sehen, ob die jeweilige Landesregierung das Gebiet in das er/sie ziehen will als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert hat. Ist dies der Fall, darf die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ist das nicht der Fall greift das Bremschen für sie/ihn nicht.  Ignoriert der/die Vermieter/in das Mietpreisbremschen muss er/sie sich keine Sorge machen, im Regelfall hat er/sie durch die Streichung des § 5 WiStGB nicht einmal mehr eine Strafe wegen Ordnungswidrigkeit zu befürchten.

Ich kann nur hoffen, das in den anlaufenden Beratungen und in der hoffentlich stattfindenden Anhörung noch deutliche Verbesserungen am Gesetzesentwurf vorgenommen werden. Das allerwichtigste ist aus meiner Sicht die Streichung des § 5 WiStGB zu verhindern. Aber auch die Ausnahmeregelungen vom Mietpreisbremschen und die Einengung auf „angespannte Wohnungsmärkte“ sowie die Befristung auf 5 Jahre müssen verändert werden. Das Bremschen muss überall gelten und darf nicht befristet werden.