Verwertungskündigung

Würde es nach mir gehen, wurde ich die sog. Verwertungskündigung aus dem BGB streichen oder zumindest massiv durch den Gesetzgeber einschränken. Oder doch nicht? Als ich begann diese Pressemitteilung des BGH zu lesen, kam ich kurz in Zweifel. Doch der Reihe nach.

Es geht um eine der wichtigsten Normen des Mietrechts: die Kündigung nach § 573 BGB durch den/die Vermieter*in. Danach kann der/die Vermieter*in kündigen, wenn er/sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (Abs. 1). Das berechtigte Interesse wiederum soll vorliegen, wenn der/die Mieter*in vertragliche Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (Nr. 1), der/die Vermieter*in die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Nr. 2) oder wenn der/die Vermieter*in durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Nr. 3).

Letzteres nennt sich Verwertungskündigung. Von ihr ausgeschlossen soll die Möglichkeit sein, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen. Der/die Vermieter*in soll sich auch nicht darauf berufen können, dass er/sie die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den/die Mieter*in erfolgten Begründung von Wohneigentum veräußern will.

Auch unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie des Artikel 14 GG finde ich die Verwertungskündigung ziemlich schwierig. Denn aus meiner Sicht ist hier der Abs. 2 in Zusammenhang mit dem Sozialstaatsgebot des Art. 20 GG zu beachten. Und danach wäre meines Erachtens der Ausschluss der Verwertungskündigung oder deren massive Einschränkung durch den Gesetzgeber zwar nicht zwingend, aber durchaus möglich und auch angemessen. Das Bundesverfassungsgericht hat in einer älteren Entscheidung (Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 1131/87) entschieden, dass die Regelung der Verwertungskündigung mit der Eigentumsgarantie vereinbar sei; diese Verwertungskündigung verlange auch nicht, dass andernfalls der Vermieter in Existenznot gerate. Aus meiner Sicht hat das Bundesverfassungsgericht aber in seiner Abwägung leider nur auf den Artikel 14 Abs. 1 GG Bezug genommen. Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet das Eigentum und das Erbrecht, Inhalt und Schranken (also Einschränkungen) werden durch Gesetz bestimmt. Der Art. 14 Abs. 2 GG wiederum besagt:

„Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“

In einer Entscheidung aus dem Jahr 1989 hatte das Bundesverfassungsgericht ausgeführt:

„Der Gesetzgeber hatte zu berücksichtigen, daß die Wohnung Lebensmittelpunkt des Einzelnen ist und große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind. Auf der anderen Seite war zu beachten, daß das grundgesetzlich geschützte Eigentum durch Privatnützigkeit gekennzeichnet ist und damit die Grundlage privater und unternehmerischer Initiative bildet.„

Daran ist zunächst nichts falsch. Aber es fehlt eben ein Hinweis auf Artikel 14 Abs. 2 GG. Aus meiner Sicht müsste nämlich der Art. 14 Abs. 2 GG angesichts der Tatsache, dass „große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind“ in der Abwägung gegen eine größtmögliche wirtschaftliche Verwertung durch den Vermieter zu einem Vorrang des Mieterschutzes führen. Bei eine Abwägung maximaler Profit gegen Notwendigkeit der Anmietung fremder Wohnungen müsste aus meiner Sicht der maximale Profit klar nachrangig sein. Um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen: Ich akzeptiere, dass wegen Artikel 14 Abs. 1 GG der Vermieter durchaus aus der Vermietung auch Profit oder Gewinn erzielen darf. Dass es aber gerade nicht um den maximalen Profit gehen kann, hat das Bundesverfassungsgericht selbst bereits frühzeitig festgestellt. In seinem Beschluss vom 15.07.1981 (1 BvL 77/78) heißt es: 

„Aus der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums läßt sich nicht ein Anspruch auf Einräumung gerade derjenigen Nutzungsmöglichkeit herleiten, die dem Eigentümer den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht.“

Der BGH hat in einem Urteil vom 28.01.2009 (VIII ZR 8/08) ausgeführt:

„Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen.“

Ich finde, dass genau das dazu führen müsste, die Verwertungskündigung abzuschaffen oder erheblich einzuschränken. Der derzeitige Wortlaut (angemessene wirtschaftliche Verwertung, erhebliche Nachteile) scheint mir hier zu viele Lücken zu haben. Denkbar wäre ja zu formulieren:

„der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses in eine Lage kommen würde, dauerhaft das Grundstück unwirtschaftlich zu verwerten und dadurch seine Existenz gefährdet„

Dennoch kam ich kurz ins Zweifeln. Warum? Der BGH hatte zu entscheiden, ob ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung gegeben sein kann, wenn diese Kündigung zur Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts eines Dritter ausgesprochen wird. Konkret wurde das Hausgrundstück, in welchem die Mieter*innen lebten, von einem eingetragenen Verein erworben. Dieser Verein wiederum ist an einer GmbH beteiligt, die Trägerin vielfältiger Einrichtungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Diese GmbH wollte nun unter Nutzung von Fördermitteln und ohne finanzielle Belastung für den Verein psychosoziale Wohngruppen mit insgesamt 23 Wohnplätzen und im Nebengebäude eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt errichten; der Verein wollte das Grundstück an die GmbH vermieten. Dazu wurde den Mieter*innen gekündigt. Die Kündigung beruhte auf der Anspruchsgrundlage Verwertungskündigung. Dies deshalb, weil nach Ansicht des Vereins andernfalls das Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden könne, was an der Koppelung der Fördermittel an die Schaffung von Wohnplätze liege. Das war der Punkt, wo ich mich fast mit der Verwertungskündigung versöhnt hätte. Wenn die entsprechende Regelung nicht nur die reine wirtschaftliche Verwertung ermöglicht, sondern auch soziale Projekte, dann ist sie ja vielleicht doch sinnvoll. Aber dann kam es doch anders.

Zum Zeitpunkt der Entscheidung des BGH war mit der Umsetzung des Projekts begonnen worden, unabhängig von den drei für die gekündigte Wohnung geplanten Wohngruppenplätzen. Einzelne Räume des Wohnhauses wurden nach ihrer Sanierung auch schon für den angegebenen Zweck genutzt. Der BGH entschied, die Kündigung sei unwirksam. Weder sei der Kündigungsgrund Verwertung vorliegend, noch liege ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vor. Selbst wenn dem Verein unter Berufung auf die von der Gesellschaft verfolgten gemeinnützigen Interessen gestattet werden würde, liege keinen Nachteil „von einigem Gewicht“ vor. Die Verwertungskündigung setze voraus, „dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, was in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung geschieht, gehindert ist„.

Dem Verein wurde zum Nachteil, dass er nicht die Erwartung hatte, durch die Vermietung des im Wert gestiegenen Grundstücks an die Gesellschaft höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Der Verein verfolge ja vielmehr die Absicht, das Grundstück der gewerblichen Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Und damit, so der BGH, scheide mangels wirtschaftlicher Verwertungsabsicht eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus. Kurz und knapp: Die Verwertungskündigung kommt nur zum Zuge, wenn es um eine wirtschaftliche Verwertung geht, nicht aber um einen sozialpolitisch erwünschten Zweck. Wenn dem aber so ist, dann sollte aus den bereits angeführten Gründen (Art. 14 Abs. 2 GG, Art. 20 GG) die Verwertungskündigung doch lieber aus dem BGB gestrichen oder massiv eingeschränkt werden.