Die Crux mit dem „angespannten Wohnungsmarkt“

Glaubt mensch der medialen Berichterstattung hat sich die potentielle große Koalition auf eine Mietpreisbremse verständigt. Bei sueddeutsche.de heißt es hinsichtlich einer Einigung: „In Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten darf demnach die neue Miete bei Mieterwechsel maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.“

Was medial als Mietpreisbremse daherkommt ist, wenn überhaupt, maximal ein Mietpreisbremschen. Aber auch das nicht wirklich. Eigentlich stellt diese Regelung keine Bremse dar, sondern schreibt Mietpreiserhöhungsmöglichkeiten für Vermieter fest.

DIE LINKE sieht die Möglichkeit bei Mieterwechsel die Miete um zehn Prozent über das ortsüblichen Niveau zu erhöhen  kritisch. In einem unserer Anträge der letzten Legislaturperiode haben wir im Hinblick auf Mieterhöhungen bei Mieterwechsel -völlig zu Recht- formuliert: „Die Erhöhung der Nettokaltmiete bei bestehenden Mietverhältnissen und bei Neuvermietung wird an die Verbesserung des bisherigen Wohnstandards gekoppelt. Ohne wohnwertverbessernde Maßnahmen sind Mieterhöhungen höchstens im Rahmen des Inflationsausgleiches zulässig.“  In unserem Wahlprogramm zur Bundestagswahl formulierten wir:Die Nettokaltmiete in bestehenden Mietverhältnissen darf ohne maßgebliche Wohnwertverbesserung grundsätzlich nur im Rahmen des Inflationsausgleiches maximal bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Mieterhöhungen allein wegen Neuvermietung sind unzulässig.“

Tatsächlich standen und stehen wir als LINKE  mit dieser Position aber ziemlich alleine. Außerparlamentarische Gruppen wie compact , der Mieterbund und die SPD finden die Möglichkeit der Mieterhöhung um zehn Prozent über der orstüblichen Vergleichsmiete bei Wiedervermietung richtig. Im Regierungsprogramm der SPD heißt es: „Deshalb soll eine Obergrenze für Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen von maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeführt werden.“  Zumindest Menschen die die SPD gewählt haben, sollten sich jetzt also nicht über die zehne Prozent aufregen, denn insoweit bleibt die SPD nur ihrem Wahlprogramm treu.

Ich gebe zu, würde es an meiner Stimme hängen, würde ich sogar mit diesen zehn Prozent leben können. Nicht weil ich sie für richtig halte, sondern allein weil sie eine Verbesserung des bisherigen Zustandes darstellen würden.  Im Sinne eines Kompromisses und als Einstieg in eine tatsächliche Mietpreisbremse wäre dies  -auch angesichts der offensichtlichen Akzeptanz einer zehn Prozent Erhöhung im außerparlamentarischen Bereich- gerade noch hinnehmbar.

Aber es hängt nicht an meiner Stimme und es bleibt eben nicht bei der Erhöhung um zehn Prozent. Diese Erhöhung um zehn Prozent wäre im Übrigen auch nur dann akzeptabel, wenn sie einher ginge mit einer anderen Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese müsste sich zusammensetzen aus allen bestehenden Mieten. Das scheint aber nicht geregelt worden zu sein.

Die  Crux und das völlig inakzeptable der Einigung -neben der schon angesprochenen fehlenden Regelung der Berechnung der orstüblichen Vergleichsmiete aus allen bestehenden Mieten- besteht darin, dass diese Beschränkung nur „in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt“ gelten soll. An dieser Stelle muss ich deutlich fragen: Wissen sie was sie tun?

1) Die Beschränkung der Mieterhöhung bei Neuvermietung um zehn Prozent über der orstüblichen Vergleichsmiete gilt eben nicht generell, sondern nur regional. Sie ist von der Bedingung abhängig, dass irgendwer feststellt es besteht ein „angespannter Wohnungsmarkt“.

2) Die Beschränkung auf zehn Prozent nur bei einem angespannten Wohnungsmarkt ist nicht mehr und nicht weniger als ein Einfallstor um diese Begrenzung komplett zu umgehen. Es ist immer eine Frage des politischen Drucks ob eine solche Feststellung getroffen werden wird.

3) „Angespannter Wohnungsmarkt“ ist ein unbestimmter Rechtsbegriff.  Es gibt -nach meinem Kenntnisstand- keine allgemeinverbindliche Definition, wann ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

4) Weil unklar ist, wann ein angespannter Wohnungsmarkt gegeben ist, ist nicht ausgeschlossen, dass gegen eine Feststellung ein angespannter Wohnungsmarkt ist gegeben gegeklagt wird. Das bringt Rechtsunsicherheit auf allen Seiten mit sich.

5) Selbst die Rechtsprechung ist nicht einheitlich. In einem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 13.07.2010 (VIII ZR326/09) heißt es u.a.: „Ein angespannter Wohnungsmarkt (hier für Brandenburg verneint) kann ein Umstand sein, der die Annahme trägt, dass eine auf den Wohnungsmarkt gelangende Mietwohnung umgehend weitervermietet werden kann.“ Der Bundesgerichtshof hat hier gerade nicht gesagt, das die umgehende Weitervermietung ein Beleg für einen angespannten Wohnungsmarkt ist, sondern das dies ein Beleg sein kann.

6) Soweit ersichtlich wird das Thema angespannter Wohnungsmarkt vor allem in Landesgesetzen zur Förderung von sozialem Wohnraum behandelt. In einem „Pilotvorhaben zur Förderung des Erwerbs von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum in Hessen; hier: Fördereckwerte auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 des Gesetzes über die Förderung von sozialem Wohnraum in Hessen (HWoFG), Aktenzeichen: I 8-A-056-c-02-06#002-02/2013,  findet sich in der Ziffer 1 (Ziele der Förderung) der Hinweis, dass es eine angespannte Wohnungsmarktlage im Ballungsraum Rhein-Main und den größeren Städten Hessens gibt.  Im Baukostenzuschussprogramm Studentisches Wohnen; hier: Fördereckwerte auf der Grundlage des Gesetzes über die Förderung von sozialem Wohnraum in Hessen (HWoFG), Aktenzeichen: I 8 A-056-c-02-06#002-03/2013, ist in Ziffer1 von einer angespannten Wohnungsmarktlage in hessischen Hochschulstandorten die Rede. In der Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Finanzen und Wirtschaft zum Landeswohnraumförderungsprogramm 2013 (VwV-LWFPr 2013), Aktenzeichen: 9-2711.1-13/7 ist von einer teilweisen angespannten Wohnungslage in Ballungsräumen die Rede. Woran sich die Einschätzung festmacht wird in allen drei Dokumenten nicht ersichtlich.

7) In § 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetzbuch heißt es: „Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. (…).“ Der BGH hatte sich im Jahr 2005 (VIII ZR44/04)  u.a. damit zu befassen, ob bei der Frage ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt auf einen Teilmarkt (hier Hamburg-Eppendorf) abgestellt werden kann. In der Entscheidung heißt es: „Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des `geringen Angebots´ ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.“  Die Vereinbarung der vermutlichen großen Koalition im Zusammenhang mit dem zitierten Urteil des BGH würde nichts anderes bedeuten, als das soweit ein entspannter Wohnungsmarkt in Berlin-Spandau oder Berlin-Marzahn bestehen würde, die Regelung zur Begrenzung von zehn Prozent über Vergleichsmiete bei Wiedervermietung in Berlin nicht greifen würde.

8) In Art. 6 § 1 des MietRVerbG heißt es: Die Landesregierungen werden ermächtigt, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf.“ Eine genauere Definition findet sich auch hier nicht. Das OVG Berlin hat am 13.06.2002 (5 B 22.01) aber ausgeführt: Art 6 § 1 Satz 1 MRVerbG (MietRVerbG) räumt demVerordnunggeber einen Spielraum bei der Beurteilung ein, ob in der Gemeinde die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“

Mit anderen Worten: „angespannter Wohnungsmarkt“ ist eine Leerformel, die suggeriert es wäre eine Vereinbarung zur  Einschränkung der Mieterhöhung bei Wiedervermietung getroffen worden. Tatsächlich wird es aber genügend Möglichkeiten geben genau diese Einschränkung zu umgehen. Deshalb ist die gefunde Regelung keine Mietpreisbremse und deshalb kann ihr auf gar keinen Fall zugestimmt werden. Und bevor rumgejammert wird, dass die Vermieter ja auch irgendwie zu ihrem Geld kommen müssen, sei auf eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes  aus dem Jahr 1997 (8 C 18/96)verwiesen. Dieses hatte ausgeführt: „Die verfassungsrechtliche Garantie des Grundeigentums gewährt keinen Anspruch des Eigentümers auf die Nutzungsmöglichkeit mit dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil.  Sie gewährleistet dem Eigentümer namentlich nicht, den am Wohnungsmarkt erzielbaren Mietpreis sofort und in voller Höhe ausschöpfen zu können.“ 

Drastische Mietpreisbremse?

Spiegel-Online berichtet, die SPD plane eine „drastische Mietpreisbremse„. Wow, denke ich. Die SPD will also mal wieder wirklich sozialdemokratische Politik machen. Das Problem steigender Mieten vor allem in Groß- und Universitätsstädten ist ja auch nicht mehr zu übersehbar und verlangt nach Lösungen.

Und die Lösungen müssen so aussehen, dass die Mietpreise möglichst erst einmal nicht steigen (auf der einen Seite des Problems) und andererseits Löhne/Gehälter steigen (andere Seite des Problems). Doch was sind nun die Lösungen der SPD die Spiegel-Online zur Überschrift „drastische Mietpreisbremse“ veranlasst haben, jenseits der Lyrik?. Laut Spiegel-Online will die SPD konkret:

a) bei Neuvermietungen soll die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen

b) bei Bestandsmieten sollen die Mieten in vier Jahren maximal um 15 Prozent steigen dürfen

c) Vermieter sollen bei Sanierungen maximal 9 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Mieter umlegen dürfen

d) Förderung von Wohnungsbaugenossenschaften, die sich verbindlich für Wohnungsneubau entscheiden

e) die soziale Wohnraumförderung soll langfristig gesichert werden

d) bei Maklergebühren soll gelten, „wer bestellt der bezahlt„.

So sieht also eine drastische Mietpreisbremse aus. Sieht so eine drastische Mietpreisbremse aus? Nein, die Vorschläge sind weder eine „Mietpreisbremse“ noch sind sie „drastisch“. Sie sind -wenn überhaupt- ein Anfang, ein Miepreisbremschen.

Wie eine „drastische Mietpreisbremse“ wirklich aussehen kann, hat DIE LINKE sowohl in ihrem Wahlprogramm 2009 (Seite 16), wie auch mit Anträgen im Bundestag und auf ihrer Mietenpolitischen Konferenz deutlich gemacht.

a) bei Neuvermietungen soll allein ein Zuschlag im Rahmen des Inflationsausgleiches oder bei Wohnwertverbesserungen möglich sein

b) bei Bestandsmieten soll eine Mieterhöhung lediglich bei Wohnwertverbesserungen und im Rahmen des Inflationsausgleiches möglich sein

c) die Umlagemöglichkeiten bei Modernisierungen sollen zunächst auf 5% begrenzt werden

Im Interesse der Sozialdemokratie kann ich nur hoffen, dass es ein Versehen des Spiegel ist, dass hier von einer Umlage bei „Sanierung“ die Rede ist und nicht von einer Umlage bei „Modernisierung“. Das mit den Maklern sehen wir genaus wie die SPD, im Grundsatz kann auch kaum etwas gegen die Förderung von Genossenschaften gesagt werden die Wohnungsneubau machen, wobei dieser ähnlich wie die soziale Wohnraumförderung an Bedingungen geknüpft werden muss.

Die SPD klärt im übrigen nicht, wie sie ihre Vorschläge durchsetzen will. Tatsächlich kann den Mietpreissteigerungen ein Riegel vorgeschoben werden, wenn im Bundesrecht (zum Beispiel im BGB) eine Kappung von Mieterhöhungen festgeschrieben wird. Denkbar wäre ja eine Regelung in den § 535 ff. BGB vorzunehmen. In den §§ 557 ff. BGB geht es um die Miethöhe. Wie wäre es denn, wenn dort verankert wird, dass eine Mieterhöhung nur im Rahmen des Inflationsausgleiches und bei wohnwertverbessernden Maßnahmen möglich ist?

Die SPD sagt nichts zur Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In irgendeinem ihrer Anträge im Bundestag erwähnte sie mal das dafür die Bestands- und Neuvertragsmieten der letzten 10 Jahre herangezogen werden sollen. DIE LINKE spricht hier von einem transparenten und für Bürger/innen nachvollziehbaren Verfahren, auf der Grundlage aller Bestandsmieten.

Für DIE LINKE ist klar, Wohnen ist zuerst ein Zuhause für Menschen und kein Anlageobjekt. Wohnen ist ein Grundrecht.

[update]: Mittlerweile liegt das Papier von dem Spiegel-Online berichtete auch vor. Es enhält aber tatsächlich nicht viel mehr, als das was Spiegel-Online berichtete. Es bleibt also maximal beim „Bremschen“ statt einer Bremse.  Vielleicht bleibt noch ergänzend anzumerken, dass

a) Im Hinblick auf die soziale Wohnraumförderung die Forderung abstrakt bleibt und keine Angaben dazu enthält wie gefördert werden soll (Kapitalmarktfinanziert?) und ob es fristlose Bedingungen für die Förderung geben soll.

b) Tatsächlich kein Wort zur Frage der Entstehung der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ verloren wird.

Mit anderen Worten: Viel Tamtam und Getöse für etwas das nicht wirklich eine Lösung des Problems darstellt.