Die Sache mit der Durchsetzung des Mietendeckels durch Mieter*innen

Recht ist bisweilen recht kompliziert. Und so entstehen schnell bewusst oder unbewusst Missverständnisse. Jüngst zu beobachten bei der Debatte um den Mietendeckel in Berlin, nachdem der zuständige Ausschuss diesen Änderungsantrag beschlossen und so das entsprechende Gesetz zum Mietendeckel geändert hat. Gesetz wird es natürlich erst, wenn das Abgeordnetenhaus das Gesetz beschlossen hat.

Die zentralen Überschriften nach der Änderung lauteten: Die Mieter müssen bei Verstößen selbst klagen. Das führt – verständlicherweise – zu Verdruss und Ärger bei den Mieter*innen. Bei diesen Überschriften handelt es sich aber um ein großes Missverständnis.

Im Recht ist zwischen Öffentlichem Recht und Zivilrecht zu unterscheiden. Für die Durchsetzung des öffentlichen Rechts trägt der Staat die Verantwortung. Im Zivilrecht geht es um eine rechtliche Auseinandersetzung zwischen Privaten, hier konkret um Vermieter*innen und Mieter*innen. Was heißt das jetzt konkret?

Der Stadtentwicklungsausschuss hat mit der Veränderung des MietenWoG (Mietendeckelgesetz) ein Verbotsgesetz beschlossen. Es wird im Einzelnen eine bestimmte Handlung per Gesetz verboten. Hier konkret eine höhere Miete als die zum Stichtag am 18.06.2019 zu nehmen, bei Abschluss eines Mietvertrages nach Inkrafttretend des Gesetzes eine höhere Miete als die festgelegten Mietobergrenzen zu nehmen, soweit die Stichtagsmiete oberhalb dieser Grenzen liegt und – das ist das ist der springende Punkt – 9 Monate nach Inkrafttreten eine Miete zu verlangen, die 20% über der Mietobergrenze liegt. Das Gesetz regelt das Einfrieren, das Deckeln und das Absenken. Nichts davon ist neu. Neu ist allerdings, dass Mieter*innen keinen Antrag auf Absenkung der Miete stellen müssen, über den dann ein Bescheid (Verwaltungsakt) ergeht, sondern das Vermieter*innen einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot begehen, wenn sie eine Miete oberhalb von 20% über der Mietobergrenze verlangen. Und wenn etwas gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, dann ist es Aufgabe des Staates dies zu ahnden. Im MietenWoG ist dafür ein Bußgeld von bis zu 500.000 EUR vorgesehen.  Die Mieter*innen müssen weder einen Antrag auf Bußgeld stellen, noch auf den Erlass eines Bußgeldes klagen, sie müssen nicht mal einen Antrag auf Absenkung stellen. Mieter*innen müssen lediglich die Behörden informieren, damit diese das Bußgeld verhängen können, wenn ein Gesetzesverstoß vorliegt.

Im Normalfall ist davon auszugehen, dass mindestens mit dem Bußgeldbescheid Vermieter*innen sich an das Gesetz halten und den Mieter*innen die unter Vorbehalt  zuviel gezahlte Miete zurückerstatten. Oder falls die Mieter*innen die höhere Miete einbehalten haben, keinen Stress machen.In diesem Fall ist alles gut und die Mieter*innen müssen gar nichts tun.

Nun kann es aber passieren, dass Vermieter*innen trotz des Verbotes und auch trotz des Bußgeldes der Meinung sind, das Recht interessiert sie nicht. Vermutlich wäre das mit einem Absenkungsbescheid aber nicht anders. Wer kein Unrechtsbewusstsein hat, den interessiert weder was im Gesetz steht, noch was ein Bescheid sagt und ein Bußgeld ist – bei entsprechenden finanziellen Mitteln – auch egal. Wollen Mieter*innen in einem solchen Fall nun ihre zuviel gezahlte Miete zurück müssen sie tatsächlich die Vermieter*innen verklagen. Das war mit Absenkungsbescheid so und das ist mit gesetzlichem Verbot so. Beim konkreten Geld geht es um einen Streit zwischen Privaten. Hier – so hat des der dem Abgeordnetenhaus übermittelte Senatsentwurf in der Begründung bereits festgestellt – gilt folgendes: „Rechtsgeschäfte sind insoweit nichtig, als sie gegen das Verbot verstoßen. (…) Ohne Rechtsgrund gezahlte Miete kann die Mieterin oder der Mieter nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts (§§ 812 ff. BGB) zurückverlangen.“ Das bedeutet, dass sowohl in der dem Abgeordnetenhaus übergebenen Variante des Gesetzes, als auch in der Variante des Änderungsantrages eine überzahlte Miete vor dem Zivilgericht eingeklagt werden muss.

Was ist also dran, dass Mieter*innen jetzt per Klage gegen Verstöße des Mietendeckels vorgehen, quasi mit Klage den Mietendeckel durchsetzen müssen? Kurz gesagt: Nichts. Sie müssen nicht mal mehr einen Antrag stellen. Die Durchsetzung war, ist und bleibt Sache des Staates. Dafür hat er Instrumente wie das Bußgeld. Er muss nur von dem Verstoß erfahren.

Wenn nunmehr von einem höheren Klagerisiko für Mieter*innen gesprochen wird, dann beruht dies auf der Annahme, mit einem Absenkungsbescheid würden Vermieter*innen eher zuviel gezahltes Geld den Mieter*innen zurückerstatten, als mit einem reinen Verbot. Ob diese Annahme berechtigt ist oder nicht, vermag ich gar nicht zu beurteilen. Es war aber in keiner Phase des Mietendeckels so, dass die Mieter*innen, sofern Vermieter*innen sich weigern das Gesetz einzuhalten, auf eine Klage vor dem Zivilgericht hätten verzichten können, wenn sie zuviel gezahltes Geld zurückerhalten wollen. Oder zugespitzter formuliert: Es gab nie ein „Der Staat kümmert sich um alles und die Mieter*innen müssen nichts tun“-Gesetz.

Warum nun der Verzicht auf den verpflichtenden Bescheid? Ein Bescheid ist beklagbar, vor dem Verwaltungsgericht. Es soll jetzt weitgehend ausgeschlossen werden, dass zwei gegensätzliche Entscheidungen von unterschiedlichen Gerichten getroffen werden oder weil ein Gericht langsamer ist als das andere Gericht, eine endgültige Entscheidung erhebliche Zeit in Anspruch nimmt.  Mit dem Verbotsgesetz ist sichergestellt, dass das Zivilgericht entweder das MietenWoG anwendet und entscheidet ob im konkreten Einzelfall ein Verstoß dagegen vorliegt und Mieter*innen somit Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete haben oder – wenn es das Gesetz für verfassungswidrig hält – dieses dem Verfassungsgericht vorlegt. Es muss für seine Entscheidung nicht abwarten, ob ein Verwaltungsakt rechtskräftig geworden ist.

Es bleibt im Übrigen dabei, dass die Behörden von Amts wegen alle Maßnahmen treffen können. Es kommt hinzu, dass die Bezirksämter Mieter*innen unabhängig von einem konkreten Anlasses eine Auskunft über die nach dem Gesetz zulässige Miete erteilen können.

Recht ist bisweilen recht kompliziert. Deshalb ist es manchmal notwendig Missverständnisse auszuräumen.