Die nun kommende Debatte ist vorhersehbar. Nach der Entscheidung des Bayrischen Verfassungsgerichtshofes (BayVerfGH) zum Volksbegehren Mietenstopp wird es zwei Linien geben:
Linie 1 zitiert die Leitsätze und wird ständig und immer wiederholen, dass dies auch für den Mietendeckel (MietenWoG) in Berlin entscheidend ist. Linie 2 wiederum wird in die Urteilsgründe gehen und erklären, warum sich genau das aus den Leitsätzen nicht ergibt. Ich will -Überraschung- die Linie 2 hier etwas ausführen. Das geht natürlich nur, wenn dabei auch auf die Argumente von Linie 1 eingegangen wird.
Der BayrVerfGH hat in seinen Leitsätzen ausgeführt, dass der „dem Volksbegehren zugrunde liegende Gesetzentwurf“ mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar ist, da dem Landesgesetzgeber nach Art. 72 Abs. 1 GG die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Wichtig ist an diesem Leitsatz der Hinweis darauf, dass es sich um den „dem Volksbegehren zugrunde liegenden Gesetzentwurf“ und nur um diesen handelt. Diese Einschränkung ist nicht unerheblich, denn die nachfolgenden Leitsätze -und insbesondere die Urteilsgründe- beziehen sich eben auf diesen konkreten Gesetzentwurf. Weiterhin sagt der BayrVerfGH, dass -in Bezug auf den konkreten Gesetzentwurf- die vorhandene bundesgesetzliche Normen die Möglichkeit landesgesetzlicher Regelungen versperren, der Bundesgesetzgeber mit den in §§ 556 d ff. BGB enthaltenen Regelungen zur Miethöhe sowohl bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) als auch während eines laufenden Mietverhältnisses (sog. Kappungsgrenze) von der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht habe, sich für den Landesgesetzgeber sich auch aus den in § 556 d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Festlegung der zulässigen Miethöhe ergäben und der Gesetzentwurf nicht auf die gemäß Art. 70 GG gegebene Zuständigkeit der Länder für Bereiche des Wohnungswesens gestützt werden kann, weil es an einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept fehlt.
Soweit so gut. Bevor ich in die Details des Urteils gehe, will ich aber erst mal auf die Argumentation für Linie 2 verweisen. Der BayrVerfGH sagt nämlich selbst, dass seine Entscheidung nur für den vorliegenden Gesetzentwurf gelten kann und keine Vorentscheidung zum MietenWoG ist. Es heißt bei ihm (Rdn. 83):
„Die Frage, ob ein Land die Kompetenz zur Normierung von Mietpreisregelungen besitzt, kann nur anhand der konkreten Ausgestaltung der landesrechtlichen Regelungen beurteilt werden. (…) Die nach dem Gesetzentwurf des bayerischen Volksbegehrens beabsichtigten Regelungen, die sich sowohl in ihrer Gesamtkonzeption als auch im Hinblick auf die Ausgestaltung im Einzelnen erheblich von dem Berliner Gesetz unterscheiden, … .“
Schließlich ist in diesem Zusammenhang auch noch auf das Sondervotum von 3 Richter*innen hinzuweisen.
Aber nun einmal ins Detail geschaut, was der BayrVerfGH sagt. Er meint zunächst (Rdn. 43), das VB sei „offensichtlich“ unvereinbar mit Bundesrecht, da dem Gesetzgeber nach Art. 72 GG die Gesetzegebungskompetenz fehle und bundesgesetzliche Normierungen die Möglichkeit landesgesetzlicher Regelungen sperre. Es wird dazu ausgeführt (Rdn. 57), dass das soziale Mietrecht der Kompetenz des bürgerlichen Rechts zugeordnet sei – ein völlig unstrittige Frage. Entscheidend ist ja vielmehr, ob die Regelungen des VB oder eben des MietenWoG soziales Mietrecht sind oder nicht doch öffentlich-rechtliches Preisrecht basierend auf dem Recht des Wohnungswesens.
Interessanterweise verweist das Sondervotum auf einen Widerspruch in der Rechtsprechung des BayrVerfGH. Dieser sagt im Urteil zum Mietenstopp (Rdn. 61), dass bereits erfolgte Regelung des Zivilrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch und seinen Nebengesetzen so umfassend sind, dass abgesehen von den Vorbehalten, vor allem im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch, für die landesrechtliche Normsetzung kaum mehr etwas von Bedeutung übrig bleibt und insbesondere das Schuldrecht, zu dem das hier maßgebliche Mietrecht zählt, angesichts seines kodifikatorischen Anspruchs und der Allgemeinheit seiner Regelungsansätze als abschließende und erschöpfende Regelung zu qualifizieren sei. Das muss mal konsequent zu Ende gedacht werden. Wenn dem so ist, wären flankierende und ergänzende Regelungen zum Schuldrecht ausgeschlossen. Ich glaube das es sich hier eher um eine „extremistische“ Ansicht handelt. Aber wie dem auch sei, hier ist ja interessant, was der BayrVerfGH an anderer Stelle schon entschieden hat, worauf das Sondervotum (Rdn. 96) hinweist. Dieses besagt zunächst, dass die Regelungen des Gesetzentwurfs des Volksbegehrens nicht zwingend einen Normwiderspruch zu der bundesrechtlichen Mietpreisbremse begründen und entgegen der Ansicht der Bayrischen Staatsregierung durch die Regelungen des Gesetzentwurfs des Volksbegehrens das Mietpreisrecht des Bundes nicht konterkariert wird. Weiter heißt es:
„Vielmehr träten sie zu diesen hinzu und verfolge der Gesetzentwurf des Volksbegehrens einen anderen Regelungsansatz. Wie der Verfassungsgerichtshof in der Entscheidung zu der Meinungsverschiedenheit über das Bayerische Integrationsgesetz ausgeführt hat, lässt der bloße Umstand, dass ein Landesgesetzgeber einer Gruppe von Normadressaten Verhaltenspflichten auferlegt, die zu deren bundesgesetzlich begründeten Pflichten hinzutreten –wie es die Staatsregierung und der Landtag bei der Konzeption und Verabschiedung des Bay. Integrationsgesetzes für richtig gehalten haben –noch keinen Normwiderspruch entstehen und verpflichtet das Gebot der Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung die Länder nicht, bei ihrer Gesetzgebungstätigkeit nur solche konzeptionellen Ansätze zu verfolgen, die denen des Bundesgesetzgebers entsprechen“.
Das ist insofern interessant, als der BayrVerfGH in der damaligen Entscheidung explizit in Leitsatz 2) b) ausgeführt hat:
„Das Gebot der Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung verpflichtet die Länder nicht, bei ihrer Gesetzgebungstätigkeit nur solche konzeptionellen Ansätze zu verfolgen, die denen des Bundesgesetzgebers entsprechen.“
Das wiederum ist im Hinblick auf die Debatten um das MietenWoG eine interessante landesverfassungsgerichtliche Sichtweise. Denn das was der BayrVerfGH für zulässig hält, wird ja von Gegner*innen öffentlich-rechtlicher Mietpreisregelungen immer als Argument gegen solche Regelungen angeführt.
Außerordentlich bedauerlich ist, dass der BayrVerfG hinsichtlich der Zuordnung der Materie Wohnungswesen allein auf die Gesetzesbegründung verweist (Rdn. 70), die Vielzahl von Gegenargumenten aber komplett ignoriert, indem er sie einfach gar nicht erwähnt. Es gehört darüberhinaus zu einer sauberen Gesetzesauslegung, dass neben dem Willen des Gesetzgebers -den der BayrVerfGH aus meiner Sicht fehlerhaft antizipiert- auch die Entstehungsgeschichte, der Wortlaut und die Systematik zu berücksichtigen sind. Auf all das verzichtet der BayrVerfGH. Insbesondere der Verzicht auf eine Auseinandersetzung mit den vielen und sich zum Teil ergänzenden Aufsätzen und Gutachten zur Kompetenzfrage erstaunt. Denn genau das macht eigentlich Urteile aus, dass sie das Gericht zwingen sich mit anderen Argumenten auseinanderzusetzen. Der BayrVerfGH handelt Argumente anderer als seiner Ansicht in Randnummer 68 mit einem Satz ab: „Die dort vertretene Ansicht vermag aus den dargelegten Gründen im Hinblick auf den vorliegend zu beurteilenden Gesetzentwurf des bayerischen Volksbegehrens unter keinem Aspekt zu überzeugen.“ Die Ansicht sind Ansichten und sie haben vielfältige Begründungszugänge. Der BayrVerfGH nennt nicht einmal alle, was wiederum im Sondervotum zu von der Mehrheit nicht wiederlegten Argumenten führt. Ich glaube in einer Klausur oder einem Staatsexamen würden hier viele Punkte verloren gehen.
Doch nun zurück zu Linie 2. Der BayrVerfGH verlangt für eine Zuordnung der Mietpreisregelung zum Wohnungswesen, welches unzweifelhaft der Komeptenz der Länder zuzuordnen ist, eine Einbettung in ein öffentlich-rechtliches Gesamtkonzept (Rdn. 72). Mal unabhängig davon, ob dem zugestimmt werden kann, das MietenWoG ist gerade in ein solches öffentlich-rechtliches Gesamtkonzept eingebunden. So heißt es in der Gesetzesbegründung zum MietenWoG:
„Das Land Berlin hat deshalb in den letzten Jahren zahlreiche Maßnahmen zur Verbesserung der Situation der Mieterinnen und Mieter ergriffen. Hervorzuheben sind insbesondere die im Jahr 2014 wieder aufgenommene Förderung des Neubaus mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen, das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, die Umstellung der Berliner Liegenschaftspolitik, die Ausweisung von Sozialen Erhaltungsgebieten, die Entwicklung neuer Wohngebieteoder der Abschluss von Kooperationsvereinbarungen mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften. All diese Maßnahmen sind Teil einer Gesamtstrategie zur Entspannung des Wohnungsmarktes in Berlin und zur Entlastung der Berliner Mieterinnen und Mieter.„
Der BayrVerfGH hat aber noch ein zweites Argument, was für eine Zuordnung zum Wohnungswesen erforderlich ist, wenn er kritisiert (Rdn. 74), dass im ihm vorliegenden Gesetzentwurf „kein Regelungsregime vorgesehen (ist), bei dem Wohnungsbestände einer öffentlich-rechtlichen Bindung unterworfen werden mit der Folge, dass beispielsweise die betroffenen Wohnungen nur noch an bestimmte Berechtigte vergeben werden dürfen oder dass die jeweilige Vertragsgestaltung einer behördlichen Genehmigung bedarf“, der „zivilrechtliche Regelungsbereich“ werde nicht verlassen. Genau an dieser Stelle liegt es nun beim MietenWoG anders. Dort gibt es mit §§ 2 Abs. 2 und 5 Abs. 2 MietenWoG explizite Regelungen, wonach die zuständigen öffentlichen Stellen „alle von Amts wegen erforderlichen Maßnahmen“ treffen darf, die zur Umsetzung des Gesetzes erforderlich sind. Hier wird mit dem Gesetz also ganz deutlich der zivilrechtliche Bereich verlassen. Die zwei Kriterien des BayrVerfGH für eine Zuordnung zum Wohnungswesen erfüllt das MietenWoG also.
Das Sondervotum von 3 Richter*innen weist auf Schwächen in der Argumentation der Mehrheit hin. Auf den Widerspruch zur eigenen Rechtsprechung habe ich schon verwiesen. Die Ignoranz anderer Auffassung greift das Sondervotum auf, wenn es darauf hinweist (Rdn. 91), dass nach „der Systematik des Grundgesetzes (…) bei Zweifeln eine Vermutung zugunsten der Zuständigkeit der Länder, nicht aber zugunsten einer Bundeskompetenz“ besteht. Genau das ist ein Argument, welches von Bürworter*innen landesgesetzlicher Regelungen zum Mietspreisstopp vertreten wird, womit sich die Mehrheit im BayrVerfGH aber überhaupt nicht auseinandersetzt. Darüberhinaus argumentiert das Sondervotum damit (Rdn. 92), dass nicht „mit der erforderlichen Eindeutigkeit und Zweifelsfreiheit festgestellt werden (kann), dass der Bundesgesetzgeber eine abschließende gesetzliche Regelung vorgenommen hat“ und verweist in den weiteren Ausführungen auf die diese Ansicht unterstützende juristische Literatur im Detail. Schließlich -darauf habe ich aber schon hingewiesen- kommt das Sondervotum zu dem Ergebnis (Rdn. 96), dass die „Regelungen des Gesetzentwurfs des Volksbegehrens begründen auch nicht zwingend einen Normwiderspruch zu der bundesrechtlichen Mietpreisbremse. Entgegen der Ansicht der Staatsregierung würde das Mietpreisrecht des Bundes durch die Regelungen des Gesetzentwurfs des Volksbegehrens nicht konterkariert. Vielmehr träten sie zu diesen hinzu und verfolge der Gesetzentwurf des Volksbegehrens einen anderen Regelungsansatz.“ Auch diesem interessanten Aspekt widmet die Mehrheit des BayrVerfGH keine Aufmerksamkeit, obwohl dies für die Entschiedung nicht unrelevant ist.
Auch wenn es auf den ersten Blick nicht so scheint, das Urteil des BayrVerfGH bietet genügend Argumente um zu begründen, warum das MietenWoG in Berlin kompetenzrechtlich zulässig ist. Sogar bei Anlegung der Maßstäbe des BayrVerfGH.
Mal sehen was das Bundesverfassungsgericht zur Gesetzgebungskompetenz sagen wird, denke das es zu 80% so laufen wird wie in Bayern. Warum ein Absenken der Mieten funktionieren soll (Rückwirkungsverbot) ist mir noch nicht klar. Das ginge doch nur wenn man die bestehenden Verträge für ungültig erklärt.
Icih würde es zunächst begrüßen, wenn nicht anonym kommentiert werden würde. Was das BVerfG sagt, wissen wir beide nicht. Wenn das BVerfG die Kriterien des BayrVerfGH für Wohnungswesesn anwendet, müsste es konsequenterweise für Berlin das bejahen. Und was das Absenken angeht, wurde hier um Blog und anderswo schon ausführlich argumentiert. Es ist anerkannt und wurde bei EEG-Novelle auch schon für rechtmäßig befunden, dass Einnahmerwartungen aus bestehenden Verträgen nicht absolut geschützt sind.
Um ehrlich zu sein, ist es meines Erachtens ziemlich eindeutig, dass „mit der erforderlichen Eindeutigkeit und Zweifelsfreiheit festgestellt werden (kann), dass der Bundesgesetzgeber eine abschließende gesetzliche Regelung vorgenommen hat“:
Um zu ermitteln, ob der Bundesgesetzgeber eine erschöpfende und abschließende Regelung getroffen hat, muss evaluiert werden, „ob ein bestimmter Sachbereich umfassend und lückenlos geregelt ist oder jedenfalls nach dem aus Gesetzgebungsgeschichte und Materialien ablesbaren objektivierten Willen des Gesetzgebers abschließend geregelt werden sollte. Für die Frage, ob und inwieweit der Bund von seiner Zuständigkeit Gebrauch gemacht hat, ist in erster Linie auf das Bundesgesetz selbst, sodann auf den hinter dem Gesetz stehenden Regelungszweck, ferner auf die Gesetzgebungsgeschichte und die Gesetzesmaterialien abzustellen“ (BVerfGE 109, 190).
Mit dem MietNovG hat der Bundesgesetzgeber die Mietpreisbremse im Schuldrecht geregelt. Besonders hervorzuheben ist an dieser Stelle, dass es für die Vorschriften der Mietpreisbremse ein festes Auslaufdatum gibt, denn eine entsprechende Rechtsverordnung einer Landesregierung muss spätestens am 31. Dezember 2025 in Kraft treten (§ 556d Abs. 2 S. 4 BGB) und kann für die Dauer von höchstens fünf Jahren bestehen (§ 556d Abs. 2 S. 1 BGB).
Diese zeitliche Begrenzung der Mietpreisbremse ist darauf zurückzuführen, dass der Bundesgesetzgeber selbst die Mietpreisbremse nicht als ideales Instrument zur Erreichung des angestrebten Zwecks, der nachhaltigen sozialen Durchmischung der Innenstädte durch bezahlbaren Wohnraum, auffasst. Denn auch er gesteht sich ein, dass „die Dämpfung der Wiedervermietungsmiete […] keinen zusätzlichen Wohnraum [schafft]“. Vielmehr sei „die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, eine aktive kommunale Liegenschaftspolitik, um Bauland verfügbar zu machen, die Unterstützung privater Wohnungsbautätigkeit, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung von energieeffizientem Bauen und Sanieren“ erforderlich (Bundestag-Drucksache 18/3121, S. 1, 15).
Trotzdem erachtet der Bundesgesetzgeber die Mietpreisbremse als alternativlos, denn obwohl „die Dämpfung des Mietanstiegs bei der Wiedervermietung von Wohnraum […] keinen zusätzlichen Wohnraum [schafft], ist [sie] aber erforderlich, um zeitnah die negativen Auswirkungen angespannter Wohnungsmärkte zu begrenzen“ (Bundestag-Drucksache 18/3121, S. 2). Hierbei soll „durch die zeitliche Begrenzung auf höchstens fünf Jahre und den begrenzten Zeitraum, innerhalb dessen entsprechende Verordnungen erlassen werden und in Kraft treten müssen, […] sichergestellt [werden], dass die Mietpreisbegrenzung als vorübergehende Maßnahme verwendet wird. Ziel ist die Abwehr sozialpolitischer Nachteile, die eintreten können, während wohnungsmarktfördernde Maßnahmen noch keine ausreichende Wirkung entfalten können“ (Bundestag-Drucksache 18/3121, S. 16).
Adressat dieser zeitlichen Begrenzung sind eindeutig die Landesregierungen. Der Bundesgesetzgeber möchte sicherstellen, dass die Mietpreisbremse nicht aus politischer Opportunität oder Untätigkeit zur Dauermaßnahme verkommt und die Landesregierungen von der notwendigen Umsetzung wirksamerer Maßnahmen verschont.
Hier wird deutlich, dass der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht nicht nur abschließend regeln wollte, er zielte auch bewusst darauf ab, Sperrwirkung gegenüber den Landesregierungen herbeizuführen.
Die Zitate sind alle richtig. Aber: Es gibt zum einen die Position, dass die Verordnungsermächtigung schon gegen abschließend spricht und zum anderen -hier wird dann auf die Föderalismusreform abgestellt- es ein Nebeneninder von zivilem Mietrecht und öffentlich-rechtlichem Mietpreisrecht geben kann. Das läuft dann unter Wohnungswesen und das liegt in Länderzuständigkeit. Deswegen kommt es entscheidend darauf an, wie das Gesetz einzuordnen ist. Die im Beitrag erwähnten §§ 2 Abs. 2 und 5 Abs. 2 sind mE hier deutlich zu gewichten.
interessant ist, wie das Verhälnis Berliner Verfassungsgericht und Bundesverfassungsgericht ist
habe gelesen, dass eine abstrakte Normenkontrolle vor dem Bundesverfassungsgericht im Durchschnitt 2-3 Jahre dauert
Deshalb wird es wohl erst 2022 ein Urteil geben, was bei einer Verfassungswidrigkeit von Beginn an bei so einem langen Zeitraum zu erheblichen Nachzahlungen führen würde(vor Corona hätte ich damit gerechnet, dass in einem solchen Fall der Senat mindestens in Härtefällen die Kosten übernimmt, bin mir aber bei so einem langen Zeitraum nicht mehr sicher)
auf der anderen Seite steht das Berliner Landerverfassungsgericht, das deutlich schneller entscheiden könnte,aber möglicherweise erstmal das Urteil der Bundesverfassungsgerichtes abwarten möchte.
Ich bin selber Vermieter von mehreren Wohnungen in Berlin.
Ich lehne den Mietendeckel nicht komplett ab.
Was mich aber stört:
einen Mietendeckel von 5 Jahren kann ich akzeptieren, aber die Wahrscheinlich ist nicht gering, dass er danach einfach verlängert wird.
Hätte der Senat versprochen, dass er wirklich ausläuft, wäre die Aufregung insgesamt deutlich geringer
ein Verbot die Mieten zu erhöhen festzulegern, ohne zu wissen wie sich die Handwerkskosten, die Lohnkosten der Mitarbeiter der Wohnungsverwaltung entwickeln.
Ich habe in allen meinen Wohnungen moderate Mieten mit einer Indexmiete
Die Indexmiete wird von den Mietern bisher als fair empfunden, weil sie einfach und transpararent ist und die Löhne und Renten im Durchschnitt immer stärker steigen als die Inflation.
wenn man gesetzlich im Bund vorschreiben würde Neuvermietung ohne Ausnahmen im Bestand max. auf Mietspiegelniveau+ Erhöhung nur als Inflationsausgleich hätte man einen guten Kompromiss
eine Sache die mich als Vermieter erheblich belastet: Im Herbst finden die ersten Eigentümerversammlungen von meinem Wohnungen statt, davon auch einige in Häusern, in denen es eine Mehrheit von Eigennutzern gibt.
Da Eigennutzer nicht vom Mietendeckel betroffen sind, habe ich Angst, dass in einzelnen Häusern für die nächsten Jahre teure Anschaffungen mit Mehrheit beschlossen werden, die ich unter dem Mietendeckel mitfinanzieren muss
sollte das sehr teuer werden oder der Mietendeckel über 5 Jahre verlängert werden muss ich doch einzelne Wohnungen verkaufen obwohl ich das nie wollte
Ich will mich zuerst ausdrücklich bedanken, dass Ihr Beitrag so sachlich ist.
Ich wage mich jetzt mal weit raus, aber ich persönlich halte einen Mietendeckel wie das Berliner MietenWoG über 5 Jahre hinaus für schwer begründbar. Deswegen bin ich sehr froh, dass eine ausdrückliche Befristung im Gesetz steht.
Soweit ich das wohnungswirtschaftlich verstanden habe, aber ich bin keine Wohnungswirtschaftlerin, soll der Inflationsausgleich und die Möglichkeit der Anhebung der Obergrenzen das von Ihnen beschriebene Problem mit steigenden Kosten wenigstens teilweise lösen. Eine Rückfrage zu den Eigennutzer*innen hätte ich noch. Ist das die debattiere Änderung des Wohnungseigentümergesetzes im Bundestag gewesen?
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Ich hätte ja gern im Blog selber geantwortet. Aber leider geht das da nicht.
Natürlich wäre es schön, wenn es eine große politische Bewegung mit „Hände weg vom Mietendeckel“ geben würde, aber
a) Muss die tatsächlich aus der Stadt kommen und da passiert (mir) zu wenig. Das ist nicht die Aufgabe von Parlamentsparteien und
b) Ob es einem/einer gefällt oder nicht, die Schlacht wird erst mal juristisch geschlagen. Sagt nämlich das BVerfG, dass das Land keine Gesetzgebungskompetenz hat, kann ich soviel demonstrieren wie ich will, dann gibt es den Mietendeckel so nicht mehr.