Blog von Halina Wawzyniak

Wer nicht vorträgt, kann auch nicht erfolgreich sein

Angesichts dieser Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG), eine Außerkraftsetzung des Mietendeckels in Bezug auf das „Absenken“ von Mieten nicht zu beschließen, frage ich mich, ob die Vermieterseite bewusst verlieren wollte. Denn im Hinblick auf den Vortrag im Rahmen des Eilrechtsschutz ist die Entscheidung nur als Watsche für die Vermieterseite anzusehen.

Das BVerfG hätte den Mietendeckel bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache außer Kraft gesetzt, wenn „dies zur Abwehr schwerer Nachteile, zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus einem anderen wichtigen Grund zum gemeinen Wohl dringend geboten“ gewesen wäre. Dazu hat das BVerfG „lediglich die Nachteile abzuwägen, die einträten, wenn eine einstweilige Anordnung nicht erginge, die Verfassungsbeschwerde aber in der Hauptsache Erfolg hätte, gegenüber den Nachteilen, die entstünden, wenn die begehrte einstweilige Anordnung erlassen würde, der Verfassungsbeschwerde aber der Erfolg zu versagen wäre“. Bei dem Begehr ein Gesetz außer Kraft zu setzen „ist von entscheidender Bedeutung, ob die Nachteile irreversibel oder nur sehr erschwert revidierbar (…) oder in der Zeit zwischen dem Inkrafttreten eines Gesetzes und der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Hauptsache sehr schwerwiegend sind (…)“.

Soweit so gut. Das BVerfG sagt aber wenig überraschend vor allem in Randnummer 12 das:

„Insoweit bedarf es in tatsächlicher Hinsicht zumindest im Sinne einer Plausibilitätskontrolle nachvollziehbarer individualisierter und konkreter Darlegungen.“

Dies ist den Beschwerdeführern nun aber nicht gelungen, wie das BVerfG in Randnummer 16 und 17 klarstellt:

„Ungeachtet der Frage nach der Schwere der nachteiligen Folgen, die im Fall des Erlasses einer einstweiligen Anordnung für die Allgemeinheit eintreten würden, ist der Beschwerdeführerin zu 2) nicht gelungen, einen unter den gegebenen Umständen hinreichend schwerwiegenden Nachteil für den Fall der Ablehnung der einstweiligen Anordnung darzulegen. Das gilt sowohl im Hinblick auf ihre eigene Situation als auch für die Gesamtheit oder eine erhebliche Zahl der Vermieter. (…) Es ist jedoch nach den Darlegungen der Beschwerdeführerin zu 2) nicht erkennbar, dass daraus hinreichend schwere Nachteile von besonderem Gewicht folgen.“

In der Randnummer 18 sagt das BVerfG dann, dass die Beschwerdeführer „weder ausreichend dargelegt“ haben, noch „sonst ersichtlich“ ist, dass die Absenkung von vertraglich vereinbarten Mieten existenzbedrohende Ausmaße für sie annehmen. Das BVerfG wird sehr deutlich:

„Das hat die Beschwerdeführerin weder ausreichend dargelegt noch ist dies sonst ersichtlich.“

Die Entscheidung des BVerfG ist aber auch aus anderen Gründen ziemlich interessant und den Klägern kann nur gedankt werden, dass sie die Verfassungsbeschwerde eingereicht haben, weil durch die Entscheidung des BVerfG auch im Hinblick auf die Hauptsache einige Dinge klargestellt wurden.

  1. Anders als der Bayrische Verfassungsgerichtshof sagt das BVerfG in Randnummer 15 ganz klar: „Die Frage, ob dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für die angegriffenen Regelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin zusteht, muss jedenfalls als offen bezeichnet werden und bedarf einer näheren Prüfung im Verfahren der Verfassungsbeschwerde.“ Damit bleibt es so, dass das BVerfG abschließend diese Frage klären wird. Der Bayrische Verfassungsgerichtshof hat im Hinblick auf den an vielen Stellen sich vom Berliner Mietendeckel stark unterscheidenden Volksbegehren Mietenstopp noch gesagt, dieser sei mit „Bundesrecht offensichtlich unvereinbar“.
  2. In der Rezeption der Entscheidung wird immer auf die Randnummer 19 verwiesen, mit der Aussage, dass die Vermieterseite „die mit ihren Mietern vertraglich vereinbarten Beträge rückwirkend verlangen“ kann, wenn sich die Regelung in der Hauptsache als verfassungswidrig erweist. Das ist aber nun keine Neuigkeit. An verschiedenen Stellen ist immer wieder darauf hingewiesen worden, dass das BVerfG eine abschließende Entscheidung treffen wird und wenn es den Mietendeckel als von Anfang an nichtig ansehen würde, die nicht abgesenkte Miete zu zahlen ist. Deshalb wird und wurde auch immer darauf hingewiesen, dass bis zur endgültigen Entscheidung das BVerfG das „eingesparte Geld“ bitte zurückgelegt werden soll.
  3. Die Ausführungen in Randnummer 23 sind in Richtung der Argumentation, Vermieter:innen würden dauerhafte Schäden erleiden ziemlich deutlich und unterstreichen die Möglichkeit der Härtefallklausel. Das BVerfG sagt: „Dass eine erhebliche Zahl der Vermieter durch die Anwendung des § 5 Abs. 1 MietenWoG Bln über eine Minderung ihrer Mieteinnahmen hinaus jedoch dauerhafte erhebliche Verluste oder eine Substanzgefährdung des Mietobjekts zu befürchten hätte, ist nicht ersichtlich. Selbst wenn dies im Einzelfall zu besorgen wäre, haben Vermietende die Möglichkeit, einen Härtefallantrag nach § 8 MietenWoG Bln auf Genehmigung einer höheren Miete zu stellen.“

Richtig bleibt, erst eine Entscheidung in der Hauptsache wird endgültige Klarheit bringen. Aber auch das ist nicht neu.

4 Kommentare

  1. Hallo,
    Ja die Entscheidung ist nachvollziehbar, Vermieter können Mindereinnahmen ein paar Monate aushalten. Wenn der Mietendeckel fällt werden jedoch viele Mieter Probleme mit der Nachzahlung haben. Wenn er hält weiß ich jedoch auch nicht über was Sie sich freuen. Konkret würde das bei mir folgendes bedeuten.
    – in drei Wohnungen wird die Miete gesenkt, diese wurden aufwändig saniert und die Mieter könnten sich die jetzigen Mieten locker leisten. Alle anderen sind unter der Schwelle (ich habe nie Saniert um Mieter zu verdrängen).
    – Eine kleine Erweiterung im Hinterhof mit 4-5 Mietwohnungen werden Nicht gebaut nicht gebaut. Das Risiko das der Neubau von heute der Altbau von morgen wird ist mir zu hoch (Interventionsspirale)
    – Das Haus wird gerade aufgeteilt, auch wenn ich das eigentlich nie vorhatte. Wenn der Deckel hält wird Stück für Stück verkauft.

    Ich bin sicher nur ein Einzelfall, ich bin mir aber sicher das der Mietendeckel zwar gut gemeint war aber langfristig den Mietern schadet. Ohne Rendite gibts halt weniger Miete.

  2. Hallo,
    ich kenne ihre genaue Situation nicht, weswegen es mir schwer fällt zu antworten, weil ich nicht pauschalisieren will. Die Erweiterung im Hinterhof dürfte mE nicht unter das MietenWoG fallen. Ich weiß auch nicht, ob Sie Anspruch auf die Härtefallregelung haben. Ich weiß nicht, ob sie Kredite abzahlen müssen oder von den Mieteinnahmen abzüglich Vermieterpflichten ihren Lebensunterhalt bestreiten (müssen). Ich würde deshalb nur ganz vorsichtig mit dem Bundesverfassungsgericht antworten wollen, dass sinngemäß gesagt hat, das es auch eine soziale Dimension gibt und deshalb keinen Anspruch auf höchstmögliche Rendite.

  3. Es wird in der Hauptsache um die Zuständigkeit gehen und ich kann nur hoffen, dass diejenigen, die den Mietendeckel für den Senat vertreten, hinreichend im Sinne des Gemeinwohlinteresses an einer langfristigen nachhaltigen Entwicklung der Stadtstruktur argumentieren und nicht in die Falle tappen, mit individuellen sozialen Argumenten zu kommen. André Holm hat bestimmt genug passende Studien zur Hand.

  4. Hallo,
    vielen Dank für Ihre Antwort. Gerne gebe ich Ihnen etwas mehr Kontext. Mit dem Mietendeckel wird mir noch genug bleiben um die Kredite und alle Kosten zu decken ( Instandhaltung, Hausverwaltung…). Ein Härtefall bin ich nicht und das Haus wird auch nicht über Nacht zur Ruine werden. Verdienen werde ich aber auch nix mehr (ok der Kredit wird abbezahlt).

    Der potenzielle Neubau wäre nach heutiger Rechtslage ausgenommen. Leider fehlt mir das Vertrauen das dies auch in Zukunft noch so bleibt. Ich müsste die Baukosten von 500.000 über einen Kredit finanzieren, da ich mir nicht zu 100% sicher bin das die Rechtslage so bleibt gehe ich das Risiko nicht ein. Den Mietendeckel habe ich auch nicht kommen gesehen und in aufwändige Sanierungen investiert. Daher werden die potenziellen Wohnungen halt nicht gebaut.
    Ich hatte das Haus als Altersvorsorge gedacht, das funktioniert aber nur wenn man damit Geld verdient. Daher werden die Wohnungen einzeln verkauft und dann wahrscheinlich von den neuen Eigentümern früher oder später selbst genutzt.

    In meinem Fall ist der Erfolg des Mietendeckels dann folgender: Drei Mieter die es nicht nötig haben werden massiv unterstützt, neue Mietwohnungen entstehen nicht, und bestehende werden vom Markt genommen und gehen an Selbstnutzer.
    Wie gesagt bin ich ein Einzelfall, ich befürchte jedoch das der Mietendeckel langfristig den Mietern Mehr schadet als nützt.

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