Grundrecht auf Wohnen zählt mehr als höchstmögliche Rendite

Sollte ich die jüngste Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse in einem Satz zusammenfassen, würde es der aus der Überschrift dieses Blogbeitrages sein. Aber diese Entscheidung bietet noch soviel mehr an wichtigen Aussagen.

Die wohl zentrale Aussage der Entscheidung findet sich in Randnummer 76:

„Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieterinnen und Vermieter aber mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen (…). Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist.“

Das ist zwar für diejenigen, die sich durch viele Urteile in Sachen Mietrecht gearbeitet haben nicht wirklich neu, aber in dieser Deutlichkeit vom BVerfG ausgesprochen tatsächlich eine Art Paukenschlag. Denn das BVerfG sagt hier nicht mehr und nicht weniger als das höchstmögliche Rendite mit der Miete nicht vom grundgestzlichen Eigentumsschutz umfasst ist.

Das wird an anderer Stelle noch einmal untersetzt, wenn das BVerfG verallgemeinernd sagt (Rdn. 51):

„Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn (…) verstößt weder gegen die Garantie des Eigentums aus Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen die Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG noch den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG.“

Hier macht das BVerfG deutlich, dass eine Mietregulierung nicht gegen das Grundgesetz verstößt und sichert so das soziale Mietrecht im BGB verfassungsrechtlich ab. Im Kern kann aus den beiden zitierten Sätzen sogar ein Grundrecht auf Wohnen abgeleitet werden, was mich wieder dazu bringt. dass es aus meiner Sicht klüger wäre, die durch die BVerfG-Rechtsprechung anerkannten Grundrechte einzufordern, statt den Kampf um ihre Verankerung im Grundgesetz zu fordern.

Meine Position eines Grundrechtes ziehe ich auch aus der bemerkenswerten Passage in Randnummer 82.

„Eine Wohnung bildet den Lebensmittelpunkt der Einzelnen und ihrer Familien und soll nicht allein der Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse, sondern auch der Freiheitssicherung und der Persönlichkeitsentfaltung dienen (…). Das umfasst auch die Lage der Wohnung, etwa in Bezug auf die Entfernung zu kulturellen Einrichtungen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten oder die Erreichbarkeit mit öffentlichem Nahverkehr. Nichts Anderes gilt für die von der Miethöhenregulierung mittelbar geschützten Bestandsmieter auf nachgefragten Wohnungsmärkten. Endet das bestehende Mietverhältnis, unterliegen ihre Interessen bei der Suche einer neuen Wohnung im bisherigen Stadtviertel jedenfalls einem den übrigen Wohnungssuchenden vergleichbaren Schutz.“

Wer auch immer jetzt noch mit dem blöden Spruch, es  gäbe kein Recht auf bezahlbaren Wohnraum in der Innenstadt kommt, dem kann diese Passage entgegengehalten werden.

Im Detail ist die Entscheidung gerade auch wegen der in Berlin geführten Debatte um den Mietendeckel nicht ganz uninteressant. Wenn zum Beispiel das BVerfG (Rdn. 47) die Anwendung der Mietobergrenzen bei der Mietpreisbremse in nur einigen angespannten Wohnungsmärkten nicht als Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz ansieht, kann durchaus geschlussfolgert werden, dass es möglich ist, zwischen verschiedenen Vermieter*innen zu unterscheiden. Das BVerfG erkennt (Rdn. 55) einen unlösbaren Zusammenhang zwischen Bestandsgarantie des Eigentums, Regelungsauftrag zur Inhalts- und Schrankenbestimmtung und Sozialpflichtigkeit. Und je wichtiger etwas für die Allgemeinheit, desto mehr Spielraum für gesetzliche Regelungen. Beim BVerfG heißt es (Rdn. 55):

„Dagegen ist die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung umso weiter, je stärker der soziale Bezug des Eigentumsobjekts ist; hierfür sind dessen Eigenart und Funktion von entscheidender Bedeutung.“

In selten gesehener Deutlichkeit macht das BVerfG dann deutlich, welchen Stellenwert das Grundrecht auf Wohnen hat (Rdn. 66):

„Der gesetzgeberische Zweck, durch die Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken, liegt im öffentlichen Interesse.“

Selbst der Begriff der „Gentrifizierung“ findet Eingang in die Gerichtssprache, wenn das BVerfG ebenfalls sehr deutlich ein gesellschaftliches Interessse an deren Verhinderung anerkennt (Rdn. 72).

„Der Gesetzgeber ist aber bei mietrechtlichen Regulierungen nicht darauf beschränkt, die Belange der jeweiligen Mieter zu schützen. Er kann sich vielmehr auch auf das darüberhinausgehende gesellschaftspolitische Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in innerstädtischen Stadtvierteln berufen. Als langfristige Folge der Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus stark nachgefragten Stadtvierteln droht eine Aufteilung der Wohnbevölkerung auf einzelne Stadtteile nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit (…). Mit Blick auf diese, durch spätere Maßnahmen nur schwer zu beseitigenden Folgen einer Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus einzelnen Stadtvierteln kommt der von der Gesetzentwurfsbegründung angestrebten Verhinderung der Gentrifizierung (…) als Gemeinwohlbelang ebenfalls Gewicht zu.“

Nicht ganz unwichtig erscheint mir auch die Akzeptanz eine Stichtages durch das BVerfG. Es argumentiert (Rdn. 105), dass die Einführung von Stichtagen nicht durch Art. 3 Abs. 1 GG gesperrt ist, verlangt aber die Notwendigkeit eines Stichtages und einen am gegebenen Sachverhalt orientierten Zeitpunkt. Im Hinblick auf eine Rückwirkung kommt das BVerfG (Rdn. 107) zu der Feststellung, dass dieser bei der Mietpreisbremse nötig gewesen sei, um zu verhindern, dass  „die Vermietung bereits fertiggestellter Neubauten hinausgezögert oder unterlassen wird, um später eine unbeschränkte Miete vereinbaren zu können„.

Die Entscheidung des BVerfG beachtet bei seiner Entscheidung, anders als manch schäumender Kommentator annimmt, das Eigentumsrecht von Vermieter*innen. Denn es weist darauf hin (Rdn. 53), dass zum Eigentumsrecht gehört, „aus der vertraglichen Überlassung des Eigentumsgegenstands zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt“.  Aber eben „nur“ beiträgt und eben nicht die einzige Grundlage bildet. Das wird auch noch an einer anderen Stelle deutlich, wenn das BVerfG nämlich auf dauerhafte Verluste von Vermieter*innen abstellt, damit aber inzident eben auch sagt, das zeitweilige Verluste hinzunehmen sind. Konkret formulierte das BVerfG (Rdn. 69):

„Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen wären jedenfalls dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte.“

Ein schwerer Schlag für die Fetischisten*innen der Unbegrenztheit des Eigentums dürfte eine weitere Passage in der Entscheidung des BVerfG sein (Rdn. 75).

„Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, einmal ausgestaltete Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber kann im Rahmen der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln (…), auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechtern. Die Abänderung kann durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt sein (…). “

Die Aussage wird dann spezifiziert durch das erste Zitat des BVerfG in diesem Blogbeitrag. Kein Wunder, dass die Vermieter*innen-Lobby die Entscheidung kritisiert.

Was das BVerfG aber ausgeschlossen haben dürfte ist eine bundesweit einheitliche Mietobergrenze (Rdn. 99):

 „Das Abstellen auf die örtliche Vergleichsmiete ist im Ergebnis auch verhältnismäßig. Dass Vermieter die Lage der zu vermietenden Wohnung nicht beeinflussen können, gebietet insbesondere nicht, ihnen die Vermietung bis zu einer bundesweit einheitlichen Miethöhe zu ermöglichen. Denn die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hängt ebenfalls von den auf den regionalen Mietmärkten vorherrschenden Bedingungen ab. Eine bundesweit einheitliche Mietobergrenze bleibt dazu aber ohne hinreichenden sachlichen Bezug. Zugleich fehlt es ihr an einer hinreichenden Anknüpfung an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der betroffenen Mieter, so dass eine solche Regelung der beabsichtigten Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus deren angestammten Wohnvierteln nicht effektiv entgegenwirken kann.“

Ich persönlich halte eine bundeseweit einheitliche Mietobergrenze auch nicht für sinnvoll, kann mir aber gut vorstellen, dass diese Passage des BVerfG bei Befürworter*innen einer solchen auf Kritik stößt.

Das Urteil wird noch viel Freude bereiten. Am Ende will ich noch darauf hinweisen, dass die unterzeichnenden Richter*innen ziemlich interessant sind. Vielleicht ist es mal an der Zeit, statt Vorurteile bei Nominierungen zu pflegen, anzuerkennen, dass ich zwar politisch eine andere Position vertreten kann und dennoch das Grundgesetz als Verfassung in einer juristischen Auseinandersetzung ernst nehme.