Bevor in Berlin die nächste große Aufregung ausbricht, weil in Sondierungen über Vergesellschaftung gesprochen wird, scheint es mir an der Zeit sich mit ein paar Mythen der Vergesellschaftung auseinanderzusetzen.
Niemand will Wohnungskonzerne enteignen. Es sollen auch keine Wohnungskonzerne vergesellschaftet werden. Es geht um die Vergesellschaftung von Grund und Boden. Die aufstehenden Immobilien werden als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks „mitvergesellschaftet“. Es droht keine Vergesellschaftung oder Enteignung von allem und jedem, die Bedingungen für Vergesellschaftung lassen das gar nicht zu. Es ist selbstverständlich eine Entschädigung zu zahlen, die Höhe und Art ist im Gesetz festzulegen. Die Auswirkung der Vergesellschaftung auf das Mietenproblem ist kurzfristig Null, mittel- und langfristig aber von großer und wichtiger Bedeutung. Würde der Schwerpunkt auf Grund und Boden statt auf Mieten gelegt, wäre erkennbar welche Ausstrahlungskraft Vergesellschaftung hat und welche positive Wirkung auf klimagerechte und gemeinwirtschaftliche Bodennutzung durch sie möglich ist.
I. NIemand will Wohnungskonzerne enteignen – es geht um Vergesellschaftung von Grund und Boden
Niemand will Wohnungskonzerne enteignen. Es sollen auch keine Wohnungskonzerne vergesellschaftet werden. Es geht um die Vergesellschaftung von Grund und Boden.
Enteignung ist die konkrete Wegnahme bzw. der Entzug eines konkreten Gegenstandes und Übertragung dieses Gegenstandes an eine*n neuen Eigentümer*in. Die Enteignung nach Art. 14 Abs. 3 Abs. 1 GG ist nur zum Wohle Allgemeinheit zulässig. Zum Wohle der Allgemeinheit zählten bisher auch Infrastrukturentwicklung wie Autobahnen oder Start- und Landebahnen für Flughäfen. Wenn nicht ein konkret-individuelles Eigentum entzogen wird, sondern es um abstrakt-generelle Regelungen geht, liegt keine Enteignung vor, sondern eine Inhalts- und Schrankenbestimmung. Das ist zum Beispiel bei der Mietpreisbremse der Fall. Enteignung kann durch ein konkretes Gesetz, aber auch auf Grund eines Gesetzes stattfinden. D.h. auch die Verwaltung kann, bei entsprechender Option durch Gesetz, enteignen. Sowas passiert bei Planfeststellungsbeschlüsse, auf deren Grundlagen Grundstücke enteignet werden.
Vergesellschaftung hingegen regelt in erster Linie die Bewirtschaftung. D.h. dem/der Eigentümer*in werden Vorschriften zur Verwertung gemacht. Theoretisch muss kein Wechsel des/der Eigentümers/Eigentümerin stattfinden. Im Regelfall wird es wohl aber einen Eigentumswechsel geben. Vergesellschaftung verlangt Bewirtschaftung in Form von Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft. Damit ist der Gegenbegriff zur Privatwirtschaft, die auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist, gemeint. Bei der Gemeinwirtschaft geht es um die „optimale Bedürfnisbefriedigung der Allgemeinheit“ und meint damit vor allem ein Wirtschaftsprinzip. Gemeineigentum wiederum meint, dass das Eigentum nicht Einzelnen gehört, sondern einer Gesamtheit (Staat, Kommune, Selbstverwaltungskörperschaft). Denkbar ist auch eine Anstalt öffentlichen Rechts (AöR). Das gemeinsame Eigentum dient der Nutzung im Interesse der Gesamtheit oder der Allgemeinheit. Eine Vergesellschaftung kann immer nur durch Gesetz erfolgen.
Es können keine Wohnungskonzerne vergesellschaftet werden, weil diese nicht zu den Produktionsmitteln gehören, Art. 15 GG aber nur Produktionsmittel, Naturschätze und Grund und Boden als Vergesellschaftungsgegenstände nennt. Selbst wenn eine juristische Mindermeinung Wohnimmobilien als Produktionsmittel ansieht, wäre es in einer praktischen Umsetzung nicht schlau, sich auf diesen Streit einzulassen. Zum Grund und Boden gehören nach § 94 BGB die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks, hier konkret die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude. Vergesellschaftet wird also der Grund und Boden, die Wohnimmobilien sind die „Mitgift“.
II. Die Reichweite der Vergesellschaftung ist beschränkt
Es ist völlig absurd davon auszugehen, dass in Berlin alles vergesellschaftet wird. Es ist sogar absurd davon auszugehen, dass überall wo auf Grund und Boden als Gebäude Wohnimmobilien stehen, eine Vergesellschaftung stattfindet.
Es ist umstritten, ob für eine Vergesellschaftung eine sog. Sozialisierungsreife erforderlich ist. Damit ist gemeint, dass die für eine Vergesellschaftung vorgesehenen Gegenstände „eine Sozialisierungseignung“ aufweisen, „also insbes. eine hinreichende wirtschaftliche Bedeutung und Größe für die mittels ihrer erstrebten gemeinwirtschaftlichen Bedarfsdeckung haben“ (Rn. 8). Bei der Umsetzung der Vergesellschaftung sollte zur Sicherheit auch zu diesem Erfordernis in der Gesetzesbegründung etwas vorgetragen werden, das ist auch möglich.
Die Mehrheit in der Vergesellschaftungskommission geht mit der Mehrheit der juristischen Literatur davon aus, dass Verhältnismäßigkeitsprinzip auf die Vergesellschaftung anzuwenden ist, eine Mindermeinung sieht das anders. Damit muss eine Vergesellschaftung einen legitimen Zweck verfolgen, geeignet, erforderlich und angemessen sein. Bezahlbares Wohnen zu ermöglichen, dürfte ein legitimer Zweck sein. Eine gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung wiederum dürfte dafür geeignet sein. Bei der Erforderlichkeit kommt es darauf an, dass es kein milderes Mittel gibt. Zumindest Stand derzeit gibt es kein milderes Mittel, denn das Problem wird ja größer und nicht kleiner. Selbst wenn es aber in den nächsten fünf Jahren durch politische Maßnahmen zu einer Linderung des Mietenproblems kommt, gibt es für die Zweckbindung der gemeinwirtschaftlichen Bewirtschaftung kein milderes Mittel. Bei der Bezugnahme auf Grund und Boden, dazu später, ist das selbstverständlich viel einfacher zu argumentieren. Schließlich muss auch Angemessenheit vorliegen, d.h. der Schaden der Vergesellschaftung für die bisherigen Eigentümer*innen darf nicht außer Verhältnis zur angestrebten gemeinwirtschaftlichen Bewirtschaftung liegen. Oder übersetzt: Die vergesellschafteten Gegenstände müssen in der Lage sein, Einfluss auf die Vermietungspraxis und Miethöhe in der Stadt zu haben. Das wird nicht bei Omas Grundstück, nicht bei dem privaten Wohnhaus zu Vermietungszwecken und auch nicht beim privaten Eigenheim der Fall sein. Bei der Angemessenheit ist zu berücksichtigen, dass nach dem BVerfG im Jahr 1993 „das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung auch Eigentum im Sinne von Art. 14 GG“ darstellen soll.
Da auch das Gleichbehandlungsgebot zu beachten ist, ist eine weitere Grenze gesetzt. Es kann nicht mit Vonovia und DW angefangen und bei „erfolgreichem Experiment“ mit weiteren Immobilienkonzernen fortgesetzt werden. Wird sich also auf eine Anzahl von Wohnungen festgelegt oder eine Kombination von Anzahl von Wohnungen und Lage (im und außerhalb vom S-Bahn-Ring), muss dies auch durchgehalten werden, es sei denn es gibt begründbare Ausnahmen. Der Gesetzentwurf von DW enteignen sieht deshalb in § 3 Ausnahmen für landeseigene Wohnungsunternehmen, gemeinwirtschaftliche Unternehmen des Privatrechts, insbesondere Genossenschaften sowie für Unternehmen, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach der tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dienen vor, soweit kein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb unterhalten wird. Wo schon nicht gewinnorientiert bewirtschaftet oder der staatliche Einfluss gegeben ist, brauch auch nicht vergesellschaftetet werden.
Exkurs: In Berlin werden 370.000 Wohnungen durch sieben landeseigene Immobilienunternehmen verwertet und vermietet. Berlin ist 100%iger Eigentümer der Immobilienunternehmen, die entweder die Rechtsform einer GmbH (Berlinovo, Howoge, Stadt und Land, WBM) oder einer Aktiengesellschaft (Degewo, Gesobau, Gewobag) haben. Sie sind nicht auf Gemeinwirtschaft festgelegt, durch die 100%-Eigentümerschaft kann das Land aber Einfluss auf die Politik der Immobilienunternehmen nehmen. Eine vollständige Festlegung auf Gemeinwirtschaft ist aus meiner Sicht nicht zielführend, weil die Unternehmen dann ausschließlich auf die Wohnraumversorgung begrenzt wären und sowas wie Schulbauoffensive für die Howoge dann kaum möglich sein dürfte.
III. Art und Höhe der Entschädigung sind durch Gesetz festzulegen
Es ist für die Vergesellschaftung selbstverständlich eine Entschädigung zu zahlen und deren Art und Höhe ist im Gesetz selbst festzulegen. Es gibt keine Nachbesserungsmöglichkeit vor Gericht, das Vergesellschaftungsgesetz gilt oder es gilt nicht. Aus der Formulierung „Art“ folgt aber nicht zwingend eine Entschädigung in Geld, auch wenn eine Entschädigung in Geld eher wahrscheinlich ist. Für ein Vergesellschaftungsgesetz ist deshalb eine politisch-verbindliche Festlegung auf die Rechtsform des neuen Eigentümers erforderlich.
Die Höhe der Entschädigung ist wohl der am meisten umstrittene Punkt. Für die Entschädigung, orientiert an den Wohnimmobilien gibt es diverse Theorien und Vorschläge. Für eine Entschädigung zu Grund und Boden sind sie nur teilweise übertragbar. Einigkeit besteht darin, dass Ausgangspunkt der Verkehrswert ist, strittig ist, wieviel Abschlag zulässig ist.
Bereits der Art. 14 Abs. 3 S. 2 GG regelt bei der Entschädigung, dass diese „unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten“ ermittelt werden muss. Das nennt sich Junktimklausel und gilt auch bei der Vergesellschaftung. Selbst das Minderheitenvotum der Vergesellschaftungskommission erkennt an, dass eine Abweichung vom Verkehrswert möglich ist und der Gesetzgeber im Rahmen seiner Abwägung Abschläge vom Verkehrswert insbesondere im Hinblick auf die Sozialbindung des Eigentums berücksichtigen kann. In Ziffer 3 heißt es: „Modifikationen könnten (…) durch das Wesen der Sozialisierung geboten sein. Insofern könnte die für eine Vergesellschaftung gebotene Entschädigung in begrenztem Umfang größere Abschläge gegenüber dem Verkehrswert zulassen als bei einer Entschädigung nach Art. 14 Abs. 3 Satz 3 GG.“ Ein größerer Teil der Vergesellschaftungskommission vertrat die Auffassung, die Erträge aus der mit dem Vorhaben anvisierten gemeinnützigen Bewirtschaftung können zugrunde gelegt werden, andere Teile stellten alternativ auf abstrakt fiskalischen Leistbarkeitsgrenzen ab oder den hypothetischen Ertragswert.
Auch die Berechnung der Böckler-Stiftung zu den Vergesellschaftungskosten stellt auf die Immobilien, nicht aber auf den Grund und Boden ab. Dazu werden drei Varianten aufgemacht: Bewirtschaftung durch eine AöR, Bewirtschaftung durch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) oder Integration der sechs LWU in einer AöR. Weshalb auf sechs LWU und nicht auf sieben LWU abgestellt wird, ist mir nicht ganz klar, die Variante 2 würde die Gemeinwirtschaft nicht sicherstellen können und die Variante 3 würde wohl die „Querfinanzierung“ anderer Aufgaben der Daseinsvorsorge ausschließen. Die Böckler-Stiftung kommt auf eine Entschädigungssumme von 13,5 Mrd. Euro. Letztendlich, so auch die Böckler-Stiftung hängt die Frage der Entschädigung ganz wesentlich davon ab, wer die gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung übernimmt. Dazu heißt es bei der Böckler-Stiftung (S. 13): „Nimmt das Land Berlin Kredite auf, um damit das Eigenkapital eines öffentlichen Unternehmens aufzustocken, steht der zusätzlichen Verschuldung ein finanzieller Vermögenswert in Form der Beteiligung gegenüber. Solche Eigenkapitalzuführungen bzw. Beteiligungserwerbe werden bei der Berechnung der im Rahmen der Schuldenbremse zulässigen Nettokreditaufnahme bereinigt. Das Land kann auf diesem Weg kreditfinanziertes Eigenkapital für öffentliche Unternehmen bereitstellen, ohne dafür entsprechende Ausgaben an anderer Stelle des Haushalts kürzen zu müssen. Die aufgenommenen Kredite und die damit verbundenen Zinskosten bleiben gleichwohl bestehen. Wie die Finanzierung darüber hinaus konkret ausgestaltet wird, hängt vom jeweiligen institutionellen Modell ab.“ Im Hinblick auf die auch von mir favorisiere AöR, die auch die Entschädigung abwickeln soll, heißt es: „Die Initiative >Deutsche Wohnen & Co enteignens< ieht vor, die Entschädigung über die AöR >Gemeingut Wohnen< abzuwickeln. Die bisherigen Eigentümer würden dabei keine unmittelbare Geldzahlung erhalten, sondern übertragbare Schuldverschreibungen der AöR. Nach dem aktuellen Gesetzentwurf sollen diese mit 3,5 Prozent verzinst und über 100 Jahre mit einer konstanten Annuität getilgt werden. Zins und Tilgung sollen aus den laufenden Mieteinnahmen der übernommenen Bestände finanziert werden, wobei für die Schuldverschreibungen das Land Berlin haftet. Da ihre Handelbarkeit am regulierten Kapitalmarkt vorgesehen ist, könnten die bisherigen Eigentümer die Anleihen auch veräußern, statt sie bis zur vollständigen Tilgung zu halten. Neben den Entschädigungsverbindlichkeiten müsste die AöR mit ausreichendem Eigenkapital ausgestattet werden. Eine im Auftrag der Initiative erstellte Finanzierungsstudie unterstellt hierfür in ihren Modellrechnungen eine Kapitalstruktur von 20 Prozent Eigenkapital und 80 Prozent Fremdkapital, wobei das Eigenkapital vom Land Berlin bereitgestellt wird.“
Problematisch sind im Hinblick darauf, dass Art und Höhe der Entschädigung im Gesetz geregelt werden müssen, die § 19 und 20 des Gesetzesentwurfes der Ini, mit dem auf Antrag eine abweichende Entschädigung festgesetzt werden kann und die Festsetzung des Vergesellschaftungswertes bei den Finanzämtern liegt.
IV. Kurzfristig hilft Vergesellschaftung beim Mietenproblem nichts, lang- und mittelfristig aber sehr viel
Die Vergesellschaftung hat für das Problemthema Mieten nur mittelfristige Auswirkung, kurzfristig (d.h. in den nächsten 5 Jahren) entfaltet sie keine Wirkung – dennoch sollte wegen der mittel- und langfristigen Wirkungen nicht auf sie verzichtet werden.
Die Vergesellschaftung wird unter Berücksichtigung des erforderlichen Gesetzgebungsprozesses und der wahrscheinlichen Klage erst in 4-5 Jahren in überhaupt wirksam werden. Bis dahin kann der beabsichtigte Effekt auf die Mietenentwicklung nicht eintreten. Es wäre für das Anliegen der Vergesellschaftung hilfreich, dies deutlich zu betonen – auch weil somit klar wird, dass ein Denken in Legislaturperioden für große gesellschaftliche Konflikte nicht ausreichend ist.
Mittel- und langfristig ist der Effekt aber nicht zu unterschätzen, weswegen Vergesellschaftung Sinn macht. Die Böckler-Stiftung führt dazu ab S. 3 aus: „In angespannten Wohnungsmärkten trifft deshalb eine hohe Nachfrage auf ein kurzfristig weitgehend unverändertes Angebot. Unter solchen Bedingungen entscheiden Einkommen und Vermögen darüber, wer sich eine Wohnung in den begehrten Lagen leisten kann. Das führt systematisch zu einer sozialen Segregation, die hohe gesellschaftliche und ökonomische Kosten verursacht. (…) Um eine angemessene soziale Durchmischung in den städtischen Ballungsräumen zu erhalten, muss ein hinreichend großer Teil des Wohnungsbestands zu Bedingungen angeboten werden, die nicht allein von der Zahlungsfähigkeit der Haushalte abhängen. Öffentliche, genossenschaftliche und andere gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen können diese Funktion übernehmen. Sie können Wohnungen dauerhaft zu niedrigeren Mieten anbieten und bei ihrer Vergabe soziale Kriterien berücksichtigen. Damit verfügt die Politik über einen direkten Hebel, um bezahlbaren Wohnraum in nachgefragten Lagen zu erhalten und einer stärkeren räumlichen Trennung nach Einkommen entgegenzuwirken. (…) Zuletzt können große öffentliche Bestände an Wohnungen auch einen Ausstrahleffekt auf Vermietungen privater Anbieter*innen haben. Zum einen begrenzt das Angebot von bezahlbarem Wohnraum durch öffentliche Unternehmen über den direkten Wettbewerbseffekt die Möglichkeiten, sehr hohe Mieten durchzusetzen; zum anderen ist im deutschen Mietrecht die Möglichkeit zu Mieterhöhungen an Vergleichsmieten nach dem Mietspiegel gebunden. In die Berechnung dieses Mietspiegels gehen nach § 558 BGB Absatz 2 zwar geförderte Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung nicht ein, wohl aber von öffentlichen Wohnungsbauunternehmen vermietete Wohnungen, deren Miete aus politischen Erwägungen unter der Miete vergleichbarer privater Vermieter*innen liegt. Ein großer Bestand öffentlicher Wohnungen oberhalb des Segments der geförderten Sozialwohnungen ist damit in der Lage, über den Mietspiegel den Mietpreisanstieg zu begrenzen.“ Oder ganz kurz: Mit der Vergesellschaftung würden zu den Wohnungen der LWU und den rund 200.000 genossenschaftlichen Wohnungen weitere Wohnungen gemeinwirtschaftlich zu bewirtschaftende Wohnungen hinzukommen. Die Miethöhe in diesem Segment ist dann nicht renditeorientiert und hat somit Einfluss auf den Mietspiegel und die Miethöhe in Berlin insgesamt.
Mehr Wohnraum in gemeinwirtschaftlicher und öffentlicher Hand bietet auch die Möglichkeit mit nicht renditeorientierter Vermietung attraktive Tauschangebote zur Senkung des individuellen Flächenverbrauchs anzubieten. Es gibt mehr Möglichkeiten zur sozial- und klimagerechten Modernisierung, denkbar wären auch Quoten für die Vermietung an Geflüchtete oder Obdachlose.
Selbstverständlich bedarf es auch Neubau, bezahlbaren Neubau. Angesichts der begrenzten Verfügbarkeit von Grund und Boden wäre es aber aus meiner Sicht sinnvoll, die verschiedenen Optimierungspotentiale für weniger Nettoneuversiegelung zu prüfen und dann zu prüfen, wieviel bezahlbarer Neubau bei möglichst wenig Neuversiegelung von Flächen erforderlich ist. Soweit ich weiß, gibt es dazu keine Untersuchungen. Berücksichtigt werden müsste dabei aus meiner Sicht, wie viel weniger Wohnungsneubau erforderlich wäre, wenn die Umwandlung von Büroräumen in Wohnraum konsequent vorangetrieben werden würde. Die Berliner Morgenpost hat in einem Artikel vor kurzer Zeit aufgeführt, dass der Leerstand sich auf 2,1 Millionen Quadratmeter belaufen soll, die Leerstandsquote lieg wohl sicher über 8%. Berücksichtigt werden müsste auch, wieviel weniger Neubau bei konsequenter Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes nötig wäre und wenn es wirklich attraktive Tauschangebote oder eine Vermittlung von Mitbewohnenden (Mitwohnzentrale) geben würde. Und auch wenn es beim letzten Mal gehörig schief gegangen ist, eine Bevölkerungsprognose für Berlin könnte auch nicht schaden. Es ist nicht trivial, ob es ein weiteres Bevölkerungswachstum gibt oder einen Rückgang der Bevölkerung.
V. Die Fokussierung auf Mieten schadet der Idee der Vergesellschaftung, es geht um Grund und Boden
Die Fokussierung auf das Thema Mieten ist nicht nur nicht hilfreich, sie ist tendenziell schädlich. Nötig ist eine Fokussierung auf Grund und Boden, denn darum geht es bei der Vergesellschaftung eigentlich.
Grund und Boden ist nicht vermehrbar, aber nur auf ihm können Wohnungen gebaut und Produktionsstätten errichtet werden. Bereits im Jahr 1967 hat das BVerfG festgehalten: „Die Tatsache, daß der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen; eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern. Der Grund und Boden ist weder volkswirtschaftlich noch in seiner sozialen Bedeutung mit anderen Vermögenswerten ohne weiteres gleichzustellen; er kann im Rechtsverkehr nicht wie eine mobile Ware behandelt werden. Aus Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG in Verbindung mit Art. 3 GG kann daher nicht eine Verpflichtung des Gesetzgebers hergeleitet werden, alle geldwerten Vermögensgüter den gleichen rechtlichen Grundsätzen zu unterwerfen.“ Und im Jahr 2001 heißt es beim BVerfG: „Das Grundeigentum ist im Hinblick auf seine funktionsgerechte Nutzung gemäß Art. 14 Abs. 2 GG besonderen Bindungen unterworfen. (…) Die Verfassung erlaubt dem Gesetzgeber, die Interessen der Allgemeinheit bei Fragen der Bodenordnung in stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern.“
Die Vergesellschaftungskommission hat zutreffend ausgeführt (Rn 131): „Wenn die Vergesellschaftung der in Art. 15 S. 1 GG genannten Gegenstände als Zweck normiert wird, dann liegt dem die Vorstellung zugrunde, dass Privateigentum an Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmitteln spezifische Probleme mit sich bringt bzw. bringen kann. Diese Probleme bestehen für sich genommen, das heißt noch bevor (andere) Aspekte des Allgemeinwohls betroffen sind, und auch bevor sich – und unabhängig davon, ob sich – die private Inhaberschaft an diesen Gütern in wettbewerbsrechtlich problematischer Weise ausspielt.“ Oder anders formuliert: Die gesammelte Eigentümerschaft über Grund und Boden ist selbst dann ein Problem, wenn die Verwertung nicht wettbewerbsverzerrend, sondern einfach renditeorientiert stattfindet. Denn, so die Vergesellschaftungskommission in Rn 132 ff, das Privateigentum an Grund und Boden gibt den Eigentümer*innen die Macht über jene zu bestimmen, die auf diesen existentiell angewiesen sind. Weiter heißt es: „Im Falle von Grund und Boden vermittelt die gesellschaftliche Notwendigkeit des Bodengebrauchs den Eigentümern die Machtposition, die Bedingungen dieses Bodengebrauchs zu bestimmen. (…) Die Inhaber von Grund und Boden generieren Gewinne, und zwar aus dem zwingenden Bedarf des Bodengebrauchs durch Nichteigentümer und der schlichten Unvermehrbarkeit des Bodens. Eine ursprüngliche private Aneignung des Bodens liefert bis in die Gegenwart und Zukunft die eigentliche Grundlage für den Zufluss der Bodenrenditen, und sie erscheint aus dem Grund problematisch.“
Mit der Vergesellschaftung geht es darum, in bestimmtem Umfang diese Situation zu beenden und den Grund und Boden nicht mehr als „Bodenrendite“ in die Kassen von Eigentümer*innen fließen zu lassen, sondern den Grund und Boden einer gemeinwirtschaftlichen Nutzung unter Beachtung von sozialen Aspekten und Erfordernissen von Klimaanpassung Klimaschutz zuzuführen. Die Verkürzung auf das Thema Mieten wird der Bedeutung von Grund und Boden nicht gerecht. Sie verkennt, dass um deutlich mehr geht als Mieten. Es geht darum, wie der Grund und Boden genutzt wird: Soll im Innenhof ein Baum gepflanzt werden? Findet Nachverdichtung mit Flächenversiegelung statt? Kann in den Geschäftsräumen ein Kälteschutz- oder Hitzeschutzraum eingerichtet werden? Gibt es öffentliche Versammlungsräume für die Kiezbewohnerschaft? Kann ein MVZ oder ein Zentrum der Daseinsvorsorge Platz finden?
Bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung einer Vergesellschaftung erhöhen sich die Argumente für eine Verhältnismäßigkeit um ein Vielfaches, wenn auf Grund und Boden abgestellt wird. Zur Erinnerung: Vergesellschaftung verlangt nach herrschender Meinung, dass sie einen legitimen Zweck verfolgt, geeignet, erforderlich und angemessen ist – alles auf Grund der gemeinwirtschaftlichen Nutzung. Es ist wohl ohne Zweifel ein legitimer Zweck, den nicht vermehrbaren Boden für Daseinsvorsorge und klimagerecht zu nutzen. Das ergibt sich schon aus den zitierten Entscheidungen des BVerfG. Eine gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung ist auch geeignet, denn sie unterliegt keinem Renditedruck. Sie ist erforderlich, da es kein milderes Mittel gibt. Über stadtplanerische Instrumente ist eine Festschreibung auf gemeinwirtschaftliche Nutzung nicht (ausreichend) möglich. Auch bei der Angemessenheit dürfte es wenig Probleme geben, denn der Schaden der Vergesellschaftung von Grund und Boden ist auf Grund der Entschädigung nicht außer Verhältnis zur angestrebten gemeinwirtschaftlichen Bewirtschaftung. Der vergesellschaftete Grund und Boden wird im Hinblick auf für das Zusammenleben der Menschen notwendige Daseinsvorsorge verwendet und leistet einen Beitrag zur Klimaneutralität.
Beim Verkehrswert wäre, wenn es um Grund und Boden geht, auf den Verkehrswert des Grundstücks abzustellen. Der Verkehrswert ist in §194 BauGB geregelt und meint den Marktwert oder Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Berücksichtigt werden dabei rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Der Gesetzentwurf der Ini hat in § 16 eine Regelung zur Ermittlung des Bodenwertes. Danach richtet sich der Bodenwert nach der Fläche des Grundstücks und dem modifizierten Bodenrichtwert. Der modifizierte Bodenrichtwert errechnet sich aus der Fortschreibung des arithmetisch gemittelten Bodenrichtwerts nach § 196 BauGB der Jahre 2011 bis 2013, die Fortschreibung erfolgt ab dem 1. Januar 2013 bis zum 1. Januar des Jahres, in dem das Gesetz in Kraft tritt, in Höhe von 3,5 Prozent jährlich. Eine Auseinandersetzung mit diesem Vorschlag ist mir nicht bekannt, wäre aber im Hinblick auf den konkreten Gesetzentwurf interessant. Hinzukommen müsste dann noch der Gebäudewert, wenn es um die Entschädigung geht.
Bei der Entschädigung könnte, soweit sichergestellt ist, dass mit dem vergesellschafteten Grund und Boden auch ein Beitrag zum Erhalt der natürlichen Lebensgrundlagen geleistet wird, die intertemporale Freiheitssicherung des BVerfG aus dem Jahr 2021 Berücksichtigung finden. Dort hat das BVerfG formuliert: „Das Grundgesetz verpflichtet unter bestimmten Voraussetzungen zur Sicherung grundrechtsgeschützter Freiheit über die Zeit und zur verhältnismäßigen Verteilung von Freiheitschancen über die Generationen. Subjektivrechtlich schützen die Grundrechte als intertemporale Freiheitssicherung vor einer einseitigen Verlagerung der durch Art. 20a GG aufgegebenen Treibhausgasminderungslast in die Zukunft. Auch der objektivrechtliche Schutzauftrag des Art. 20a GG schließt die Notwendigkeit ein, mit den natürlichen Lebensgrundlagen so sorgsam umzugehen und sie der Nachwelt in solchem Zustand zu hinterlassen, dass nachfolgende Generationen diese nicht nur um den Preis radikaler eigener Enthaltsamkeit weiter bewahren könnten.“ Mit einer „Vergleichsrechnung“ der Erfüllung dieses Auftrages bei renditeorientierter Verwertung des Grund und Bodens und bei gemeinwirtschaftlicher Verwertung wäre ein Abzug der Klimarendite wohl nicht völlig ausgeschlossen. Auch dazu gibt es aber bislang keine Debatte.
Mit der Fokussierung auf Grund und Boden könnte vor allem eine Ausstrahlungskraft entstehen, die über die Groß- und Universitätsstädte hinausweist. Wenn es in den ländlichen Gebieten und kleineren Städten eine Vergesellschaftung von Grund und Boden gibt, dann kann dieser nur gemeinwirtschaftlich bewirtschaftet werden. Ein Tesla-Fabrik wäre da eher nicht möglich, aber eine regenerative Energieerzeugung zum Beispiel über Windräder oder Solarparks und damit ein weiterer Schritt raus aus der fossilen Energieerzeugung. Es könnte auch ein Versiegelungsverbot mit Verweis auf den Klimawandel und Klimaresilienz geben oder eine Festlegung auf gemeinwirtschaftliche Landwirtschaft.
Schließlich ist auch der Effekt auf die Bodenwerte nicht zu verachten, der aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche berechnet wird. Der Bodenwert ist ein erheblicher Kostenfaktor beim Grundstückskauf. Bei bebauten Grundstücken wird für den Bodenwert angenommen, dass sie unbebaut seien. Der Bodenrichtwert wird nach § 193 Abs. 5 BauGB anhand einer Kaufpreissammlung bestimmt. (Über die Zusammensetzung der Gutachterausschüsse würde sich auch noch mal lohnen zu reden). Wenn für ein Grundstück aber eine gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung festgelegt ist und das Grundstück für andere Zwecke unverkäuflich ist, dann dürfte dies Einfluss auf den Bodenwert haben, er ist ja dann kein Spekulationsobjekt mehr.
VI. Konkrete Umsetzung – noch vieles nicht geklärt
Die konkrete Umsetzung wird langwierig, beklagt werden und wichtige Details sind meines Wissens noch nicht geklärt. Darauf sollte primär das Augenmerk gelegt werden. Das ist nicht so revolutionär, aber wenn Vergesellschaftung erfolgreich sein will, muss auch das Klein-Klein stimmen.
Zunächst ist ein Gesetz zu schreiben. Der Gesetzentwurf der Ini kann mE nicht 1:1 übernommen werden. Insbesondere dürfte zunächst eine politisch verbindliche Verabredung erforderlich sein, wer die vergesellschafteten Gegenstände bewirtschaften soll (siehe Alternativen Böckler-Stiftung) und ob Grund und Boden in den Mittelpunkt der Vergesellschaftung gestellt wird oder die aufstehenden Immobilien. Das Gesetz muss durch das Abgeordnetenhaus beschlossen werden, ein seriöses Verfahren dürfte mindestens eine Anhörung umfassen.
Danach muss es im Gesetzes- und Verordnungsblatt veröffentlicht werden. In Rn. 37 geht die Vergesellschaftungskommission Berlin davon aus, dass die betroffenen Grundstücke durch das Gesetz abschließend bestimmt sein müssen, was keine konkrete Bezeichnung der einzelnen Flurstücke verlangt. So sieht es auch der öffentlich bekannte Vorschlag der Initiative DW enteignen vor. Ich sehe eher die Notwendigkeit der konkreten Bezeichnung der Flurstücke, aber das kann dahingestellt bleiben. Problematisch erscheinen aber unter diesem Gesichtspunkt die Regelungen zum Feststellungsbescheid nach den §§ 27 ff. des Gesetzentwurfes der Initiative und hier insbesondere die Regelung zu Einwendungen gegen solche Bescheide. Selbst wenn dies anders gesehen würde, dürfte die Regelung zum Rechtsbehelf in § 34 des Gesetzentwurfes ein erhebliches Problem darstellen.
Zuvor sollte aus meiner Sicht aber die geplante AöR arbeitsfähig sein, um unmittelbar mit Veröffentlichung im Gesetzesblatt mit der Verwaltung des vergesellschafteten Grund und Boden – möglicherweise zunächst in Treuhänderschaft – beginnen zu können. Dies könnte aber den Prozess die Verabschiedung des Vergesellschaftungsgesetzes ein wenig nach hinten schieben. Eine AöR ist eine rechtlich selbständige, öffentlich-rechtliche Einrichtung die von Bund, Land oder Kommune gegründet wurde und öffentliche Aufgaben erfüllt. Der Träger (Bund, Land oder Kommune) muss die Anstalt finanziell absichern und ihre Aufgabe sind durch Gesetz oder Satzung genau festgelegt. Auch das spricht für eine AöR, da durch die Eintragung im Grundbuch als Eigentümerin und die gesetzliche Absicherung eine „Umkehr“ der Vergesellschaftung erschwert wäre.
Mit Inkrafttreten des Gesetzes muss in den Grundbuchämtern von Amts wegen der -begehrte- Eigentumswechsel auf die AöR festgeschrieben und die treuhänderische Bewirtschaftung vermerkt werden. Hier ist nach meinem Kenntnisstand noch komplett offen, wie dies geschehen soll. Der § 25 des Vergesellschaftungsgesetzes der Ini setzt an einem anderen Verfahren an.
Nach Verkündung des Gesetzes im Gesetzes- und Verordnungsblatt oder möglicherweise schon nach Beschlussfassung im Abgeordnetenhaus wird das Gesetz mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit beklagt werden. Vermutlich wird sogar im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzes beantragt werden, dass Gesetz bis zur Entscheidung in der Hauptsache nicht anzuwenden. Die Dauer dieses ggf. notwendigen „Break“ bis zur Hauptsacheentscheidung liegt in der Hand das BVerfG. Auch wenn die Überzeugung besteht, dass vor Gericht gewonnen wird, sollte für eine gegebenenfalls vorzunehmende Rückabwicklung ein risikoarmes und unbürokratisches Verfahren entwickelt und vor diesem Hintergrund die Entschädigungssumme auf ein Treuhandkonto gezahlt werden.
Die AöR könnte/müsste in der Zeit bis zur Hauptsacheentscheidung andere Aufgaben übernehmen, weswegen gegen eine Teilübertragung von Beständen der LWU auf die Anstalt gut gelebt werden könnte.